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trabajo practico - boleto cv Vs acreedor hipotecario


Curso de derechos de los contratos
Curso de derechos de los contratos

Lea la situación y responda las consignas
El Sr. Eduardo Otero, vecino de la ciudad autónoma de Buenos Aires, viene a vacacionar a la localidad de Villa del Rio Icho Cruz, Departamento Punilla de la Provincia de Córdoba, a una hermosa casa de estilo californiano que es propiedad de su padre el Sr. Carlos Otero, el cual ha quedado viudo desde hace más de trece años.
Eduardo Otero encontró en un viejo placard de esa vivienda un boleto de compraventa fechado el 15 de Marzo del año 1960, el cual no tiene certificación notarial de los firmantes del mismo, pero firma su padre por un lado como comprador de dicho inmueble y el Sr. Carlos Martinez Paz y Deolinda Echeverria Mujica, esposa del vendedor
El monto de dicha operación se pactó en 400.0000.000 de Australes ,hoy aproximadamente U$S 120.000 y verificado el contenido de todas las cláusulas de dicho instrumento privado, consta que se ha abonado íntegramente el precio de dicha operación.
También como Anexo de dicho boleto de compraventa, figuran recibos de cancelación de una hipoteca a favor del Banco de Córdoba, Sucursal Villa Carlos Paz, pero solamente se encontraron algunos de ellos y tampoco se pudo encontrar la escritura de hipoteca de dicho inmueble, ni la cancelación de dicha hipoteca.
El problema se plantea hoy, cuando el Sr. Eduardo Otero necesita enajenar la propiedad de sus progenitores para poder pagar los gastos de enfermedad de su padre, el cual está internado en una Clínica de alta complejidad para ancianos y no sabe a ciencia cierta como iniciar los trámites judiciales para poder disponer de esa propiedad para la venta, pero con los títulos saneados como corresponde.
Asimismo los sucesores del Matrimonio Martínez Paz que mantienen en su poder las escrituras originales de la propiedad de Icho Cruz (que viven actualmente en la ciudad de Salta) han hipotecado la casa del Sr. Carlos Otero a favor de un Escribano jujeño que se llama Pablo Heraldi, el cual amenaza con ejecutar dicha hipoteca si el Sr. Eduardo y/o Carlos Otero, no le abonan U$S 52.000.

CONSIGNAS:
1- Si el Sr. Eduardo Otero concurre a su estudio jurídico: ¿cómo lo aconsejaría profesionalmente para que rápidamente éste ordene legalmente la propiedad de Villa del Rio Icho Cruz?
2- ¿Qué tipo de acción debería entablar el Sr. Eduardo y Carlos Otero ¿Cuáles son los requisitos legales de esta acción ?.
3- ¿Pueden los sucesores del matrimonio MARTINEZ PAZ, disponer de la propiedad que fuera propiedad de sus padres hace más de 40 años atrás? Tanto afirmativamente como negativamente el alumno debe dar su fundamento legal.
4- ¿El escribano Pablo Heraldi puede embargar y/o ejecutar la hipoteca de esta propiedad? Tanto afirmativamente como negativamente, el alumno deberá fundamentar su respuesta; y en su caso cual habría sido el delito- si es que lo hubo- cometido tanto por los sucesores de MARTINEZ PAZ, como por el escribano que reclama a los Sres. OTERO, que le abonen los U$S 52.000.
5- ¿Puede el escribano referido precedentemente alegar desconocimiento de la operación de compraventa de la familia OTERO?

Es tercería de dominio o de mejor derecho en este caso? se presenta todo junto con la demanda de escrituracion o como es?
mil graciasssssssssssss!!!!!!!!!


Respuestas
Universidad del siglo 21
chili8820 Ingresante Creado: 22/10/13
como lo resolves?? estoy en la disyuntiva.. entre resolverlo por posesion veinteañal o obligacion de escriturar... por donde lo hiciste??? de donde puedo sacar los requisitos para iniciar el proceso de juicio de escrituracion? me vuelve locaa!

UNMDP
Aggus30 Ingresante Creado: 22/10/13
El dominio se adquiere con título y modo. Se requiere la escritura pública y la tradición de la cosa. Creo que en en este caso procede la prescripción adquisitiva corta, porque el Boleto es justo título más los 10 años de posesión legítima como plazo exigido. Además pagó el inmueble en forma completa. Con respecto a todo lo otro, tendría que repasar algunas cuestiones antes de lanzarme jaja

Universidad del siglo 21
chili8820 Ingresante Creado: 23/10/13
igual han pasado 40 años!! no es mejor la usucapion larga?? el profesor me largo la onda que lo incline por ahi pero no se cual es la accion a interponer..

Universidad del siglo 21
tinita23 Ingresante Creado: 23/10/13
Hola, soy alumna de la uni. y también estoy resolviendo ese practico, yo también me tirare por resolverlo con la usucapión larga. Aunque me esta costando mucho terminar todas las consignas!

UNMDP
Aggus30 Ingresante Creado: 23/10/13
Mira, con 40 años obvio podés ir por la usucapión larga también, pero como tenés el boleto de compraventa a mano quizá la corta sea más sencilla procesalmente hablando. A lo sumo se hará un "reconocimiento de firma" (y en caso de que quienes tengan la escritura a mano no lo hagan, se pedirá una pericia caligráfica). Para la larga en cambio, quizá necesites testigos para que den fe de la posesión y obvio los impuestos pagos.

Universidad del siglo 21
chili8820 Ingresante Creado: 23/10/13
Empezado por tinita23

" Hola, soy alumna de la uni. y también estoy resolviendo ese practico, yo también me tirare por resolverlo con la usucapión larga. Aunque me esta costando mucho terminar todas las consignas!"

+Ver post citado
que hiciste con la 4 y la 5??

Universidad del siglo 21
tinita23 Ingresante Creado: 24/10/13
Nada, todavía no las resolví, estoy con muchas dudas y la profesora no me contesta. Lo estas encarando con, juicio de escrituracion y usucapión? te podre pasar algún mail, será más fácil así.

Universidad del siglo 21
carlyguns Ingresante Creado: 24/10/13
Una consulta, alguien respondio la consigna 3?

Universidad del siglo 21
tinita23 Ingresante Creado: 24/10/13
Empezado por carlyguns

" Una consulta, alguien respondio la consigna 3?"

+Ver post citado
Hola, estoy justamente en esa consigna. Estoy definiendo, pero creo que si tienen disposicion del inmueble por tener escritura original, ya que el boleto de compraventa no deja de ser un instrumento privado, sin hacerte "dueño" ni adquirir plenamente los derechos como tal. Vos que posicion tomas?

Universidad del siglo 21
carlyguns Ingresante Creado: 24/10/13
Empezado por tinita23

" Hola, estoy justamente en esa consigna. Estoy definiendo, pero creo que si tienen disposicion del inmueble por tener escritura original, ya que el boleto de compraventa no deja de ser un instrumento privado, sin hacerte "dueño" ni adquirir plenamente los derechos como tal. Vos que posicion tomas?"

+Ver post citado
exacamente lo mismo, ya lo resolvi de esa manera. voy por la 4 ahora.. que opinas?

Universidad del siglo 21
chili8820 Ingresante Creado: 24/10/13
Empezado por tinita23

" Nada, todavía no las resolví, estoy con muchas dudas y la profesora no me contesta. Lo estas encarando con, juicio de escrituracion y usucapión? te podre pasar algún mail, será más fácil así."

+Ver post citado
no, lo encare como juicio de usucapion nada mas...
con respecto a la 5 es facil. el escribano si puede aducir desconocimiento ya que la esvcritura es oponible a terceros.. pero la 3 y la 5 no se q hacer..

Universidad del siglo 21
chili8820 Ingresante Creado: 24/10/13
te paso mi email.. o facebook y lo charlotemos por ahi!! veo que estan todos en la misma!!!! chili paz es mi facebook.. hagamos un grupo o algo asi y veamos que onda!!

UNMDP
Aggus30 Ingresante Creado: 24/10/13
Además del precio y la entrega del bien, la principal consecuencia del boleto de compraventa inmueble es el derecho y la obligación de escriturar. Muchas veces por falta de dinero sucede que por falta de dinero en el momento o por otras situaciones particulares las partes realizan la venta por boleto y nunca pasan a la escrituración. Suele suceder que por el paso del tiempo no haya acuerdo para escriturar o que el vendedor haya fallecido y hay que requerirlo judicialmente.

Lo primero que se recomienda en estos casos es contactar al vendedor o a sus herederos para que realicen la escrituración, o requerirlo vía carta documento. En caso de incumplimiento por parte del vendedor la posibilidad que queda es realizar un juicio de escrituración, donde el juez suple al vendedor remiso y ordena la realización de la escritura.

Pero muchas veces sucede que han transcurrido más de diez años (plazo de prescripción del código civil) de la realización del boleto de compraventa. ¿Puede entonces el vendedor o sus herederos negarse a escriturar? ¿Perdió el comprador la acción de escrituración?

Aquí hay que distinguir dos supuestos, según haya mediado o no entrega de la posesión del bien al comprador:

Si nunca se hizo la tradición o entrega de la posesión, la acción de escrituración está prescripta y el vendedor podría oponer dicha defensa.
Si la tradición se realizó y el comprador ha pagado la totalidad del precio y se encuentra en posesión pacífica del bien, la acción de escrituración no prescribe, ya queello importa por parte del vendedor el reconocimiento tácito de su obligación de escriturar, que interrumpe el curso de la prescripción, tal como lo dispone el artículo 3989 del Código Civil.

UNMDP
Aggus30 Ingresante Creado: 24/10/13
Este Tribunal ha analizado en algunos precedentes la problemática del reconocimiento como interruptivo de la prescripción, analizándose particularmente la entrega de la posesión de la cosa vendida y su influencia sobre el curso de la prescripción. Así la jurisprudencia ha decidido en forma reiterada, con apoyo doctrinal, que la prescripción decenal de la acción de escrituración es interrumpida permanentemente por la posesión, ejercida por el comprador y que resulta de la tradición de la cosa oportunamente hecha por el vendedor, ya que esta posesión importa un reconocimiento tácito y permanente de respetar el derecho del adquirente (art. 3989 del C.C.). O sea, este reconocimiento fluyente es una constante interrupción de la prescripción, que se comporta cual si fuera una suspensión. La o...

UNMDP
Aggus30 Ingresante Creado: 24/10/13
O sea, que habiendo boleto y posesión (que suspende el plazo de prescripción de la acción de escrituración) es posible intimar por carta doc a los herederos para que firmen la escritura y si no, se hace juicio de escrituración en donde el juez puede ordenar la realización de la escritura. No haría falta entonces, ir por el lado de la usucapión; salvo que sean una vía más rápida, lo cual no lo sé.

Universidad del siglo 21
valentina32 Ingresante Creado: 24/10/13
Hola estoy realizando el mismo trabajo practico.. voy por la consigna nº 4.. como la resolvieron?

Universidad del siglo 21
chili8820 Ingresante Creado: 24/10/13
Empezado por Aggus30

" Además del precio y la entrega del bien, la principal consecuencia del boleto de compraventa inmueble es el derecho y la obligación de escriturar. Muchas veces por falta de dinero sucede que por falta de dinero en el momento o por otras situaciones particulares las partes realizan la venta por boleto y nunca pasan a la escrituración. Suele suceder que por el paso del tiempo no haya acuerdo para escriturar o que el vendedor haya fallecido y hay que requerirlo judicialmente.
Lo primero que se recomienda en estos casos es contactar al vendedor o a sus herederos para que realicen la escrituración, o requerirlo vía carta documento. En caso de incumplimiento por parte del vendedor la posibilidad que queda es realizar un juicio de escrituración, donde el juez suple al vendedor remiso y ordena la realización de la escritura.
Pero muchas veces sucede que han transcurrido más de diez años (plazo de prescripción del código civil) de la realización del boleto de compraventa. ¿Puede entonces el vendedor o sus herederos negarse a escriturar? ¿Perdió el comprador la acción de escrituración?
Aquí hay que distinguir dos supuestos, según haya mediado o no entrega de la posesión del bien al comprador:
Si nunca se hizo la tradición o entrega de la posesión, la acción de escrituración está prescripta y el vendedor podría oponer dicha defensa.
Si la tradición se realizó y el comprador ha pagado la totalidad del precio y se encuentra en posesión pacífica del bien, la acción de escrituración no prescribe, ya queello importa por parte del vendedor el reconocimiento tácito de su obligación de escriturar, que interrumpe el curso de la prescripción, tal como lo dispone el artículo 3989 del Código Civil.
"

+Ver post citado
y como haces en el caso de haber iniciado la usucapion? como es la relacion entre el acredor hipotecario y el usucapiente??

Universidad del siglo 21
librotes Ingresante Creado: 24/10/13
Hola!!!...
Estoy en la misma y me gustaría saber que han contestado en la consigna numero 4 con respecto a los sucesores de Martinez de disponer de una propiedad que fue hace más de 40 años de sus padres.
- Considero que les sucede lo mismo que al escribano ( que puede alegar desconocimiento por haberse realizado la compraventa por medio de un boleto de compraventa y solo quedo en un instrumento privado que no es oponible a terceros por su falta de publicidad.) con la diferencia que el escribano sabe que le pertence a Otero la propiedad por que es a él al que le reclama los u$S 52000.
De igual manera me gustaría otra opción al tema.

Universidad del siglo 21
librotes Ingresante Creado: 24/10/13
Empezado por librotes

" Hola!!!...
Estoy en la misma y me gustaría saber que han contestado en la consigna numero 4 con respecto a los sucesores de Martinez de disponer de una propiedad que fue hace más de 40 años de sus padres.
- Considero que les sucede lo mismo que al escribano ( que puede alegar desconocimiento por haberse realizado la compraventa por medio de un boleto de compraventa y solo quedo en un instrumento privado que no es oponible a terceros por su falta de publicidad.) con la diferencia que el escribano sabe que le pertence a Otero la propiedad por que es a él al que le reclama los u$S 52000.
De igual manera me gustaría otra opción al tema.
"

+Ver post citado
perdón confundí las consignasme gustaría saber que respondieron en la 3... gracias

Sin Definir Universidad
flaco7 Ingresante Creado: 24/10/13
respuesta 1: usucapion larga (la corta no, porque el boleto de compraventa no es justo titulo, ya lo vi en jurisprudencia y doctrina)
resp 2: usucapion. requisitos, 20 años de posesion, publica, pacifica, continua e ininterrumpida
resp 3: no pueden, creo q al ser los continuadores de sus padres en derechos y obligaciones deben saber sobre el boleto y aparte la posesion de otero durante tanto tiempo
resp 4:no , porque el boleto es con fecha anterior y tambien hay posesion y pago total. y delito puede ser si nos dice que le exige el pago a otero, esto quiere decir q sabia.
resp 5: si puede alegar por que la publicidad de los inmuebles es registral y en este caso sigue a nombre de los martines paz (o sea de poder si puede alegar)
por favor!!!!!! alguien que me diga si voy por buen camino o si me equivoco en alguna consignaaa!!!!! saludos

Sin Definir Universidad
flaco7 Ingresante Creado: 24/10/13
me inclino por la usucapion y no por el juicio de escrituracion por que el boleto de compraventa no estaba certificado por escribano, entonces como hacemos para probar que la firma era de los martines paz si tengo entendido que ya fallecieron. y por otro lado como hacemos con los recibos de cancelacion de la hipoteca a favor del banco que faltan?? por eso creo que lo mas viable es la usucapion y listo ya fue.

Universidad del siglo 21
chili8820 Ingresante Creado: 24/10/13
Empezado por flaco7

" respuesta 1: usucapion larga (la corta no, porque el boleto de compraventa no es justo titulo, ya lo vi en jurisprudencia y doctrina)
resp 2: usucapion. requisitos, 20 años de posesion, publica, pacifica, continua e ininterrumpida
resp 3: no pueden, creo q al ser los continuadores de sus padres en derechos y obligaciones deben saber sobre el boleto y aparte la posesion de otero durante tanto tiempo
resp 4:no , porque el boleto es con fecha anterior y tambien hay posesion y pago total. y delito puede ser si nos dice que le exige el pago a otero, esto quiere decir q sabia.
resp 5: si puede alegar por que la publicidad de los inmuebles es registral y en este caso sigue a nombre de los martines paz (o sea de poder si puede alegar)
por favor!!!!!! alguien que me diga si voy por buen camino o si me equivoco en alguna consignaaa!!!!! saludos
"

+Ver post citado

para mi si pueden disponer libremente de la propiedad por que tiene el dominio.. y este es perpetuo, exclusivo y absoluto por ende pueden disponer de el cuando se le da la gana.. tambien pueden no saber que fue vendido ya que ellos tienen la escritura y ni siquiera viven en el lkugar del inmueble!! uno que sabe las chanchurrias de los padres por ahi!!

por otro lado.. para mi no hay delito.. por que tanto el escribano como martinez paz.. el tema de la hipoteca es valida por que es sobre la escritura publica.. y las hipotecas son validas siempre y cuando esten registradas!!! si te inclinas por el delito.. que podria ser estelionato.. me parece al pedo por que la hipoteca fue realizaa sobre el titulo de la propiedad el cual certifica que martinez paz es duenio de la cosa!!! por mas que tenga padres pelotudos que no escrituraron!! ahora.. tal vez otero tenga que pagarle al escribano y despues iniciar acciones de regreso contra los sucesores!

Sin Definir Universidad
matiascarabelli Premium I Creado: 24/10/13
con respecto a la respuesta 4, si puede ejecutar para mí, después habrá que interponer tercería de mejor derecho

Sin Definir Universidad
lucian-o Ingresante Creado: 01/11/13
Hola ante todo!
Disculpas si llego tarde, pero he bueno!

La cosa seria así:

01)- Si bien el "simple" boleto de compraventa de inmueble no tiene la calidad de "justo titulo"; es sabido que da la potestad al adquirente de exigir judicialmente la escrituración, si fracasare la extrajudicial comprendida desde los arts. 1185 a 1187 y demás al caso, o sea; ya que se entiende que al no escriturar "de una"; ambos se han obligado a otorgar la misma a posteriori! Además; sabemos que el solo boleto de compraventa sin posesión del inmueble, tiene un término de prescripción de 10 años; pero que habiendo hecho el adquirente (con boleto de compraventa pago o con mas 25 % pago), posesión del inmueble (pacifica, publica, etc.!); ese término de 10 años de tiempo desaparece y se vuelve imprescriptible mientras perdure dicha situación (art. 3989 C.C.), ya que el reconocimiento tácito, interrumpe el plazo de la "prescripción"! Entonces y dicho todo lo anterior, no hay de que hablar... SOLO NOS QUEDA INICIAR EL JUICIO POR ESCRITURACIÓN Y PUNTO FINAL AL ASUNTO HASTA ACÁ!!!; Nada de USUCAPIÓN CORTA (que NO va de todas formas por que el boleto de compraventa no es "JUSTO TITULO"; lo cual es requisito indispensable para dicha acción real! -art. 1184 C.C.); y bueno, mucho menos y ni que hablar de la USUCAPIÓN LARGA O VENTIANIAL!!!.-

02)- A la respuesta anterior me remito (obviamente que a mi entender, se deberá luego de la escrituración o simultáneamente; producir la sucesión de la esposa del Sr. Otero -padre-, para poder repartir la herencia y vender lo suyo entre Otero -padre e hijo- con respecto a ese bien si es que el Sr. Otero -padre- adquirió en matrimonio dicho inmueble o conjuntamente con su esposa fallecida hace 13 años -pudiéndose también optar por la opción de "venta por tracto abreviado en sucesión" -ver-; siendo que de lo contrario, nada de ello hará falta y bastara con la escrituración para producir la venta del inmueble); y además, presentar toda la documentación a fin con relación a la compra de ese inmueble... (boleto, recibos de todo tipo, etc.!).-

03)- Haber; yo entiendo que "MARTINEZ" padre y madre están muertos; entonces lo lógico es obvio dice el dicho!; por lo tanto, se resolverá en cuanto a si los herederos de los MARTINEZ conocían de la venta del inmueble o no!; si NO la conocían, y como el boleto de compraventa puede ser desconocido también para los herederos; entonces y habiendo hecho la sucesión de los mismos; estos -los herederos- están a disposición del bien inmueble y por ende haber realizado la transacción con dicho "ESCRIBANO" quien también la desconoce por estar la falta de publicidad a causa del mero "boleto de compraventa"!; la operación hasta allí (no habiendo sido impugnada) es totalmente valida!; y ojo!; no se olviden que igualmente persiste el derecho de los Otero´s, y por ende; las acciones de éstos contra los otros que el caso da lugar y no voy a hacer mención por extenso y no solicitado! Por otro lado; SI conocían de la venta (y para mí es así porque sino el escribano no reclamaría a los OTERO´S); es la misma situación!; ya que nada importa o dice el mero boleto de compraventa; y por ello, no hay obligación de los herederos de MARTINEZ a saber de dicha situación (lo cual es raro que no sepan tratándose de los hijos... pero; he bueno! Ja ja ja!!!); por consiguiente; lo único que se podría dar es que; al realizar la escrituración los Otero´s, y rechazar la acción del escribano; éste último deberá accionar contra los herederos de los MARTINEZ y punto! Pero volviendo al inicio de la pregunta y en respuesta concreta de la misma; los herederos de los MARTINEZ SI PUEDEN hacer uso de esa propiedad; lo que van a variar son sus efectos en cuanto a si sabían o no sabían de la venta!; además, no se olviden que el DOMINIO es perpetuo; o sea, que si han pasado mas de 20 años, y vengo a reivindicar mi propiedad sobre un inmueble, esa acción no caduca nunca; siempre y cuando, otro con fundamento, no me imponga y venza con una USUCAPIÓN!.-

04)- Bueno; esta ya casi esta contestada en la anterior!, faltaría solo establecer el delito cometido por los sucesores de los MARTINEZ y el escribano en caso de conocimiento de la venta del inmueble al Sr. Otero! Entonces; partiremos por la máxima de que: "es muy difícil de probar estos hechos como sabidos; mas con el transcurso de tiempo acontecido en el caso; y la muerte de varios de los intervinientes!; por ende; y suponiendo de que SI se comprobase que sabían; ambas partes son pasibles de las penas con las cuales se castiga el delito de "ESTELIONATO" y de "ESTAFA" y "DEFRAUDACIONES"; a los cuales me remito! Lo único que voy a agregar y que no figura en la respuesta anterior es; el supuesto de que los herederos de los MARTINEZ sepan de la venta y no se lo mencionen al escribano; en cuyo caso el escribano tendrá todas las acciones pertinentes y que le correspondan contra los mismos según el caso (daños y perjuicios).-

05)- Esta igualmente como la anterior; ya esta contestada en la respuesta número 03!.-

06)- Aquí a mi criterio; y teniendo en cuenta de que se trata una tercería de dominio o mejor derecho; creo a mi pensar, que no es procedente hablar de ambas; ya que no hay caso! O sea; para exista una tercería debe haber un litigio; en el caso dado no hay ninguno aun! Entonces, y de darse uno con relación a la escrituración, que como dije en la respuesta número 01, es lo que corresponde; aun así, tampoco correspondería; ya que ningún derecho tienen los herederos de MARTINEZ y el escribano contra los OTERO´S!; lo que si entre ellos (MARTINEZ y ESCRIBANO) dependiendo el caso, como ya lo exprese mas arriba en los puntos anteriores! Finalmente; la única cuestión seria en el caso de que el escribano ejecute la hipoteca; pero ello no debería hacerlo contra los OTERO´S sino contra los MARTINEZ; en cuyo caso si procedería la acción de "tercería de dominio" entablada por los OTERO´S!!!

*Igualmente no nos olvidemos que el caso así planteando; es carente de datos que a mí criterio son indispensables!; y por otro lado; ha no olvidarnos que hay muchas acciones procedentes entre las tres partes (como mencione mas arriba) dependiendo del caso!!!

Bueno; me desvele ja ja ja!!! espero ser de ayuda!!!; acepto las criticas correspondientes y mas si son correctoras; ya que esto lo hice en base a mi experiencia estudiantil; y aun así el día de mañana si DIOS quiere, recibido; NO me las voy a saber todas!; por lo cual siempre son bien recibidas las enseñanzas, cualesquiera sea su fuente!!! Saludos y gracias por dejarme participar!!!

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