Monografia sobre algun Contrato especial

A titulo personal, me gusta el de Leasing.
O cualquiera de los de colaboración empresaria: Franquicia, Agencia, Concesión, Distribución, Know How.


Saludos

si ademas de los q te mencionaron ahi.. tb está bueno el de Fideicomiso

SALUDOS

Te olvidaste de mencionar el listado de contratos...!!!!

El listado de temas que nos dieron para elegir, para la monografía es el siguiente:
1. Reporto
2. Franquicia
3. Merchandising
4. Tarjeta de crédito
5. Ahorro y préstamo / Ahorro Previo
6. Underwriting
7. Factoring
8. Publicidad
9. Agencia
10. Medicina Prepaga
11. Televisión por cable
12. Cesión de espacio televisivo
13. Producción artística
14. Joint venture
15. Colaboración empresaria
16. Shopping center
17. Tiempo compartido
18. Seguridad privada
19. Contratos informáticos
20. Fondos comunes de inversión
21. Transferencia de tecnología
22. Uso de Marcas y patentes de invención
23. Telefonía celular
24. Contratos bursátiles
25. Management
26. Club de campo/ Barrio privado
27. Cementerio privado
28. Viaje y turismo
29. AFJP
30. Servicios Fúnebres
31. Espectáculo publico
32. Espectáculo Deportivo
33. Mecenazgo/ esponsoreo
34. Caja de seguridad
35. Maquila
36. Asociativo de explotación tambera
37. Charter
38. Rentin
39. Servicios genéricos
40. Asesoria
41. Cuenta corriente bancaria
42. Deposito bancario
43. Préstamo bancario
44. Garantía bancaria
45. Cuenta corriente mercantil
46. Exposición
47. Cajero automático
48. Auditoria externa
49. Know how
50. Hospedaje
51. Asesora técnica
52. Expedición
53. Transporte aeronáutico
54. Stand
55. Telefonía básica
56. Fabricación
57. Licencia industrial

Del listado que pusiste y no obstante lo que dije en el mensaje anterior.

El de Factoring está muy bueno, capaz se complique un poco para conseguir material, pero es un tema muy en boga, sobre todo porque vas a ver que se relaciona con el tema de los reintegros y las retenciones y cuestiones que fueron tapas de varios diarios ultimamente.

saludos

Sobre tiempo compartido este año se sanciono la ley 26356, por eso creo que es de lo mas actual, te dejo algunos links solo tendras que corroborar los links que son de publicaciones anteriores a febrero del 2008 que es la fecha de la ley sobre el tema y cambiar lo que corresponda que exija la ley (chequea el modelo de contrato y comparalo con la ley por ej):



Ley 26356 y Decreto 458/2008. Tiempo Compartido. Regulación

Se regula los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC), con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentren sometidos los bienes que los integran. Ambito de aplicación. Tipificación. Definiciones. Autoridad de Aplicación. Constitución. Contrato. Administración. Comercialización y Publicidad. Instancia Arbitral. Sanciones. Extinción. Disposiciones Complementarias. Facultades al poder Ejecutivo de próxima reglamentación
Vigencia: 02/04/2008
...

SISTEMAS TURISTICOS DE TIEMPO COMPARTIDO

Ley 26.356

Medida que regula los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC). Disposiciones Generales. Ambito de aplicación. Tipificación. Definiciones. Autoridad de Aplicación. Constitución. Contrato. Administración. Comercialización y Publicidad. Instancia Arbitral. Sanciones. Extinción. Disposiciones Complementarias.

Sancionada: Febrero 28 de 2008

Promulgada: Marzo 18 de 2008

BO 25/03/2008


(Busca la ley y el decreto en infoleg ....no la pongo para no hacer demasiado lardo el mensaje
------------------------------------------------------------------------------------------------
Reseña de un fallo anterior a la ley:

CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO. Caracterización. Incumplimiento. Normas aplicables. Ley de Defensa del Consumidor. Imposibilidad de vacacionar con la familia. Reparación del daño moral. Procedencia

"Morganti, Alberto c/Club House San Bernardo S.A. y otro s/ordinario" - CNCOM - 15/02/2007

“El contrato de tiempo compartido es, en su concepción más amplia, un sistema de comercialización por el cual una persona (desarrollador) concede a distintas personas (usuarios) el uso de una misma cosa, estableciéndose períodos determinados de tiempo para el uso de la cosa por cada usuario en forma exclusiva (cfr. Di Filippo, María Isabel; "Tiempo compartido: un condominio especial", Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1987, p. 179; Fariña, Juan, "Contratos comerciales modernos"', Ed. Astrea, Buenos Aires, 1993, p. 779; Coppoletta, Sebastián, "Contrato de tiempo compartido"', en 'Código de Comercio - Comentado y Anotado', t. II, La Ley, Buenos Aires, 2005, p. 842). Precisamente, la versión más conocida y difundida de esta modalidad contractual es la utilizada en el alojamiento vacacional (cfr. Puerta de Chacón, Alicia, Tiempo compartido ¿un producto turístico?, en 'Turismo, derecho y economía regional', Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, p. 129). En éste, el objeto del contrato es el uso en forma exclusiva por un período de tiempo determinado de una unidad habitacional de un inmueble ubicado en una zona turística, más los bienes muebles que integran la unidad habitacional, los espacios comunes del inmueble y los servicios que en él se proporcionan al usuario.”

“Definida la modalidad contractual pactada, interesa reparar en dos de sus caracteres predominantes: i) es un contrato comercial, carácter otorgado por la realización de la actividad con carácter empresario por el sujeto desarrollista -quien asume los riesgos jurídicos y económicos de su actividad (cfr. art. 8 inc. 5 del Cód. de Com.)-, y ii) es indudablemente un contrato de consumo, siéndole por ende aplicable la legislación del sistema de defensa del consumidor (ley 24.240 y ce.; cfr. Lorenzetti, Ricardo, Luis, "Tratado de los contratos ", t. II, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, p. 461). Este último encuadramiento sella la suerte del pleito, permitiendo tener por acreditada -por aplicación del principio in dubio pro consumidor-, la validez de la pretensión del accionante (art. 3, ley 24.240).”

“Respecto de la reparación del daño moral se infiere razonablemente la obvia afectación a la esfera íntima del accionante como consecuencia del incumplimiento acreditado, al verse imposibilitado de vacacionar con su núcleo familiar en el lugar contratado.”


------------------------------------------------------------------------------------------------

Otra reseña:

TIEMPO COMPARTIDO - Conformación bajo uno de los tipos societarios de la Ley 19.550 - Contrato de venta de una acción social de determinada sociedad anónima. Reconvención. Pretensión de nulidad de contrato por abuso de derecho. Rechazo. Inexistencia de una cláusula de rescisión por parte del adquirente. Art. 34 Ley 24240 de Defensa del Consumidor. Inaplicabilidad. Falta de prueba de que la operación se concretó por correspondencia o mediante venta domiciliaria. EMERGENCIA ECONOMICA - Obligaciones contraídas en moneda extranjera (dólares). Aplicación del CER –Coeficiente de Estabilización de Referencia-

"Mochón César Raul c/ Adaro Leopoldo Oscar s/ sumario" - CNCOM - 12/03/2007

"Tanto en la reconvención como en la expresión de agravios el demandado invocó la infracción al art. 34 de la Ley de Defensa al Consumidor en base al hecho de que en el contrato en estudio fue omitida toda referencia a la facultad de rescisión o revocación del convenio por parte del consumidor que aquella normativa contempla y ordena informar al consumidor. Conforme es dispuesto por la normativa citada, en los casos de venta domiciliaria (art. 32), por medio postal, telecomunicaciones, electrónica o similar (art. 33), el consumidor tiene derecho a revocar la aceptación durante los cinco días corridos contados a partir de la fecha de entrega de la cosa o celebración del contrato, lo último que ocurra, sin responsabilidad alguna. Asimismo, fue exigido del vendedor que deberá informar en forma clara y notoria tal facultad en el documento, que con motivo de la venta, le sea presentado al consumidor (ley 24.240:34). El incumplimiento de dicha normativa configuraría, entonces, una transgresión al deber de información en los términos de la ley 24.240:37, la cual podría facultar al Tribunal a declarar la nulidad del contrato. Es cierto que de una simple lectura del contrato puede advertirse que el mismo no contiene una cláusula de rescisión por parte del adquirente demandado. Ahora bien, dicha circunstancia apuntada por el recurrente como fundamento de su postura, no determina per se la infracción a la ley 24.240:34."

"Conforme surge del art. 34 ya citado, su aplicación se circunscribe al caso de venta domiciliaria y por correspondencia, hipótesis definida en los artículos anteriores (arts. 32 y 33 de la Ley de Defensa al Consumidor). A partir de tal premisa, es claro que para considerar infringida dicha disposición legal, resultó imperativo acreditar que la oferta de la acción del complejo Solanas de Punta Mogotes por parte el actor configuraba una venta domiciliaria en los términos del art. 32, o que fue formulada por medio postal, telecomunicaciones, electrónico o similar, siendo la respuesta del demandado realizada en igual medio (art. 33). Estos extremos, obviamente, no se desprenden del contrato anejado por el actor sino que requerían de prueba específica en este sentido."

"El objeto del contrato estaba constituído por la venta de cierta acción de una sociedad anónima denominada "Solanas Playa", entidad propietaria de un complejo turístico ubicado en el balneario Punta Mogotes de la ciudad de Mar del Plata, provincia de Buenos Aires. La tenencia de dicha acción social, la cual sería entregada al demandado una vez oblada la totalidad del precio convenido, otorgaba al adquirente el derecho de uso y goce de una unidad de aquél inmueble durante el "período de ocupación" calificado como "semana flotante". Puede decirse entonces, que el objeto del contrato de marras lo constituyó la venta de una acción social de determinada sociedad anónima, la cual como tal, se encuentra tipificada en la ley 19.550 y por tanto, dentro del comercio."

"Es de presumir que mediante una sociedad anónima se intentó instrumentar un negocio de "tiempo compartido" cuya finalidad es lograr el disfrute de un lugar de descanso por los asociados. En rigor, al decir de una autora, se estaría aquí "...en presencia de un condominio de ejercicio sucesivo..." (Giuntoli María C, Asociaciones bajo forma de sociedad, en Favier Dubois E. -h-, "Negocios Parasocietarios", página 373). Pero aún cuando el objeto de este tipo de sociedades se oriente más al de una asociación civil, el artículo 3 de la ley societaria admite su conformación bajo uno de los tipos societarios de la ley 19.550 (Giuntoli María C., obra y página citada)."

“El agravio debe ser parcialmente admitido por cuanto conforme apunta el recurrente en forma subsidiaria, si bien la a quo dispuso la conversión a pesos de la deuda de conformidad con lo dispuesto en la 25.561:11 (texto reformado por la Ley 25.820:3), omitió añadir al capital de condena el Coeficiente de Estabilización de Referencia establecido en la misma normativa. En efecto, conforme dispone dicho plexo normativo, las obligaciones de dar sumas de dinero en dólares estadounidenses u otra moneda extranjera, haya o no mora del deudor, quedaron convertidas a la razón un dólar estadounidense igual un peso, debiendo aplicarse además el Coeficiente de Estabilización de Referencia regulado por la Ley 25.713:1. Por ende, propongo la admisión parcial de esta queja, disponiendo que al capital de condena convertido en pesos se le aplique el referido C.E.R., de conformidad con lo normado en la Ley 25.561:11, texto reformado por la Ley 25.820:3.”


------------------------------------------------------------------------------------------------
COMENTARIOS A LA NUEVA LEY DE SISTEMAS TURÍSTICOS DE TIEMPO COMPARTIDO (26.356/08) Por Gustavo N. Fernández.



1. CONSIDERACIONES PREVIAS.



Hace ya bastante tiempo, se venía requiriendo desde diversos sectores de la sociedad, la regulación normativa de los denominados Tiempo Compartido o como alguna doctrina lo llama: Multipropiedad. Ello, debido entre otras cuestiones, a la conflictividad que presentaba el funcionamiento de tal sistema – y que aun existe -, a la hora de ofertar, vender y finalmente consumir los servicios de tiempo compartido. Este panorama, sumado al hecho de que para resolver los conflictos que se planteaban, era necesario recurrir a normas jurídicas que fueron pensadas para otros institutos mas antiguos y con clasificaciones mas rígidas, resultaban insuficientes para atender esta novedosa realidad negocial, que surgió en el mundo en la posguerra y en nuestro país tomó impulso recién en la década del 80. Por tal motivo, fue madurando en nuestros legisladores, la necesidad de generar una norma que ordenara el sector, que por lo demás, tiene una importancia económica considerable y de la cual se prevé un crecimiento a futuro.



Los usuarios, en muchos casos llegaban a las secretarías de comercio provinciales y de la Secretaría de Comercio Interior de la Nación, con reclamos de incumplimientos y de operaciones desprolijas por parte de los prestadores del servicio. Esto en función de que a partir de diciembre de 1993 se sancionó la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor y esta norma activó los reclamos enormemente, máxime, teniendo en cuenta que es una ley de orden público y por tal motivo no puede ser dejada de lado por los particulares a la hora de contratar. Así las cosas, y ante la realidad que estaba desbordando a la normativa, es que ve la luz la Ley 26.356 que ordena en el territorio de la república Argentina los “Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido”



2. ALGUNAS OBSERVACIONES



Ahora bien; esta ley deja sin encuadrar una cuestión que se ha debatido tanto en nuestra doctrina jurídica cuanto en el derecho extranjero. Esa cuestión es la de considerar al denominado Tiempo Compartido como un Derecho real O Personal (Creditorio). Y esto es de una trascendencia innegable a la hora de aplicar la norma a casos concretos, encuadrar jurídicamente situaciones que se planteen, como también al momento de ver qué efectos se producen y cómo impactan en el contrato celebrado entre el usuario y los comercializadores. En definitiva no se sabe qué derecho se le confiere al adquirente del STTC.



Otra de las cuestiones que no queda en claro es si por ser una norma de orden público, y ante un eventual conflicto entre esta y la Ley de Defensa del Consumidor, también de orden público, deberá prevalecer una u otra. La ley en análisis es una ley especial ya que regula (aunque no de manera completa como se verá) los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido. Pero, la LDC también es especial en el sentido que está dirigida en pos de la tutela jurídica de los consumidores y usuario. Nos preguntamos, ¿qué pasará cuando llegado a los tribunales un caso concreto donde por ejemplo se discuta la validez de un contrato de tiempo compartido?. Si tomamos como guía la ley de STTC y observamos su artículo 15, notamos que el contrato de tiempo compartido deberá contener bajo pena de nulidad una serie de requisitos que detalla el artículo en cuestión. Si por el contrario, aplicamos la LDC, en su artículo 37 establece que: ” Interpretación. Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no convenidas:

a) Las cláusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daños;

b) Las cláusulas que importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte;

c) Las cláusulas que contengan cualquier precepto que imponga la inversión de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor.

La interpretación del contrato se hará en el sentido más favorable para el consumidor. Cuando existan dudas sobre los alcances de su obligación, se estará a la que sea menos gravosa.

En caso en que el oferente viole el deber de buena fe en la etapa previa a la conclusión del contrato o en su celebración o transgreda el deber de información o la legislación de defensa de la competencia o de lealtad comercial, el consumidor tendrá derecho a demandar la nulidad del contrato o la de una o más cláusulas. Cuando el juez declare la nulidad parcial, simultáneamente integrará el contrato, si ello fuera necesario.”

Entonces, ¿ sancionar con pena de nulidad un contrato que por ejemplo, omita el inciso n) del artículo 15<if>[1]<endif> de la ley de STTC, no es desproteger al usuario o consumidor, cuando por el art. 37 de la LDC el juez puede integrar el contrato ? ¿ No es demasiado gravoso para el usuario, que el juez deba declarar la nulidad de un contrato, ya que así se lo marca la ley de STTC, porque no se dejó constancia de la recepción de un ejemplar por parte del usuario cuando este suscribió también con la red de intercambio ?

Otro aspecto a tener en cuenta es el de la responsabilidad que introduce la ley. Así en su artículo 21<if>[2]<endif> la norma que deja fuera del sistema de responsabilidad, al propietario del inmueble sobre el que se afecta para el destino del sistema de tiempo compartido. Esto como bien señala la Profesora Noemí Nicolau<if>[3]<endif> desprotege al consumidor, ya que deja fuera de la responsabilidad a quien probablemente sea el que mejor pueda responder patrimonialmente ante una posible insolvencia de los sujetos que están en la cadena de comercialización. Esto, teniendo en cuenta que el propietario y el emprendedor no necesariamente serán una misma persona, como lo establece el artículo 3º de la ley<if>[4]<endif>.







A continuación haremos un breve comentario de la norma, y advertimos al lector que al no estar aún reglamentada, sólo se podrán hacer consideraciones sobre el texto publicado, y será el correr del tiempo y la publicación del decreto que la reglamente –si algún día sale- lo que nos podrá dar un panorama acabado del funcionamiento del sistema.



3. ESQUEMA DE LA LEY y BREVE COMENTARIO



El esquema de la nueva ley sigue el siguiente detalle:

Son 44 artículos organizados en 10 Capítulos que tratan de I Disposiciones generales; II De la Autoridad de Aplicación de los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido; III De la Constitución del Sistema Turístico de Tiempo Compartido; IV Del Contrato de Tiempo Compartido; V De la Administración de los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido; VI De la Comercialización y la Publicidad de los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido; VII De la Instancia Arbitral; VIII De las Sanciones; IX De la Extinción del Sistema Turístico de Tiempo Compartido y X Disposiciones Complementarias.



En las Disposiciones Generales se delimita el ámbito de aplicación de la ley en donde se establece que regulará los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentren sometidos los bienes que los integran. Como vemos, al legislador no le interesó encuadrar al sistema dentro del régimen de los derechos reales o de los personales. Creemos que en un futuro, esto provocará no pocas cuestiones controversiales, a la hora de desentrañar la naturaleza jurídica de los contratos que se suscriban en el marco general de todo el sistema. Y esto se nota rápidamente cunado analizamos que para llevar adelante el cometido de la ley (regular el tiempo compartido y proteger al usuario), no sólo es necesario la celebración del Contrato de Tiempo Compartido definido en el artículo 14 de la ley<if>[5]<endif>, sino que deben preexistir una serie de contratos conexos, sin los cuales sería imposible proveer al usuario de los beneficios finales del sistema. Esa cadena contractual (propietario-emprendedor-vendedor-revendedor-red de intercambio) no está regulada por la ley. Esta cuestión también la ha señalado Noemí Nicolau, a cuya opinión, humildemente adherimos.

También la ley de STTC en este primer capítulo, tipifica al sistema estableciendo que el sistema debe integrarse con uno o mas inmuebles, afectados a uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino.

Finalmente, el articulo 3ero. establece un catálogo de definiciones de los términos técnicos que introduce la ley, a la cual nos remitimos en honor a la brevedad y que se pueden consultar en el apéndice de éste artículo.



En el segundo capítulo la norma fija como autoridad de aplicación a la Secretaría de Turismo de la Presidencia de la Nación, por lo que el contralor está en la órbita federal. Dejando a las provincias sin participación en dicho sentido, sin perjuicio de lo que en el futuro establezca el decreto reglamentario que aún no se dictó. No obstante, el párrafo final del artículo 4º deja una puerta abierta al decir: “La Autoridad de Aplicación debe instrumentar normas de procedimientos eficaces tendientes a la protección de los derechos del usuario de los STTC y a la prevención y solución de conflictos entre las partes intervinientes. A tal efecto se podrá suscribir convenios de cooperación, delegación y fiscalización.”

También se crea un registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, en el ámbito de la Secretaría de Turismo Nacional, donde se deberán inscribirse, previo al inicio de sus respectivas actividades, los emprendedores, administradores, vendedores, revendedores y las redes de intercambio.



La constitución del STTC (Capítulo Tercero) requiere de la afectación de uno o más inmuebles destinados al aprovechamiento periódico y por turnos y la escritura de constitución del STTC la otorgará el emprendedor, con el consentimiento del propietario del inmueble cuando nos sean una única persona. Se establecen una serie de requisitos respecto de los bienes, los usuarios y de la administración, debiéndose inscribir el título constitutivo en el registro de la Propiedad que corresponda y en el registro de Prestadores y establecimientos Vacacionales afectados a STTC.

Aquí vale la pena detenernos en una cuestión: al suprimirse un párrafo de manera poco clara, se limitó la responsabilidad del emprendedor e incluso las facultades de contralor de la Secretaría de Turismo. Así es, al leer el diario de sesiones de la Honorable Cámara de Senadores de la Nación Argentina del día 20 de diciembre de 2006<if>[6]<endif>, se observa lo siguiente:

“ Sr. Presidente (Pampuro). — Corresponde considerar si se trata sobre tablas el dictamen de las comisiones de Legislación General, de Turismo, de Derechos y Garantías y de Justicia y Asuntos Penales, en el proyecto de ley del señor senador Falcó, sobre regulación del sistema turístico de tiempo compartido o multipropiedad exclusiva intermitente; y en el mensaje respectivo del Poder Ejecutivo nacional, por el que se regulan los sistemas turísticos de tiempo compartido. (S. 512/05 y P.E. 90/06)..

Tiene la palabra el señor senador Fernández.

Sr. Fernández. — Señor presidente: hay dos correcciones que va a plantear el señor senador Mera, en nombre de la Comisión de Turismo, respecto de dos artículos que han sido consensuados. Con esas modificaciones aceptadas se puede someter a votación el proyecto en general y en particular.

Sr. Presidente (Pampuro). — Si no se hace uso de la palabra, se va a votar el tratamiento sobre tablas.

— Se practica la votación.

Sr. Presidente (Pampuro). — Aprobado.

En consideración.

Tiene la palabra el señor senador Mera.

Sr. Mera. — Señor presidente: quisiera saber cómo ha quedado redactado el artículo 10, inciso b), punto 6 del dictamen.

Sr. Secretario (Estrada). — Dice así: Cuando la transferencia o constitución de derechos a favor de futuros usuarios quede condicionada a la enajenación de un número determinado de períodos de disfrute en un determinado lapso, este no podrá exceder de un año ni el mínimo de períodos podrá ser superior al 50 por ciento del total de los períodos a comercializar. Dicha condición será oponible siempre y cuando la Cámara de Tiempo Compartido o la autoridad de aplicación respectiva garanticen en similares condiciones el pleno disfrute de los derechos adquiridos.<if>[7]<endif>

Sr. Mera. — La Secretaría de Turismo, que en este punto es la autoridad de aplicación, es conteste en que se anule este párrafo del artículo.

Sr. Pichetto. — Señor presidente: pasemos a votar.

Sr. Presidente (Pampuro). — Si no se hace uso de la palabra, se va a votar en general y en particular en una sola votación.

— Se practica la votación por medios electrónicos.

Sr. Secretario (Estrada). — Se registraron 40 votos por la afirmativa; unanimidad.

— El resultado de la votación surge del Acta N ...

Sr. Presidente (Pampuro). — Queda sancionado el proyecto de ley. Se comunicará a la Honorable Cámara de Diputados.”

Este último párrafo suprimido, era una salvaguarda para el futuro usuario en el sentido de que si no se lograba la consolidación del emprendimiento al iniciarse, dentro de los plazos que preveía el emprendedor (que no pueden exceder de 1 año ni pretender comenzar a operar con una comercialización de períodos que sea superior al 50 % del total ), el usuario podía solicitar un equivalente en calidad, duración, servicios, etc. al tiempo compartido contratado en el emprendimiento en formación, brindado por otro emprendedor que formara parte de la red de intercambio. Al menos eso entendemos nosotros que significa en este contexto la frase “Dicha condición será oponible siempre y cuando la Cámara de Tiempo Compartido o la autoridad de aplicación respectiva garanticen en similares condiciones el pleno disfrute de los derechos adquiridos.”

Entonces, al haberse suprimido llamativamente el párrafo precitado, el usuario podrá quedar en la siguiente situación: Pagar el contrato por el cual accede al sistema y verse privado de gozar de los beneficios, durante el plazo o en las condiciones que detalla el art. 10, inc b), punto6) de la norma. Es una compra de algo (¿derecho real, personal?) pero sujeto a una condición. Entendemos que en definitiva es una compra condicional, lo que en el Derecho Romano sería “dies incertus an certus quando” no se sabe si va a ocurrir, pero de ocurrir se sabe cuándo. Al cabo de transcurrido un año o cuando se complete el mínimo de períodos previstos en el contrato del total de períodos a comercializar.

Si se quería proteger al usuario, evidentemente la norma no cumplió con su cometido.



En el Capítulo Cuarto se define al Contrato de Tiempo Compartido de la siguiente manera: “A los fines de la presente ley, se denomina contrato de tiempo compartido, independientemente del nombre o forma jurídica que se utilice, y del régimen jurídico a que se encuentren sometidos los bienes, a todo convenio escrito en virtud del cual una persona llamada emprendedor, por sí o a través de terceros, se obliga a proporcionar en forma periódica y durante un tiempo determinado, turnos de alojamiento u hospedaje, en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en uno o varios establecimientos vacacionales, que constituyen el STTC, con la calidad, características y demás condiciones expresamente pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio de dichas prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia convenida, los gastos de administración y mantenimiento correspondientes.”

Luego de la definición, se establece el contenido del contrato, que previo a enumerar los requisitos, sanciona con pena de nulidad la falta de las referencias o cláusulas que luego detalla. Esto, parece bastante gravoso para el usuario, y fundamentalmente porque algunos de los requisitos no serías esenciales para cumplir con la finalidad de dicho contrato. Para ejemplo, nos remitimos al comentario arriba señalado respecto del artículo 15, inciso n).

El artículo 16 es una verdad de Perogrullo al decir que las cláusulas contractuales abusivas, no serán oponibles al usuario.

También se regula la posibilidad de celebrar un Precontrato, que no es otra cosa que una reserva de compra y en el cual el futuro usuario no podrá suscribir el contrato definitivo pasado los 60 días de la celebración del llamado precontrato.

Se prevé asimismo la posibilidad de arrepentimiento del futuro usuario o usuario hasta los 7 días de la suscripción del precontrato o del contrato, según sea el caso. Se enumeran deberes del emprendedor y del usuario y finaliza el capítulo con un artículo (21) destinado a fijar responsabilidades, sobre el que ya hemos tratado algunos aspectos.



En el Capítulo Quinto se regula la Administración de los STTC, permitiendo que la administración sea ejercida por el propio emprendedor o por un tercero designado por aquél y estableciendo en este último caso la responsabilidad solidaria frente al usuario.

También se enumeran un catálogo de deberes y facultades y se fija que los gastos administrativos y de mantenimiento serán soportado por el usuario, conforme a criterios de proporcionalidad basados en factores objetivos, excluyendo el caso en que el administrador o emprendedor hubieran pactado la modalidad de ajuste alzado relativo. Para finalizar, el artículo 25 establece que el certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituirá título suficiente para accionar por la vía ejecutiva.



La Comercialización y Publicidad de los STTC está contemplada en el Capítulo Sexto en donde se establecen pautas a seguir respecto del deber de información y de las promociones, que han producido hasta el momento no pocos conflictos entre las partes. La obligación de suministrar con certeza y objetividad, información veraz, eficaz y suficiente las características de los bienes que integran el STTC y de las prestaciones que ofrecen, detallando el tipo y alcances de los derechos que se transmiten o constituyen, recae sobre: emprendedores, vendedores, revendedores y redes de intercambio. En cuanto a las promociones, las mismas deben contener una serie de precisiones que de desarrollan en el artículo 27 (ver apéndice Ley 26356).

En lo relativo a la publicidad el artículo 29 sigue el criterio de la Ley de Defensa del Consumidor, en cuanto a que las precisiones formuladas por el emprendedor en anuncios, folletos, etc. obligan a aquél y se consideran incluidas en el contrato de STTC.



En el Capítulo Séptimo se incorpora una Instancia Arbitral para la resolución de conflictos que pudieran suscitarse entre usuarios y prestadores del STTC, para lo cual será de aplicación el Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo que funciona en el ámbito de la Subsecretaría de Defensa del Consumidor de la Nación, en su calidad de Autoridad de Aplicación de la Ley 24240 y normas complementarias<if>[8]<endif>.



Las sanciones son tratadas en el Capítulo Octavo, y abarcan un menú de:

Multa desde $ 2.000 hasta $ 1.000.000; Inhabilitación temporaria y Revocación de la habilitación. Se establecen unas reglas de procedimiento y la posibilidad, como no podía ser de otra manera, de recurrir las resoluciones de los sumarios administrativos ante la justicia competente en la materia, de la jurisdicción respectiva.

Las acciones por infracciones al STTC prescriben a los 2 años contados desde la fecha de la en que se cometió infracción.



La Extinción del STTC está tratada en el Capítulo Noveno, que en un solo artículo (art. 39) contempla las siguientes causales:

<if>a) <endif>Por vencimiento del plazo de afectación al STTC, previsto en la escritura de constitución;

<if>b) <endif>En cualquier momento, cuando no se hubieran producido enajenaciones, o se hubieran rescindido la totalidad de los contratos, lo que se hará constar en escritura pública;

<if>c) <endif> Cuando se hubiere cumplido la condición resolutoria prevista en el artículo 10, inciso b), apartado 6 <if>[9]<endif> y el vendedor revoque los derechos que hubiere enajenado mediante declaración de voluntad, manifestada en escritura pública, dentro de los 30 días de vencido el plazo establecido en la escritura de constitución del STTC<if>[10]<endif>;

<if>d) <endif>Por destrucción o vetustez.



Finalmente, el Capítulo Décimo establece las Disposiciones Complementarias y fija un plazo de 90 días para que el Poder Ejecutivo reglamente la presente ley, y esperamos que dicha reglamentación traiga claridad allí donde es necesario. Pero no debemos pasar por alto un hecho que por obvio no deja de ser importante: el Decreto Reglamentario no puede torcer la letra y el espíritu de la ley por ser de jerarquía normativa inferior.

También se declara de orden público a esta ley y sus normas reglamentarias y además, complementarias del Código Civil.

Con respecto a los contratos celebrados con anterioridad a la sanción de la ley, se les otorga un plazo de 1 año para su adecuación a la nueva normativa.



4. CONCLUSIONES



A modo de conclusión, y sin pretender haber analizado en profundidad el texto, sino simplemente marcar algunas notas “disparadoras” para el posterior debate, creemos que:



En primer término, es bueno que se haya incorporado una normativa para el sector, que hasta el momento no existía y que venía siendo reclamada no sólo por las Cámaras interesadas en el negocio (Cámara Argentina de Tiempo Compartido, Cátedra, etc.) sino también por los propios usuarios del sistema, muchos de los cuáles y debido a malas experiencias, abandonaron la modalidad vacacional del Tiempo Compartido, mientras que otros se mantienen en el mismo pero han hecho escuchar su voz en todos los ámbitos donde pudieron ser escuchados.

En segundo lugar, pensamos que habría sido conveniente darle mayor precisión terminológica al texto para evitar planteos innecesarios y con desgaste de la actividad jurisdiccional, y que tal como está redactada la norma, sospechamos – y ojala que la realidad nos contradiga – serán casi inevitables.

También se debe destacar que si la intención del legislador fue proteger al usuario del sistema, tropezará con varios escollos que ya se han señalado en el presente artículo y otros que por la pretensión tenida en cuenta al elaborar estas líneas no hemos destacado , pero que de un estudio detenido de la ley invariablemente salen a la luz, lamentablemente el usuario sufrirá la desprotección, aún con el dictado de esta norma.

Otro de los temas que habrá que esperar para ver cómo se desarrollan los acontecimientos, es el referido al entramado que se plantea con dos normas de orden público como son la presente de STTC y la Ley de defensa del Consumidor. No es tarea sencilla compatibilizar esto, pero, al crear un sistema nuevo de orden público que apareció días antes de la ley que reforma a la 24240 (Ley 26361) dicha reforma, traerá aparejada consecuencias sobre la interpretación de la ley de STTC, que esperamos hayan sido evaluadas.


Notas al pie:

[1]Artículo 15, inciso n) Ley 26356: “ Indicación de si el STTC cuenta con un programa interno de intercambio y si se encuentra afiliado a alguna red de intercambio, consignando en tal caso su nombre, domicilio y sede, en su caso. Si se suscribiera simultáneamente el contrato entre la red de intercambio y el futuro usuario, deberá dejarse constancia de la recepción de un ejemplar del mismo por éste.”

[2]Artículo 21 Ley 26356: “Responsabilidades. Sin perjuicio de otras normas que resulten aplicables, son solidariamente responsables con el emprendedor, por su falta de legitimación para transmitir o constituir los derechos emergentes del contrato de tiempo compartido:

<if>a) <endif>El vendedor, hasta el monto total que hubiere percibido por su intermediación en la operación de que se trate;

<if>b) <endif> La red de intercambio, hasta el monto total percibido del usuario perjudicado, por su adhesión a la red.

La legitimación deberá valorarse al tiempo de la celebración del contrato de tiempo compartido, en el caso del vendedor, y al tiempo de la afiliación del emprendedor a la red de intercambio o de su renovación, si se tratare de ésta.”

<if>[3]<endif> Noemí Nicolau es Titular de la Cátedra de Derechos Reales, Directora de la Maestría en Derecho Privado, Directora de la Especialización en Derecho Inmobiliario, Urbanístico y de la Construcción, de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Rosario, y una reconocida Jurista en el área de Derecho Privado.

<if>[4]<endif> El propietario es el titular dominial del inmueble, quien lo afecta total o parcialmente, al STTC; El emprendedor, es la persona física o jurídica propietaria o con justo título de disposición del inmueble, que constituye el STTC para comercializar períodos de disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo integran, por sí o por intermedio de terceros.

<if>[5]<endif> “Artículo 14, Ley 26356: “Concepto. A los fines de la presente ley, se denomina contrato de tiempo compartido, independientemente del nombre o forma jurídica que se utilice, y del régimen jurídico a que se encuentren sometidos los bienes, a todo convenio escrito en virtud del cual una persona llamada emprendedor, por si o a través de terceros, se obliga a proporcionar en forma periódica y durante un tiempo determinado, turnos de alojamiento u hospedaje, en unidad vacacional con el mobiliario y enseres necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en uno o varios establecimientos vacacionales, que constituyen en STTC , con la calidad, características y demás condiciones expresamente pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado a cambio de dichas prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia convenida, los gastos de administración y mantenimiento correspondientes.”

<if>[6]<endif> Se puede consultar en: www1.hcdn.gov.ar/dependencias/dip/extraordinarias%202007/textos/punto%2005/debate%2020-12-06.%20S.doc - el diario corresponde a la Honorable Cámara de Diputados de la Nación, Secretaría Parlamentaria, Dirección de Información Parlamentaria.

<if>[7]<endif> La negrita es nuestra.

<if>[8]<endif> Esto puede traer consecuencias no queridas. Si la Autoridad de Aplicación de la Ley 26356 de STTC es la Secretaría de Turismo de la Nación, y la Autoridad de Aplicación del artículo 32 de la misma ley (Tribunal Arbitral) es la Subsecretaría de Defensa del Consumidor, ¿ qué pasará cuando un usuario solicite el arbitraje ante defensa del Consumidor y un comercializador del sistema se ampare en el artículo 4º de la misma ley que establece que la autoridad de aplicación es la Secretaría de Turismo?. Si bien el sistema de arbitraje es de adhesión voluntaria, igualmente el conflicto de competencias se planteará, habida cuenta que la intervención de uno u otro organismo del Estado Nacional puede traer consecuencias distintas para los actores en conflicto, por su diferente grado de protección, que en la práctica brindar al consumidor. Mas tuitivo de los derechos de éste es el criterio de la Subsecretaría de Defensa del Consumidor que el de la SECTUR. Y esto no es ninguna novedad.

<if>[9]<endif> El tema ya ha sido tratado en este mismo artículo al abordar el análisis del Capítulo Tercero y allí nos remitimos.

<if>[10]<endif> Nos preguntamos ¿ cómo se puede revocar un derecho ya enajenado ?.Según el Diccionario de la Real Academia Española, enajenar, (Del lat. in, en, y alienāre). en su primera acepción significa : 1. tr. Pasar o transmitir a alguien el dominio de algo o algún otro derecho sobre ello. Por lo tanto excepto que medie un vicio de la voluntad que torne nulo el acto, ¿ cómo revocar un derecho que ya no poseemos? . La redacción de este artículo, sin dudas, dará lugar a mas de un planteo.

Fuente: http://www.turismoyderecho.com.ar/Co...Compartido.htm.

------------------------------------------------------------------------------------------------
http://www.derechodelturismo.net/con...ontenidoID=251 - 73k -

------------------------------------------------------------------------------------------------

www.tiempocompartido.org.ar/ - 23k -

------------------------------------------------------------------------------------------------

http://www.fceco.uner.edu.ar/cpn/cat...es/unidad5.htm - 132k -

------------------------------------------------------------------------------------------------
Modelo de contrato:

http://www.planetaius.com.ar/modelos...comerc/076.htm - 19k -

------------------------------------------------------------------------------------------------

http://www.lopezvillagra.com.ar/cnt-...erizacion.html - 18k -

------------------------------------------------------------------------------------------------

http://www.proconsumer.org.ar/capitulo20.htm

------------------------------------------------------------------------------------------------


Trabajos doctrinarios:

Título: Primeras reflexiones sobre la reciente Ley de Tiempo Compartido

Autor: Fabián M. Loiza

FECHA: 9/4/2008

Cita: MJD3409

Sumario

I.- Introducción. II.- Esquema general de la ley 26.356. III.- Análisis exegético. III.1.- Ámbito objetivo de la ley. III.2.- Conceptos básicos. III.3.- La faz pública (Autoridad de aplicación, instancia arbitral, infracciones a la ley, sanciones). IV.4.- La faz privada. A.- La escritura de afectación. B.- Contrato de Tiempo Compartido. C.- Deberes del usuario y del emprendedor. D.- Responsabilidades solidarias. E.- Administración del STTC. F.- Gastos a cargo de los usuarios. G.- Comercialización y publicidad de los STTC. IV.- La transición. V.- Primeras conclusiones.

Doctrina

Por Fabián M. Loiza(*)

Publicado en Microjuris (vas a tener que buscar en la biblioteca o abogado amigo porque es un sistema pago por suscripcion)

------------------------------------------------------------------------------------------------

El derecho de tiempo compartido inmobiliario con destino turístico: un nuevo derecho real -
Por Abreut de Begher, Liliana E.
Publicado en revista ED, (El Derecho) de fecha 23/04/2008, nro 11.992...tambien es por suscripcion si estas en una Universidad Catolica seguro lo tienen, sino a un abogado amigo.

------------------------------------------------------------------------------------------------
Tambien se que salieron trabajos en revista como JA y La Ley pero no encontre los datos en la web y tambien son revistas pagas (por suscripcion) pero estas dos ultima (JA y La Ley) estan con seguridad los tomos en todas la facultades publicas, al menos en la UNC se que estan incluso creo que Lexis Nexis (Hoy Abeledo Perrot) tienen en la Universidades publicas sistemas online gratis para los alumnos.

Saludos