quisiera saber si con boleto de compraventa se puede alquilar la porpiedad

"Si es tal cual lo señala pochoclos, aunque hay que tener en cuenta que esos actos no serían oponibles a terceros; ya que justamente la finalidad de la escritura es dar publicidad a la transferencia, y en el hipotetico que vos planteas es el requisito que falta."

"Por último, BJL, técnicamente la escrituración no da publicidad a la transferencia, sino que es un requisto indispensable para que se produzca dicha transferencia. Lo que hace la escritura es habilitar la inscripción en el Registro, requisito que tiene como fin hacer oponible la operación a terceros, o sea, darle publicidad.

Saludos."

La resolución por "autoridad del acreedor". La intimación a cumplir

Los objetivos buscados con la incorporación del pacto comisorio implícito son básicamente dos: suplir el silencio o la omisión de las partes, facilitando una "salida" al contratante cumplidor, y, a la vez simplificar los procedimientos resolutorios, evitando la demanda judicial.
La resolución con base "necesariamente" en una demanda, un proceso que culmina en una sentencia resolutoria, resulta lenta, costosa y, sin lugar a dudas, compleja. Otra es la cuestión de los daños que, necesariamente, deben ser determinados por un juez.
De donde la norma comentada instrumenta o viabiliza un procedimiento distinto, extrajudicial, sobre la base de un "requerimiento" -párrafo segundo- que el contratante cumplidor formula al incumplídor, destinado a que abandone su actitud y cumpla con las prestaciones debidas.
En la base de la resolución por autoridad del acreedor está, en consecuencia, el "requerimiento a cumplir" dentro de un plazo, que también debe indicarse, no inferior a "quince días" y ajustado al tiempo necesario en atención a la índole de las prestaciones insatisfechas.

Y aquí comienzan los problemas:

1) Requerimiento bajo apercibimiento de resolución o sin apercibimiento alguno. No caben dudas acerca de que la sanción por no cumplir en el plazo señalado puede evitar una confusión, al aclarar el sentido de la intimación (Halperin, Aparicio), pero de la norma comentada no se desprende su obligatoriedad;

2) otorgando un plazo de cumplimiento "idóneo para la ejecución de la prestación insatisfecha" o que deja de lado esa preocupación, mero "paternalismo benefactor", atento a que el deudor
"ha tenido todo el plazo del contrato para cumplir" (Halperin). Pensamos, con otro sector de la doctrina, que debe ser un plazo dentro del cual sea posible cumplir, en consideración a la prestación debida;

3) ¿qué ocurre si el interpelado rechaza la intimación y alega que el cumplimiento no es procedente, por las razones que fueren?; ¿la oposición obsta a la resolución y fuerza la iniciación de una demanda judicial? La práctica profesional exhibe de ordinario esta actitud y en la mayoría de los casos como un recurso meramente dilatorio. "Rechazo la interpelación por improcedente...";

4) la doctrina ha ensayado frente al "problema de la oposición" dos respuestas:
a) La resolución se produce igualmente, como si no existiera esa negativa, y el contratante disconforme deberá accionar ante la justicia para que la deje sin efecto y mantenga la relación negocial, y
b) la oposición, cualquiera sea, obsta a la resolución, en la medida en que plantea un conflicto o puja de intereses, y, por tanto, no queda otra vía resolutiva que la judicial. Creemos que esta postura es la justa y razonable.

La resolución de "pleno derecho". La voluntad de resolver. Las prestaciones cumplidas

Vencido el plazo acordado, sin alegación de improcedencia, se opera, según la norma comentada, la resolución "sin más", vale decir, de "pleno derecho", sin necesidad de una "declaración resolutoria" del contratante interpelante, ni tampoco de una decisión judicial.
No obstante ello la doctrina piensa que, en consideración a que el contratante in bonis puede ejercitar un ius variandi, al menos como regla, es prudente que como culminación del procedimiento, vencido el plazo sin satisfacción de su acreencia, comunique la resolución operada.
El Proyecto de Reforma de la Comisión, decreto 468/92, apunta a superar esa posible dificultad haciendo mención expresa, en el artículo 902, segundo párrafo: "en un plazo no menor de quince días, salvo que los usos o la naturaleza de la prestación impusieren uno menor; transcurrido el plazo sin que la prestación hubiese sido ejecutada, podrá, a su elección, optar entre resolver el contrato o exigir su cumplimiento, en ambos casos con más la reparación de los daños.
Si optare por la resolución, ésta operará desde que sea comunicada fehacientemente a la otra parte. En ese caso no podrá después exigir el cumplimiento..."

"En un juicio por resolución de un contrato de compraventa de inmueble a crédito, la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil de Morón, declaró la aplicación al caso del "pacto comisorio implícito" regulado en el artículo 1204 del Código Civil. En consecuencia, dispuso que las partes se restituyan lo que habían recibido, rechazando la petición de la actora de retener el dinero recibido como pago parcial, en compensación por los daños derivados de la ocupación del inmueble, por considerar que no había acreditado dichos daños".

Fallo en extenso ver en

49.801 en /falloscompl/camara/2004/mo/plen49801.doc

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REIVINDICACION - POSEEDOR DE BUENA FE.

La adquisición de la posesión mediando boleto de compraventa confiere a tal posesión calidad de legítima, tal como lo expresa el reformado artículo 2355 del Código Civil. Mas la adquisición de la propiedad requiere del cumplimiento de las formalidades de escrituración e inscripción registral, de lo contrario el poseedor no se encuentra tutelado frente a la acción de reivindicación que pretenda ejercer el titular registral. En el caso de autos el actor tenía derecho a reclamar la restitución de la cosa de su originario adquirente, tal como fuera judicialmente reconocido en los autos de resolución de boleto de compraventa, por lo que mal puede la aquí accionada pretender que su derecho pueda repeler el intento de restitución del originario enajenante, toda vez que su adquisición no se encuentra perfeccionada (art. 1051 Código Civil).

CCI Art. 2355 ; CCI Art. 1051

CC0202 LP, B 76866 RSD-75B-94 S 5-4-94, Juez FERRER (SD)
Sut de Alvarez, Anelina c/ Ramirez, Lilia I. y otra s/ Reivindicación
MAG. VOTANTES: Ferrer-Suárez"

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DAÑOS Y PERJUICIOS: RESOLUCION DE CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO DEL DEUDOR. PRIVACION DE USO. CONTRATANTE INCUMPLIDOR. CARACTER.

Por lo tanto, atento a que la existencia del daño está comprobada en el pleito, el rubro reclamado en concepto de privación de uso resulta procedente. Al respecto cabe expresar que la problemática de la extensión del resarcimiento a que tiene derecho el acreedor como consecuencia de la resolución del contrato derivado del incumplimiento del deudor fue minuciosamente analizado en el fallo plenario de las Cámaras Nacionales en lo Civil del 22/02/90 in re "Civit Juan c/Progress S.A. y otro" publicado en J.A. 1990-III-49 y en L.L. 1990-B-474. Sobre el tema las Cámaras Nacionales en pleno resolvieron: "Al declararse la resolución del contrato por el ejercicio del pacto comisorio, es viable el resarcimiento del lucro cesante por los daños y perjuicios ocasionados durante el tiempo en que perduró la mora del contratante incumplidor". Esta posición aparece corroborada por la normativa del art. 1.204 segundo párrafo Cod. Civil, que dispone cuando alude al "derecho para el acreedor al resarcimiento de los daños y perjuicios". Cabe precisar que no corresponde considerar al incumplidor como un poseedor de mala fe, ya que no hay un conflicto entre un poseedor y un reivindicante, sino que se trata de la relación entre un acreedor y un deudor derivados de un contrato celebrado entre las partes. El incumpliente del contrato no puede ser reputado poseedor de mala fe. Se advierte que hasta tanto no se ponga en movimiento el mecanismo resolutorio el contratante incumplidor no puede considerarse administrador de bienes ajenos, en razón de que hasta ese momento es dueño de las cosas recibidas. Pero una vez que se pone en movimiento la mecánica resolutoria pasa a ser poseedor de mala fe. Es por ello que en la especie resulta procedente el reclamo de daños y perjuicios formulado por la actora por privación de uso derivado del incumplimiento de la compradora, desde el 20/10/94, fecha de notificación de la demanda, porque es a partir de dicho momento en que cesa la buena fe de la compradora y nace la obligación de restituir lo recibido, por lo que hasta ese momento el poseedor hace suyos los frutos percibidos, debiendo restituir los frutos pendientes a partir de dicha fecha, y hasta tanto se efectivice la restitución del inmueble a la actora, toda vez que al no poder contar con el mismo ésta se encuentra privada de su uso.

DRES.: IBAÑEZ - GALLO CAINZO - SASSI COLOMBRES.
NADRA DE ROSSINI JULIA C/PERALTA DE CANAVOSO BENITA E. s/RESOLUCION DE CONTRATO, 21/09/01, Sentencia Nº: 768, Sala Civil y Penal"