donación a terceros

fischnallerraul,

NO se entiende bien.
Ay B son conyuges?
La donan y luego la venden?
Sucesion? ¿quien muere? ¿porque sucesion por 1/2? ¿como esta compuesta la flia? ¿el patrimonio? ¿bs propios? ¿gananciales? ¿como cede un derecho hereditario de otra persona? ¿?¿?¿?¿ la verdad esta muy confuso.
Saludos.

el caso no es confuso: A es de estado civil soltero y B es div legalmente, ambos se casan, pero B tiene un hijo de su primer matrimonio (SON CONYUGES)

A y B compran entonces siendo casados una casa, que le donan posteriormente al hijo de B llamado C , dicha propiedad y se reservan el usufructo con derecho de acrecer.-

El nudo de la cuestion es que al donar a C (hijo de B) se violaría el art.1807 inc 1 del cód civil (leer) "no pueden hacer donaciones...."

Posteriormente A muere, entonces C decide vender la propiedad y la madre renunciar al usufructo, la escribana interviniente dice: esta escritura es nula por violar el art citado en el iten anterior, por lo que se hace la sucesión del 50% de A,
Y solicita se pida la nulidad de ese 50% para sanear el título.- Por ello yo preguntaba que pasa si la esposa de A la sra B le cede los derechos hereditarios a su hijo en la sucesión de A.-

Todo radica en que se condidera por el mencionado art. una donación a terceros, pero si ella cede los derechos hereditarios que nulidad debemos pedir dado que se confundirian las partes en el hijo C.-espero haber sido claro, todo el nudo de mi pregunta radica en este iten y el anterior pte final.- Gracias. Saludos

El tema me interesa pero lamentablemente no tengo tiempo de verlo bien, así y todo te doy mi opinión superficial del tema por no haberlo estudiado bastante, pero espero al menos sirva para que otros foristas me corrijan u opinen otra cosa así entre todos nos aclaramos el panorama ya que esta bueno porque toca nulidad, sucesiones, donaciones, reales, registral etc., y pasa que uno estudia los temas por separado y la vida real te los presenta en un mix donde no siempre uno la tiene clara.

Lo del 1807 inc. 1 si esta claro. Pero no entiendo como fue que un escribano te hizo la escritura porque así debió ser, debido a que se trata de un inmueble. Y luego otro escribano te dice que eso es nulo.

El hijo C quiere vender la propiedad y entonces aparece el tema que la doctrina llama “los títulos imperfectos”.

Las donaciones a terceros generan títulos imperfectos.

Titulo perfecto el negocio causal documentado notarialmente que contenga un acto que cumpla con todos los requisitos de fondo y forma previstos por la ley para su plena validez y eficacia.

El tema que te diga la escribana que sea nulo, es solo una opinión de ella ya que la nulidad debe ser declarada en juicio y por parte afectada y hay que tener en cuenta a quien se quiere proteger con la nulidad mas como contas vos, que la única posible damnificada con ese proceder seria la madre, y es ella quien quiere ceder los derechos hereditarios (siempre y cuando no haya otros herederos forzosos) ya que la única que podría hacer lió seria ella. Es raro que haya pasado el tamiz de un escribano esa donación que se debe hacer por escritura pública. Obvio que el que quiere comprar el inmueble va a querer que esta señora luego no le venga con problemas.
Además los abogados y los escribanos están para facilitarle la vida a la gente no para complicárselas con sus ideas doctrinarias (para eso que hagan libros). Me imagino que son dos escribanos distintos, yo pediría opinión a los dos, se ve que el primero que hizo la donación no tiene mucho drama en ser puntilloso con los reglamentos notariales.

Bueno sigo con mi opinión:
El inmueble al no contar con títulos perfectos (es titulo imperfecto por estar fundado uno de sus antecedentes dominiales en un contrato de donación inmobiliaria a "terceros", lo que quiere significar que la persona del entonces donatario no revestía la calidad de heredero forzoso de quien lo beneficiara en esa oportunidad -el donante-), al reconocer uno de sus antecedentes de dominio, sustento y causa fundante en una donación sin cargo. Ello expone al posible comprador de ese inmueble a ser sujeto pasivo de la acción real de reivindicación por parte de eventuales herederos forzosos preteridos del primitivo donante (generador del título cuestionado), según prescribe el art. 3955 CCiv. Ello así, hasta tanto no se verifique el plazo de prescripción decenal dispuesto por el art. 4023 del mismo cuerpo legal. Ósea que si desde la muerte pasaron 10 años no habría problema para vender.
Por eso cuando te decia que el caso esta confuso es que a lo mejor hay temas que no tenes en cuenta, no das fechas, ni decís si hay otros herederos forzosos, etc., etc.
Yo iría a otro escribano a que me autorice la escritura y que ponga la deficiencia del título antecedente y por documento separado haga constar esta circunstancia y que el interesado (posible comprador) asuma las responsabilidades del caso y renuncie a cualquier reclamo contra el oficial público actuante; eso se puede hacer, lo que pasa que depende del escribano y capaz que el comprador por ese tema te pida un precio menor al real y también se puede incluir un contradocumento firmando la madre de que no va iniciar accione o la misma cesion de derechos, o firma de conformidad. O sino espera los 10 años desde la muerte.
El art. 1051 CCiv. no confiere protección alguna, al que compre un inmueble en estas circunstancias ya que los vicios o defectos que lucen los antecedentes dominiales para su adquisición son claramente visibles y manifiestos en los informes que se deben hacer para que sea comprador de buena fe.

Esto de las donaciones a terceros es discutido en la doctrina notarial (específicamente leí que hay diferencias entre capital federal y Pcia. de Bs. As. por eso también al no decir de donde es el caso tampoco puedo contestar eso, de todas maneras sale esto en las paginas Web de los colegios de escribanos de las referidas jurisdicciones) hay algunos escribanos que no quieren intervenir en venta de inmuebles en esta situación y otros si, usando el consentimiento informado en documento separado o en la misma escritura poniendo algo parecido a esto:
"...las partes declaran haber sido informadas por el notario autorizante de lo dispuesto por el art. 3955 CCiv. y las distintas interpretaciones que existen sobre sus consecuencias en las donaciones inmobiliarias efectuadas a favor de quienes no revisten la condición de herederos forzosos del donante, las que asumen expresamente, en razón de revestir tal calidad el título antecedente de dominio a partir del cual se otorga y autoriza la presente escritura".

Después esta el tema de si es personal o real la posible acción de reivindicación.

Eso que decís de ceder los derechos hereditarios puede ser una opción valida. Pero tene en cuenta la otra que es que se haga saber y que se haga cargo el comprador de ese inmueble con titulo imperfecto y que también conste que la única heredera forzosa autoriza o no va iniciar acciones o que cede sus ds. como decís vos. Todo depende del criterio personal de cada escribano, y de si sigue las recomendaciones que le dan en el colegio para que luego no le observen la escritura y también en qué jurisdicción este. Ósea depende de lo que te diga el escribano. Si te interesa hay un fallo donde se trato un caso muy pero muy parecido al que comentas:

C. NAC. CIV., sala D, 16/06/2005 - Llarin, Pablo A. v. Millan, Jorge A.
Con nota a fallo de RICARDO J. SAUCEDO “Los títulos perfectos y las donaciones inmobiliarias”

La nota a fallo trata estos temas:
I. Introducción.- II. Los títulos perfectos en la contratación inmobiliaria: a) La noción de título; b) Los títulos perfectos; c) Relación entre la naturaleza del negocio y la perfección del título; d) ¿Existen títulos "imperfectos" per se?.- III. La perfección de los títulos basados en donaciones inmobiliarias: a) Concepto; b) La eficacia real del contrato de donación; c) ¿Las donaciones generan títulos perfectos en el tráfico jurídico?: 1. Determinación del ámbito de aplicación de la solución del art. 3955 CCiv.: A) Determinación objetiva del ámbito de aplicación del art. 3955; B) Determinación subjetiva activa del ámbito de aplicación del art. 3955; C) Determinación subjetiva pasiva del ámbito de aplicación del art. 3955.- IV. El asesoramiento notarial respecto de las donaciones a terceros: a) El asesoramiento notarial; b) ¿Existe el deber de asesorar a los requirentes?; c) ¿El asesoramiento es un deber u obligación de medios o de resultados?; d) ¿Siempre es responsable el notario cuando el resultado final de su actuación es disvalioso?; e) ¿Qué asesoramiento corresponde prestar en materia de donaciones inmobiliarias a terceros?.- V. La aplicación al caso del art. 1051 CCiv. (t.o. según decreto ley 17711/1968): a) Nociones previas; b) ¿Puede aplicarse la solución del art. 1051 CCiv. al título objetado?.- VI. Otra lectura del caso: a) La reducción es siempre una acción de corte personal; b) Los alcances de la reducción como acción personal ante una donación inoficiosa; c) La interpretación que debe darse al art. 3955 CCiv.; d) El dominio sustentado en una donación a terceros no es imperfecto por revocable o resoluble; e) Las donaciones inmobiliarias a terceros no son necesariamente títulos imperfectos.

Lo tengo en papel (no digital) sino te lo mandaba. Pero lo podes encontrar en cualquier biblioteca o pedisela a alguien que este subscripto a JA.
Esta publicado en JA 2006 – Tomo 1 - página 88 y ss.

Saludos y espero te haya servido de algo esto que posteé.

PD: El tema de la nulidad. Si tengo tiempo y recupero el libro (viejo pero bueno) Tratado de las Nulidades de Nora Lloveras de Resk que preste a un caradura de un amigo y no lo puedo ubicar, te lo contesto en otro post porque tengo un par de dudas en mi cabeza que para no meter la pata leo primero y después escribo.

Muy interesnte pero, pregunto, y si en vez de ceder le haces una venta simulada?
Se arregla todo el problema y lo podrias inscribir como titulo perfecto.
Yo creo esta es la solucion mas logica y simple.

En respuesta a tu contestación te digo, que lo que tiene el notariado es eso. Sos pulcro pero caes en la hipocrecía, le haces hacer al cliente lo que el no quiere.- Y respecto a la donación repensando el planteo que lo dividiria en dos partes a) art.1807 inc.1 cae en la "nulidad absoluta", no pueden hacer donaciones, pero la reforma no tuvo en cuenta que la prohibe al hijo de la otra cónyuge y no tiene en cuenta el caso de la concubina. Además hay que tener en cuenta la real Voluntad de las partes y b) la donación a terceros, es irónico que se las considere observables, cuando se reforma algo siempre dejamos algo para ir dando vueltas con las divisiones doctrinales y jusrisprudenciales, en el caso planteado al comienzo que derecho se AFECTO, ninguno la madre también le dona al hijo y se le prohibe en virtud de dicho art. hacer la cesión, con lo que creo si hibiere un derecho afectado se entendería saneado.- Pero fijate que para que quedare saneado el titulo, se solucionaría asi: 1) te donan y 2) le deseas que que muera cuanto antes pasados diez años de la muerte del donante y nadie reclama tenes la prescripción decenal, "NO ES HIPOCRITA "?.- saludos