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contrato de alquiler- tiempo- ley 23091



Hola gente...

Ando con esta duda...

Un amigo locatario de inmueble para vivienda me consulta porque el martillero le renueva anualmente el contrato de alquiler, cobrandole asi todos los años la comision, y aumentando el precio locativo.

Por lo que tengo entendido, la ley de locacioines urbanas pone un minimo de 2 años a este tipo de contratos, y si se realiza por menos tiempo, se entiende hecho por 2 años.

entonces, ¿la 23091 obliga hacer por 2 años, solo el contrato inicial (y los sucesivos por cualquier tiempo) o cada renovacion debe durar 2 años?¿hay alguna exepcion al tiempo establecido por la 23091?

por ultimo, ¿que normas son aplicables a la percepcion de honorarios de los martilleros?

Saludos


Respuestas
UNMDP
BJL Súper Moderador Creado: 12/12/09
Franco;partiendo de que la ley 23.091 sus disposiciones son imperativas y no pueden ser dejada de lado por la voluntad de las partes.

Aca te dejo las citas legales:

Art 2: "...Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años..."

Art 7: Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario: a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores de un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c) El pago del valor llave o equivalentes.

La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.


ARTICULO 29. — Vigencia. Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden público, rigiendo a partir de su fecha de publicación en el Boletín Oficial.






Por ende; todo contrato celebrado por menor plazo al fijado por la ley, debe entenderse celebrado por el minimo.-


Las comisiones y demás garantias entregadas en exceso deben ser devueltas (constituiría un enriquecimiento sin causa).-


Como señale arriba; la ley es de orden público.-




Alternativas viables:
1º) Una accion por cumplimiento de contrato

2º) Pedir la nulidad del contrato
3º) Me parece la más viable y sin llegar al litigio; celebrar un nuevo contrato por dos años en el que las partes busquen conciliar las dos posturas (obviamente sin dejar de lado las disposiciones legales).-



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UMSA
EJA Moderador Creado: 13/12/09
Estás en lo cierto Franco.

La ley 23.091 dispone ese plazo mínimo para la locaciones urbanas de viviendas. Ahora bien, el contrato no es nulo por ser celebrado por un término menor. Simplemente, a los efectos legales, se considerará que se celebró por el término mínimo (2 años).

Tené en cuenta que si vence el término pactado en el contrato, no hay tácita reconducción en las locaciones urbanas de viviendas. Sólo hay una continuación de la locación concluida, en las mismas condiciones anteriores y, el locador, en cualquier momento, puede solicitar la restitución de la cosa. En este caso, se hará necesario hacer un nuevo contrato por el plazo mínimo legal.

Está claro que las partes pueden firmar un convenio de prórroga contractual antes de finalizar el plazo previsto en el contrato, con el fin de extender la relación jurídica en el tiempo.

Los honorarios de los martilleros (llamados comisión), están regulados a nivel nacional por el decreto-ley 20.266, el cual se refiere de forma general a los aranceles (conf. arts. 12, 14, entre otros). Las escalas arancelarias se encuentran establecidas por las leyes de cada provincia que regulan el ejercicio de la profesión (generalmente, de forma conjunta con la de corredor). En el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, la profesión de martillero se encuentra regulada por la ley 10.973 y la escala arancelaria se encuentra prevista en el art. 54 (los arts. siguientes tratan diversas cuestiones relacionadas con los honorarios a percibir).

Saludos.

"La felicidad que da el dinero está en no tener que preocuparse de él; por ignorar ese precepto no es libre el avaro, ni es feliz".

UNLP
francomalizia Usuario VIP Creado: 13/12/09
Gracias BJL
Gracias EJA

La duda que me queda es esta: Talvez el martillero le hace firmar prorrogas al contrato original en forma anual, lo cual no me queda claro si es posible bajo el regimen de la 23091. (osea, si bajo la figura de prorroga es posible eludir el plazo de 2 años)
Creeria que con la prorroga hay nuevo contrato por lo que el plazo deberia se nuevamente de 2 años...
No tuve oportunidad de ver el contrato aun, cuando lo vea lo posteo.

No obstante, no es la primera ves que escucho sobre esta modalidad de renovacion anual, creo que se ha hecho practica actual en las inmobiliarias...

Saludos!!

UNMDP
BJL Súper Moderador Creado: 13/12/09
La prorroga sería 2 años + 1 año y aca da la sensacion que lo que el martillero esta haciendo es 1 + 1 entonces me parece inviable.-

Saludos



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Sin Definir Universidad
bernard Cursando Ingreso Creado: 08/01/10
Respondo desde la practica y solo en lo referido a los tiempos de la locacion puesto que en lo del importe tengo un post y estos esperando si la normativa que aplico es la vigente o si por el contrario me quede en el tiempo ajjaj
El tema de las prorrogas para que te quede claro es legal,vale decir hacemos nosotros un contrato de viviena o comercio por 2 o 3 años que no podriamos hacerlo por menos (desde ya que se puede si nadie lo juridiza al conflicto..pero no vas a hacer un contrato por un año sabiendo que si tu inquilino te lo demando se queda por 2 o 3 esta)y al concluir dicho contrato te hago una prorroga por 1 año( de mas esta decir que no se puede cambiar los sujetos del contrato)como te hago una prorroga y eso implica seguir con una locacion ya hecha de antemano y donde los derechos van a surgir el contrato originario en principio se puede pactar otro precio..lo que seguramente vos preguntas y es lo que da bronca es si yo despues de esa prorroga te hago otra y otra y otra y sigo subiendo el alquiler y de esa manera salgo del orden publico de la ley 23091..en el post que consulte pedi si alguien conocia jurisprudencia al respecto de las prorrogas..estoy esperando tene paciencia que vamos a hilar finito y despues tomaremos las respectivas acciones judiciales jejeje un abrazo

Universidad Catolica Argentina
Jandi Cursando Ingreso Creado: 11/01/10
Lo de los plazos: el mínimo de ley es 2 años a favor del locatario (o sea que si lo hacen de 1 año y te vas el que te alquilo no te puede imponer 1 más).
En general se pueden hacer de menos, encubriendo el contrato de alquiler como una "locación temporaria" o con fines turísticos, que la ley da la posibilidad de plazo acotados, fijate si no tenes algún provisión del estilo en le contrato.

Las prórrogas son perfectamente válidas hasta los 10 años, una vez pasados los 2 mínimos de ley. O sea. contrato inicial (2) +1 +1+1+1 etc. Las mismas implican la continuación del contrato y no como dicen un contrato nuevo.

Como continuación del contrato, si la inmobiliaria no fue requerida por vos, y tuviste trato directo con el propietario, NO CORRESPONDE EL PAGO DE COMISION. Si bien la ley no dice nada, es una practica inmoral. Lo que tenes que hacer es correr a la inmobiliaria y tratar directo con el propietario, la inmobiliaria cobra por la intermediación entre las partes, si se sigue el mismo contrato te estaría cobrando 2 veces por lo mismo.

Yo en general les mando una carta documento rechanzando la factura (procura que sea dentro de los 10 días de recibida), los intimo de abstenerse de realizar reclamos improcedentes.. bla bla.. y de continuar con su reclamo se pondra en conocimiento de sta situacion a la Defensa del Consumidor y muy importante al Tribunal de Etica del Colegio de corredores & martilleros (donde estén matriculados)

Yo tuve un caso en que la inmobiliaria le restituyo el cobro de la comisión al cliente. por este proceso (fue por defensa del consumidor, el colegio no se metio)

No se dejen estafar por las inmobiliarias!!!! que te quieren cobrar hasta el aire y los contratos y las cosas que hacen, en su mayoria, son un desastre.

saludos!!!!

UNLP
francomalizia Usuario VIP Creado: 11/01/10
Gracias Bernard
Gracias Jandi

Jandi, entiendo entonces que el minimo de 2 años (a favor del locatario) es viable solo para el contrato inicial pero las prorrogas por 1 año son permitidas. ¿Surge expresamente de alguna norma la prorroga anual?
De ser permitida la prorroga anual, y de mantenerse el contacto a traves de la inmobiliarira, creeria que la comision esta bien cobrada...
Mi duda inicial era si la prorroga debia ser necesariamente por 2 años cada ves, o se permite la prorroga cada 1 año...

Saludos!

UNNE Derecho
mordisco1 Estudiante a Recibirse Creado: 11/01/10
El plazo mínimo establecido con relación a los alquileres por el art. 2º de la ley 23.091, se determina desde el comienzo de la locación y rige por una sola vez, sin relación alguna con la prórroga del contrato.

Autos: SILVA DE PEREZ, María Asunción c/ NIEVA, Nelly del Carmen s/DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO.- Magistrados:Domingo A. Mercante, Alberto J. Bueres, Eduardo M. MartínezAlvarez. - Sala D. - 25/10/2000 - Nro. Exp.: L.88597

Sin Definir Universidad
bernard Cursando Ingreso Creado: 11/01/10
Otras respuesta buena!!!!Gracias!!!

Universidad Catolica Argentina
Jandi Cursando Ingreso Creado: 12/01/10
es exacto cuando hablas de prórroga no estas haciendo un contrato nuevo estas haciendo una "addenda" al contrato original modificando el plazo. Por eso digo que las prorrogas no crean un vinculo juridico nuevo o distinto al existente, sino que lo amplian.

Por esto es que, por ejemplo en una prorroga de 2 años, si te vas antes del año de prorroga no debes pagar el mes y medio de alquiler de multa por resción anticipada, sino solo 1.

Esto también tiene íntima relación con la comisión de la inmobiliaria, por deficinición su trabajo es juntar oferta con demanda, una hecha la intermediación y cerrado el contrato se acabo su trabajo. Una vez que firmaste tratas con el dueño y prorrogas con el dueño. Tenes que tratar que sea asi, si el dueño trae de nuevo a la inmobiliaria vos no tenes que pagar ninguna comisión, en todo caso la inmobioliaria le cobrará un "asesoramiento" al propietario.

Tampoco corresponde ninguna comisión si la inmobiliaria tiene a cargo el cobro de los alquileres o la administración del depto (como ocurre muchas veces), es una relación de mandato con el propietario y si cerras la prorroga con la inmobiliaria en razón de esta relación habida con el propietario, tampoco debes comisión porque no actua como intermediador sino como apoderado o gestor.

(no se si veran pero no me caen bien las inmobiliarias!! ajaj)

saludos

Sin Definir Universidad
bernard Cursando Ingreso Creado: 12/01/10
Si si si eso se ve juaaaaaaaaaaaaaa!!!!

UNLP
francomalizia Usuario VIP Creado: 13/01/10
mordisco y jandi mil gracias

Mas que claro quedo todo

Saludos!!

UNMDP
BJL Súper Moderador Creado: 13/01/10
Muy buen post este... Se habla mucho sobre cuestiones de Locacion de viviendas, tema del que somos prisioneros muchos estudiantes, mas que como tales como partes.-

Saludos, BJL.-

PD: Despues dicen que los abogados son buitres... se ve que mucha gente no trata con martilleros



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Sin Definir Universidad
bernard Cursando Ingreso Creado: 13/01/10
Propongo hacer un post desde la ley 23091 hasta jurisprudencia al respecto pero obviamente que entremos a fondo en la cuestion y con casos practicos!!!
Como dije el querido bj es un tema en el cual a la mayoria nos encuentra como parte y no solamente opinando..
Fijensen los que quieren y lo abren y empezamos a ponernos un poco loco ya que a esta hora el tintin abunda jajaj saludos

UNMDP
BJL Súper Moderador Creado: 13/01/10
Armenlo... tienen el ok de mi parte, cualquier cosa que sirva para ampliar el debate y distintos puntos de vista siempre es bienvenido en el sitio.-

Pongale un titulo descriptivo, estilo:

Ley 23091 (locaciones urbanas); informacion, jurisprudencia


Saludos, BJL.-



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Sin Definir Universidad
Italia Ingresante Creado: 27/01/10
Hola! Tengo una consulta sobre la Prorroga de contrato de locacion. A mi me hicieron una prorroga por un año en un contrato de locacion, que vence en Mayo. Ya envie a traves de una Carta Documento que dejaba el inmueble. Mi consulta es: yo dejaria en Marzo el inmueble deberia pagar Indemnizacion?? Como se manejan los tiempos si solo se prorrogo por un año?. Gracias!

Sin Definir Universidad
bernard Cursando Ingreso Creado: 29/01/10
Debes leer bien la ley 23091 y ahi esta mas que clarito el tema de las indemnizaciones..luego de los 6 meses y con una antelacion(en al aviso) de 60 disa pagas 1 mes y medio de indem..luego del año 1 solo mes..
En cuanto a la prorroga no te corresponde pagar ningun tipo de indemnizacion..espero te sirva la respuesta saludos

Universidad Catolica Argentina
Jandi Cursando Ingreso Creado: 01/02/10
Empezado por BJL

"Muy buen post este... Se habla mucho sobre cuestiones de Locacion de viviendas, tema del que somos prisioneros muchos estudiantes, mas que como tales como partes.-

Saludos, BJL.-

PD: Despues dicen que los abogados son buitres... se ve que mucha gente no trata con martilleros
"

+Ver post citado
Aplaudo la PD de BJL .. !!!

Universidad Catolica Argentina
Jandi Cursando Ingreso Creado: 01/02/10
Empezado por Italia

"Hola! Tengo una consulta sobre la Prorroga de contrato de locacion. A mi me hicieron una prorroga por un año en un contrato de locacion, que vence en Mayo. Ya envie a traves de una Carta Documento que dejaba el inmueble. Mi consulta es: yo dejaria en Marzo el inmueble deberia pagar Indemnizacion?? Como se manejan los tiempos si solo se prorrogo por un año?. Gracias!"

+Ver post citado

Tenes que pagar:

1 mes y medio si resolves antes del 1er año de locación

1 mes si resolver pasado el 1er año de locación

A eso tenes que sumar:
* los días de preaviso que no otorgaste.
* el tiempo anterior a los primeros 6 meses en los cuales no está permitida la resolución.

En estos 2 últimos puntos, son negociables con el dueño, ya que la ley dice "otorgar preaviso"... "no se puede resolver dentro de los 6 meses..." pero no pone ninguna sanción en caso de incumplimiento, por lo que la lógica jurídica sería que, si no lo haces, lo pagas; por ellos creo que ante un eventual reclamo judicial tiene las de ganar el dueño... desconozco si existe algún antecedente..

EJ: (en un mundo perfeco para los propietarios)

1) Resolves el contrato pasado 1 año y 4 meses de alquiler, con 60 días de preaviso: pagas 1 mes de multa

2) Resolves el contrato pasado 1 año y 4 meses de alquiler, con 30 días de preaviso: pagas 2 meses de multa (1 mes más por falta de preaviso)

3) Resolves el contrato apenas pasados 4 meses de alquiler, sin preaviso:
pagas 5 meses y medio de multa... (2 por falta de cumplimiento de los 6, 2 por la falta de preaviso y 1 1/2 por la recisión dentro del año).


saludos!

Sin Definir Universidad
bernard Cursando Ingreso Creado: 01/02/10
No es por nada..pero todo lo que acabas de decir nada es aplicable a una prorroga que fue la pregunta que volvio a abrir el post..
Hace dias inicie un post para que pudieramos plantear dudas y hipotetizar sobre casos y no paso nada jaja un abrazo

Sin Definir Universidad
Florecita Ingresante Creado: 02/08/11
Hola, mi pregunta es: Estoy por firmar una addenda, o sea una ampliación a un contrato de locación de uso vivienda, en la cual se especifica una extensión del contrato por 24 meses, el tema es que se puso un aumento del 20%, pero abarca los 24 meses, yo quiero saber si debo hacer un aumento del 20 o de cuanto por el segundo año??. El inquilino quiso hacer esta addenda para no hacer un nuevo contrato, puesto que me dijo que quizás rescindan luego del primer año. Pero en el caso de que decidan quedarse como hago para aumentarles el alquiler el segundo año, ya que por esta addenda solo se habla de un monto. Saludos!, Gracias.

Sin Definir Universidad
gabiandrea Ingresante Creado: 14/12/11
hola. Escribo porque tengo un situacion algo complicada. Estoy alquilando de forma particular, sin gastos de sellado ni escribano de por medio, pero el alquiler no se ajusta a la ley, o sea, mi contrato es de un año, ahora estoy por firmar mi segundo año pero el locador me hace un nuevo contrato, pero contiene clausulas raras, que no se si son validas como por ejemplo que el me puede modificar el monto del alquiler mensualmente de acuerdo al INDEC, entre otras. A esto va mi consulta, que pasa si no logro que me modifique esas clausulas y me quiero ir, me puede reclamar algo?? Puede ir el con ese contrato a un abogado e iniciarme acciones legales??
Gracias espero me puedan ayudar.

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