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Boleto de compraventa y escrituración



Tengo el siguiente caso real; a ver qué recomiendan:

Dos personas (A y B) compran un terreno en la Provincia de Buenos Aires aproximadamente en 1980 aproximadamente. Firman el boleto de compraventa 50% y 50% y nunca escrituran. Edifican, hacen una casa en planta alta y un taller (ambas partes trabajan como carpinteros) en la planta baja quedando libre un generoso terreno. A todo esto, es el hijo de A (también carpintero) quien ayuda en la edificación aportando materiales y trabajo. Lo cierto es que la "concubina" de A y su hija se mudan a la flamante vivienda. La "concubina" vive hasta la fecha en el lugar, mientras que su hija se mudó hace tiempo. A todo esto, el hijo de A mencionado se muda alrededor del año 2000 a la propiedad y edifica una segunda planta donde vive actualmente con su concubina y su hija, además de trabajar en el taller donde laboran su padre y B (su tío). Cabe destacar que A está casado hace unos 20, 30 años aproximadamente (el matrimonio es posterior a la adquisición del boleto). Todo está relativamente bien hasta que A empieza a manejar la idea de escriturar (a través de la Ley Pierri), subdividir y vender su parte con ulterioridad, para irse a vivir con su mujer legal a otra provincia (A vive actualmente con ella, pero trabaja en el taller donde está su ex concubina y está un poco en cada lado). De esta forma, su ex concubina y madre de todos sus hijos quedaría en la calle (quien ha vivido allí desde hace bastante tiempo), pues no tiene nada. Con motivo de la maniobra de A su hijo y su hija intentan resguardar el derecho de su madre ¿Qué deben hacer?

Desde ya, muchas gracias por sus respuestas.

Saludos.

"La felicidad que da el dinero está en no tener que preocuparse de él; por ignorar ese precepto no es libre el avaro, ni es feliz".


Respuestas
UNMDP
BJL Súper Moderador Creado: 12/09/09
Si A tiene otro inmueble a su nombre, no podría escriturar por la ley Pierri. Por ende a su concubina, le convendría averiguar si este posee una vivienda y en tal caso impedir la escrituración por ese lado.

Ahora bien... tenemos otra opción, si los hijos que A tuvo con su concubina, aún son menores; el debe garantizar a sus hijos, producto de la patria potestad lo siguiente:
Art. 267. La obligación de alimentos comprende la satisfacción de las necesidades de los hijos en manutención, educación y esparcimiento, vestimenta, habitación, asistencia y gastos por enfermedad.

Por ende, si el padre se quiere trasladar a otra provincia, los hijos quedarían bajo la guarda de su madre, y A les tendría que proveer vivienda para que vivan con ella hasta la mayoria de edad.


Son las dos únicas opciones que, ab initio, se me ocurren.


Saludos



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UMSA
EJA Moderador Creado: 13/09/09
No creo que A tenga otro inmueble a su nombre, pues deben estar a nombre de su mujer legal.

Todos los hijos de la ex concubina que vive en el inmueble en disputa son mayores (36, 50 y 51 años), así que el 267 queda descartado.

Saludos.

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UNLP
Nadia Moderador Creado: 13/09/09
Hola EJA!
Para mi sí es concubina, lamentablemente aunque no os guste, no tiene ningún derecho a la vivienda, ni a que le pasen alimenos, ni nada.
Ningún tipo de derecho real puede invocar por los caracters de los mismos.

Si ella hizo alguna mejora, tal vez una acción para eso le puede caber, pero en cuanto a derechos respecto del uno al otro, no se debe ninguno, porque salvo en la parte previsional, el concubinato no esta regulado.

Además de todas maneras por lo que entendí, ella ya había dejado de ser su concubina hace mucho tiempo, puesto que él se volvió a casar. en este sentido, muchos menos derechos le caben

EL CONCUBINATO EN NUESTRO DERECHO DE FAMILIA

http://www.justiciachaco.gov.ar/list...2007-11-01.Txt
Fijate en la parte que cita esta jurisprudencia: PARERA, BEATRIZ SUSANA c/CULACIATI, MIGUEL JUAN s/DISOLUCION DE SOCIEDAD

Cómo no sé si lo que buscas está relacionado con los concubinos, dejo algunos links que tal vez te sirven, o por lo menos espero sirvan para otros usuarios
ACTIO LEGIS - Asesoramiento Juridico Legal

saludos

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UMSA
EJA Moderador Creado: 13/09/09
Es como bien decís Nadia. El problema, en resumidas cuentas, es el siguiente: La mujer (ex concubina de A, ya que éste no vive en el inmueble desde hace tiempo) vive allí hace unos 20, 30 años quizás. El inmueble no está escriturado y los propietarios (A y B) sólo tienen en su poder un boleto de compraventa firmado al momento de adquirir el terreno (luego edificaron). A y B quieren escriturar para subdividir y poder disponer del bien. El problema viene porque A ya tiene su casa con su mujer legal y su ex concubina (madre de sus únicos hijos) es la que ha vivido en el inmueble en disputa desde siempre, con lo que al venderse la casa esta persona quería en la calle. Por eso es que sus hijos salen en defensa del derecho de su madre que ha estado allí gran parte de su vida.

Además, uno de los hijos de A ha edificado una segunda planta y vive allí con su concubina y su hija hace unos 8 años, con lo que también habría cierto problema por ese lado.

Cabe destacar que la hija menor de A, a su vez, tiene una hija discapacitada. Si se muda con su madre, su padre (A) ¿podría sacarla?

Gracias a ambos por las respuestas.

Saludos.

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UNLP
Nadia Moderador Creado: 13/09/09
La propiedad es de quiénes tenía el boleto, Y todos los que vivieron ahí siempre tuvieron para otro.
En todo caso ella (la ex concubina) era una comodararia?
Aunque sea injusto o feo ella se va a tener que ir, porque nadie puede ocupar algo que no es suyo.
Ahora por su parte, el hijo tendrá que arreglar con su padre respecto de las mejoras que realizo en el bien.
A mi no me parece que se puedan opener a la escrituración del boleto tal como fue firmado, poruqe no solo el es problema la madre, pero ese inmueble es copropiedad de B también. Que ciertamente no tiene nada que ver, y sí lo quiere verder, no tiene porque soportar a otras personas que tuvieron ciertos tipo de derechos (medio precario)
Y respecto a que la hija menor de la ex concubina se vaya a vivir con la madre, para que no la saquen, no impide nada, salvo que A tenga una obligación legal para con la hija, o en este caso la nieta.
Saludos

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UNMDP
BJL Súper Moderador Creado: 14/09/09
Si bien en la teoría coincido con lo que dice Nadia; no creo que sea una cuestión previsible, dentro de los parámetros normales, una resolución judicial al efecto.
De todos modos, todo es posible en el derecho.

Aca te dejo un artículo EJA:

Concubinato, desalojo y vivienda
Dra. Lily R. Flah y Dra. Rosana Aguilar


Introducción
Se trata de establecer si asiste derecho al concubino no propietario para continuar ocupando el inmueble asiento de la convivencia una vez concluida la relación, sea por decisión de alguno de los miembros de la pareja, o por fallecimiento de quien aparece como titular del dominio; y en su caso, cuál es la naturaleza de ese derecho. O, si, por el contrario, puede resultar legitimado pasivo del proceso de desalojo. Es preciso recordar que el proceso de desalojo es un modo de actuación en la vida jurídica para proteger el derecho de propiedad (1). Sin duda, ese fue el motivo que dio lugar a la creación de este proceso atípico: brindar al propietario de un inmueble una herramienta eficaz para recuperarlo de inmediato de quien, sin derecho, lo retuviese (2). Paralelamente, no puede dejar de advertirse la creciente relevancia que han adquirido, a partir de la segunda mitad del siglo pasado, los derechos humanos.La Constitución Nacionalconsagra el acceso a la vivienda digna en el art. 14 bis, que se articula con la incorporación con jerarquía constitucional de los tratados que enuncia el art. 75 inc. 22, según la reforma de 1994. Sería suficiente mencionar algunas de las normas para comprobar que las dedicadas a la vivienda guardan estrecha vinculación con el derecho a la salud y la propiedad, y que van más allá del texto constitucional, que contempla la inviolabilidad de la propiedad (3). A nivel internacional se ha definido el derecho a la vivienda como el de acceder y mantener un hogar y una comunidad en la que se pueda vivir en paz y dignidad. Nuestro país carece de un régimen legal único y orgánico sobre la vivienda. Sin embargo, múltiples disposiciones amparan la vivienda familiar. En este sentido, cabe señalar la tutela al bien de familia; la necesidad del asentimiento del cónyuge para disponer del inmueble que fuere asiento de la vivienda familiar, aun en aquellos casos en los cuales éste fuere un bien propio del titular; el régimen previsto ante la ruptura conyugal; la atribución de la vivienda como medida urgente en las situaciones que contemplan las leyes de violencia familiar; el derecho real de habitación del cónyuge supérstite; y la protección de la vivienda en las familias de hecho, entre otros (4). II. El concubinato Tradicionalmente se ha considerado al concubinato como "la unión permanente de un hombre y una mujer que sin estar unidos por matrimonio mantienen una comunidad de habitación y de vida, de modo similar a la que existe entre los cónyuges". El rasgo que decididamente distingue una unión concubinaria de una mera relación circunstancial, es el de la cohabitación. Si los sujetos carecen de un domicilio común no es posible sostener la existencia de un concubinato para los diversos efectos que pueden invocarse en el ámbito jurídico (5). Justamente, la primera característica de la unión de hecho es la convivencia; de no existir ella, podrá tratarse de una mera relación de amistad, de compañerismo o de amantes, pero no de una unión de hecho productora de efectos jurídicos. La convivencia es conceptualizada como comunidad de vida y de lecho o cohabitación, e implica compartir conjuntamente un mismo domicilio, una relación de pareja y tener una organización económica común (6). III. La relación con el inmueble Lo expuesto conlleva al análisis de la relación que se genera entre el concubino demandado y la cosa —el inmueble que ocupa—, es decir, determinar cuál es, en su caso, el título en virtud del cual la detenta. En ese orden de ideas se pueden distinguir: 1) relaciones fundadas en un derecho real (dominio, condominio, usufructo, etc.); 2). Relaciones fundadas en un derecho personal (locación, depósito, comodato, etc.); 3). Relaciones de hecho no fundadas en derecho alguno; 4). Relaciones por otro, fundadas en vínculo de dependencia o de representación (caso de los mayordomos, operarios, guardianes, porteros, serenos, etc.); 5). Relaciones que importan simple contacto con la cosa, pues el poder sobre la misma está en mano de otro (caso de los pasajeros que se alojan en un hotel, o huéspedes de visita en casa ajena) (7). De estas hipótesis es funcional al objetivo propuesto analizar si corresponde asignar al concubino la condición de intruso, tenedor o poseedor: a) Concubino como intruso La intrusión carece de una caracterización legal. Según la doctrina es intruso quien ilegalmente y careciendo de derecho se introduce en un inmueble. Por ende, quien tuvo consentimiento voluntario de su propietario, no podrá ser calificado de intruso aun cuando permanezca en la detentación de la tenencia (8). Sin embargo, hasta hace algunos años prevalecía en la jurisprudencia argentina (9) la idea de que la concubina (o el concubino), por carecer de todo derecho de propiedad y posesión sobre el inmueble del otro, al momento de la ruptura podía ser desalojado como un simple intruso, si se negaba a desocupar el inmueble ante el requerimiento del concubino propietario. La única alternativa, si había puesto dinero para la compra de la propiedad de la que se la desalojaba, era probar en un juicio ordinario (normalmente posterior), que entre ambos existía una sociedad de hecho o un condominio. Esta jurisprudencia fue severamente criticada; se dijo que se trataba de una solución "antisocial y sin cobertura legal". El conviviente, se afirmó (10), no es un intruso, pues tal calidad requiere un acto de intrusión ilegal, sin derecho y contra la voluntad del dueño; sólo por vía del absurdo puede afirmarse que la concubina penetra en el inmueble sin la voluntad consciente del concubino (11). Después de una evolución devenida en este aspecto se estableció que "no es aceptable sostener que a la concubina se la pueda considerar intrusa porque se niega a desocupar el inmueble cuando así se lo requiere su compañero, después de haber convivido con él". Actualmente, la mayoría de los tribunales del país rechazan la acción de desalojo instaurada contra la concubina cuando se la pretende excluir del uso del bien inmueble alegando su carácter de intruso. b) Concubino como tenedor Según Alsina el tenedor es quien ha entrado a ocupar un inmueble por efecto de tradición, como consecuencia de un contrato que le acuerda la tenencia de la cosa quedando comprendido el locatario, el colono parciario, el comodatario, el depositario, mandatario, administrador, gestor, guardador y todo aquél que reciba la cosa con obligación de restituirla (12). Se ha justificado la vía del desalojo entendiendo que el concubino reviste el carácter de tenedor, ya que reconoce la propiedad en otro (13). Pero también se ha sostenido que al ser requisito para la tenencia la entrega del bien y la posterior obligación a restituirla, quien ocupa la cosa en razón de una relación concubinaria con el propietario, no sería en principio tenedor y no pesaría sobre él la obligación de restituir correlativa impuesta por el art. 2465 del Cód. Civil (14). En esta línea de pensamiento la falta de entrega del bien impediría configurar al concubino como tenedor conforme lo prescribe el art. 2460 del Cód. Civil, ya que la tenencia de la cosa sólo se adquiere por tradición. c) Concubino como comodatario Dentro de la categoría de tenencia cabe incluir el supuesto de comodato, pero como se adelantara, no existe en el caso del concubinato un acto de entrega del bien. Al quedar incumplido dicho presupuesto no se accede a la cosa en los términos del art. 2255/6 del Cód. Civil aplicable al supuesto del art. 2285 Cód. Civil (15). En ese sentidola Suprema Cortedela Provinciade Buenos Aires ha dicho que "No reviste carácter de comodataria quien convivió con el actor como su concubina y por lo tanto no puede ser sujeto de la acción de desalojo (arts. 1141, 2255, 2256 y concs., Cód. Civil; 676, Cód. de Procedimiento Civil) (16). Sin perjuicio de ello, es necesario señalar que en algunos casos se ha acordado el desalojo fundado en ese carácter (17). Por otra parte, se debe tener en cuenta que el comodato es un contrato real que se perfecciona con la entrega de la cosa que se presta gratuitamente con la facultad de usarla, mientras que en un concubinato no hay entrega del inmueble en préstamo gratuito de uso, sino que las partes conviven en él. Con este criterio se ha resuelto que la convivencia conjunta que importa el concubinato descarta la existencia de un comodato —y con ello la procedencia del desalojo— en cuanto no se efectiviza la entrega cabal de la cosa del comodante a la supuesta comodataria en el marco de una vinculación contractual que parte de la nítida diferencia entre quien da y recibe y las posteriores y consecuentes obligaciones de la comodataria de conservar la cosa, asumir sus deterioros y a la postre restituirla (arts 1131, 2255, 2256, 2266, 2267, 2271 y concs., Cód.Civil) (18). d) Concubino como poseedor La posesión, de acuerdo a la normativa del Código Civil, implica la existencia de dos elementos que la tipifican: el corpus y el animus. Estos están constituidos por la detentación de la cosa por una persona "bajo su poder" y la "intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad". "La posesión en nuestro régimen está conformada por dos elementos fundamentales: a) El corpus de la posesión, es decir, la aprehensión material de la cosa con animus detinendi y, b) El animus domini o animus rem sibi habendi, caracterizado por la voluntad de tener la cosa como suya sin reconocer la propiedad en terceros" (19). Evidentemente el concubino detenta la cosa, es decir, se configura el corpus, pero la circunstancia de no concurrir el animus excluye su calidad de poseedor. Sólo podría invocar tal animus si alegara haber efectuado aportes para la adquisición, mantenimiento o mejora del inmueble de que se trata, defensa que, en su caso, tornaría aplicable la doctrina plenaria que estableció que "no es suficiente que el demandado invoque la calidad de poseedor para que se declare improcedente la acción de desalojo" (20). De lo expuesto se infiere que el concubino no es intruso, ni tenedor o comodatario, ni poseedor, lo cual deriva en la inexistencia de título alguno que fundamente su detentación. En consecuencia, el concubino que de hecho ocupa la cosa, al carecer de un título autónomo que valide su ocupación sería susceptible, desde esta perspectiva, de la acción de desalojo, puesto que, ésta, conforme el ordenamiento procesal "procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible" (art. 680, CPCC). No obstante, el proceso de desalojo resultaría insuficiente para dirimir todas las variables fácticas que concurren normalmente en la relación concubinaria y que necesariamente deberían ser merituadas por el juzgador a los efectos de evitar una visión sesgada de la cuestión. IV. Protección de la relación concubinaria En relación a ello no sólo deben tenerse en cuenta las particularidades que pueden presentarse en cada caso concreto sino también, como criterio de interpretación insoslayable, la protección del derecho a la vivienda y el paulatino y creciente reconocimiento que vienen otorgando la legislación, la doctrina y la jurisprudencia al "status" concubinario, sin que ello implique de manera alguna su asimilación a la institución matrimonial. En tal sentido se inscribe la ley 23.091 de locaciones urbanas (Adla, XLIV-D, 3712) que, siguiendo el criterio de las leyes de emergencia en la materia, establece en su art. 9°: "En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar". Asimismo, la ley de protección contra la violencia familiar da un paso más, posibilitando a los integrantes de la familia de hecho obtener la exclusión del autor de la violencia de la vivienda donde habita el grupo, con independencia del derecho que ostente sobre el inmueble (ley 24.417, arts. 1° y 4° —Adla, LV-A, 9—). En el campo previsional, a partir de la ley 23.226, que modificó el inciso 1° de los artículos 38 y 26 de las leyes 18.037 y 18.038 (Adla, XLV-D, 3511; XXIX-A, 47; XXIX-A, 65), respectivamente, se reconoció derecho de pensión al conviviente que estando separado de su cónyuge hubiese convivido en aparente matrimonio durante un período mínimo de cinco años anteriores inmediatamente al fallecimiento, o de dos años cuando de la unión concubinaria hubiese descendencia reconocida, o el causante fuese soltero, viudo, separado legalmente o divorciado. La ley fue más lejos al establecer que el conviviente excluirá al cónyuge supérstite en el goce de la pensión, excepto si el causante ha estado contribuyendo al pago de alimentos, y éstos los hubiera peticionado en vida, o el supérstite se hallase separado por culpa del causante; en este supuesto el beneficio se otorgará a ambos por partes iguales. En este tema, que provocó marchas y contramarchas en la jurisprudencia dela Corte Supremade Justicia dela Nación, la ley 23.226 (Adla, XLV-D, 3511), reconoció el estado aparente conyugal como fuente de beneficios previsionales a la luz de los principios de la seguridad social. Si bien ella fue derogada por la ley 23.570 (Adla, XLVIII-C, 2781), que asimismo, modificó las normas "ut supra" mencionadas, básicamente aquel sistema sigue vigente, obviamente, con alguna modificación pero en la misma orientación. Otro tanto ocurre con la ley 24.241 (Adla, LIII-D, 4135) (art. 53, incs. c) y d), modificatoria del régimen de jubilaciones y pensiones. En materia de transplantes de órganos se permite la ablación cuando el receptor es el cónyuge, o una persona que sin ser su cónyuge conviva con el donante en relación de tipo conyugal no menos antigua de tres (3) años en forma inmediata, continua e ininterrumpida. Este lapso se reducirá a dos años si de dicha relación hubieren nacido hijos (ley 24.193, art. 15 —Adla, LIII-B, 1344—). A su vez, la jurisprudencia, siguiendo esta misma línea tuitiva, ha admitido la legitimación del concubino a los fines de reclamar el daño patrimonial sufrido a consecuencia de la muerte de la pareja (21). Es más, existen antecedentes que, no obstante la prohibición impuesta por el art. 1078 del Cód. Civil, han reconocido su legitimación para el reclamo del daño moral, en estos mismos supuestos (22). Aquí cabe la reflexión, a la luz del creciente progreso legislativo (23) y jurisprudencial (24), si concurriendo los elementos que caracterizan al concubinato, sus efectos y protección podrían ser extendidos a uniones de hecho conformadas por personas del mismo sexo. V. Colofón A partir de este cúmulo de condicionantes deberán analizarse las distintas situaciones fácticas que normalmente se presentan, tales como el intento de desalojo en caso de cesación de la relación concubinaria por parte del concubino locatario; o ante la conclusión de la relación por fallecimiento del concubino propietario del inmueble, por sus herederos; y en todos los casos, evaluar la incidencia sustancial que significaría la existencia de hijos menores o incapaces que cohabiten el inmueble, en virtud de lo dispuesto por el art. 1277 del Cód. Civil, cuya aplicación analógica procedería a los fines de hacer prevalecer el interés de los menores sobre el derecho de propiedad de su progenitor (25). Lo expuesto exterioriza la inconveniencia de subsumir en el estrecho marco que brinda el proceso de desalojo, las circunstancias de distinto orden que deben evaluarse frente a la pretensión restitutoria de que se trata. Lo contrario, significaría la aplicación mecánica del derecho y podría conducir a amparar, en determinados supuestos, el ejercicio abusivo de los derechos, contemplado por el art. 1071 del Cód. Civil. En suma, de lo que se trata es de brindar protección a quienes puedan quedar en situación de desamparo luego de haber invertido años y esfuerzos en el sostenimiento de la unión. Especial paraLa Ley. Derechosreservados (ley 11.723) (1) ALSINA, Hugo, "Tratado teórico y práctico de derecho procesal civil y comercial", t. VI, p. 55, Ed. Ediar, Buenos Aires, 1963/65. (2) SALGADO, Alí Joaquín, "Locación, comodato y desalojo", p. 253, 3ª ed. actualizada, EdicionesLa Rocca.(3) FLAH, Lily, "La protección de la vivienda en la emergencia", p. 23, Derecho de Familia, Rev. interdiscilplinaria de doctrina y jurisprudencia, Lexis Nexis, n° 29. (4) SCHERMAN, Ida A. y MENDOZA, Elena, "El derecho humano a la vivienda: una inconstitucionalidad por omisión", en Derecho de familia..., p. 105. (5) BOSSERT, Gustavo A., "Régimen jurídico del concubinato", p. 32 y sigtes., Ed. Astrea, Buenos Aires, 1997. (6) MEDINA, Graciela, "Daños en el derecho de familia", p. 245, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2002. (7) DASSEN, Julio A. y VERA VILLALOBOS, Enrique, en "Manual de Derechos Reales", p. 33, Ed. Tea, 1962. (8) ALVAREZ ALONSO, S., "El desalojo por intrusión, precario, comodato y usurpación", p. 57, Buenos Aires, 1966. (9) SCJBA, 2/5/55, JA, 1955-III, 361; CNPaz, sala II, 15/12/69,LA LEY, 138-127. (10) CNPaz, sala VI, 17/11/69,LA LEY, 140-124; SCJBA, causa Ac 40420, de fecha 23/4/90. (11) KEMELMAJER de CARLUCCI, Aída, "Protección jurídica de la vivienda familiar", p. 392, Ed. Hammurabi, 1995. (12) ALSINA, Hugo, "Tratado teórico práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial", t. III, p. 407, Buenos Aires, 1943. (13) CNCiv, sala E, "Polonsky de Sznaider, Mirta Emilia c. Cerega, Matilde E. s/ desalojo", R161.080. (14) Cámara de Apelaciones en lo Civil y Com. de San Isidro, sala I, del 2002/11/19, "J., A.M. c. A, J.B.", LLBA, 2003-33. (15) CAUSSE, Federico Javier, "El desalojo del concubino, una aproximación necesaria",LA LEY, 1997-B, 1359. (16) "Guevara, Teresa G. c. Puig Hugo H. (Ac 43.952)" del 5/6/90,LA LEY, 1990-D, 201). (17) CNCiv, sala A, "Fachin Pelizzari, Nélida c. Laciar, Juan Antonio s/ desalojo", del 29/8/94; CNCiv, sala J, M., "A.F. S. c. G., G. N. y otros", del 2005/08/02,LA LEY, , del 13/10/05, p. 6. (18) Cám. 1ª de Apelaciones en lo Civil y Com. de San Nicolás, del 29/9/94, "S., R. Suc. y /o. C. C., I. y/u otra", LL, on line. (19) LAQUIS, Manuel A., "Derechos reales", , t. I, p. 249, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1975. (20) CNEsp. Civ.y Com., Monti, Atilio c. Palacios de Buzzoni, Danila, 15/9/60,LA LEY, 101-932. (21) CNCiv, en pleno, Fernández, María Cristina y o. C. El Puente S.A.T. y o., ED, 162-650. (22) CCiv. y Com. de Mar del plata, sala 2ª, "R. S. E. c. Bustos, Esteban y otra"+, del 23/11/04, Rev. de Jurisprudencia Argentina, Lexis Nexis, 2005-IV, fascículo 3, p. 31; Juz.Nac. de Primera Inst. Civil n° 90, "Enriquez, Adela Mónica c. Transportes Metropolitanos General San Martín y ot.", del 15/2/05, fallo de primera instancia. (23) Ley 1004 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sancionada el 12/12/02 (Adla, LXIII-A, 579). (24) Juzgado de Primera Instancia en lo Contencioso administrativo n° 1 deLa Plata, "Y., E.A. c. Caja de Previsión y Seguro Médico Pcia. de Buenos Aires", del 9/3/05, LLBA, 2005-1213: "En materia de seguridad social al aceptarse la relación en "apariencia matrimonial", se ingresa a la protección integral de la persona humana sin distinguir respecto de su inclinación sexual y de las relaciones que entable en ese aspecto de su vida íntima que está reservada a la esfera privada del individuo y exenta de la autoridad de los magistrados en los términos del art. 19 dela Constitución Nacional". "Si bien en la relación matrimonial se exige la diversidad de sexos entre sus miembros, en la relación de convivencia en aparente matrimonio la diversidad o identidad de sexo entre sus miembros resulta irrelevante, porque ni la ley ni el trato ostensible y mutuo en sí mismo, lo supedita a ella". (25) Cám. de Apel. De Concepción del Uruguay, sala Civ. y com., 25/07/05, R, P., A C. S de G., M. D. y su acumulado, LLonline: "Es improcedente el desalojo promovido por el ex concubino titular del inmueble contra su pareja e hijos menores, toda vez que cuando se encuentra comprometido el interés de los menores de satisfacer su necesidad de vivienda, se debe aplicar analógicamente el art. 1277 del Cód. Civil y hacer prevalecer el interés de los hijos por sobre los derechos de propiedad del progenitor, no obstando a ello el hecho de que la demandada haya contraído matrimonio —y tenido otros hijos con su marido—, porque el cónyuge que habita el inmueble sigue ostentando la tenencia de los menores".

FUENTE: Asociación de Mujeres Jueces de Argentina



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UNLP
Nadia Moderador Creado: 14/09/09
Pero amén del derecho o no que pueda tener la concubina, la propiedad es de otra persona, y lo paradógico es que ni siquiera es la concubina hace unos 20 o 30 años.
ahora sí nos guíamos el derecho a la vivienda, no podrían prosperar los desalojos.
Y los hijos salvo el derecho de adquirir por esas mejoras, no tiene derecho sobre los bienes de los padres.
Pero vuelvo a repetir la última parte de mi post, la propiedad no es solo de A, sino tambien de B

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UMSA
EJA Moderador Creado: 14/09/09
BJL: Cuando me vinieron con esa consulta tampoco le encontraba la vuelta, por eso lo planteé acá.
No leí ese artículo que citaste porque estoy en el laburo. En cuanto pueda lo reviso.

Nadia: Digamos que A compró dicho terreno y edificó para que la madre de sus hijos -su ex concubina- viva allí con ellos (aunque uno de éstos ya no vivía con ella).
La situación sentimental es extraña porque si bien A se casó legalmente con otra mujer, siguió viviendo esporádicamente (unos días, otros no) en su propiedad donde estaba su "ex concubina" y su hija menor, práctica habitual que dejó hace pocos años (aunque de vez en cuando se queda a dormir allí). Y digo "ex concubina" porque la relación era rara: no pasaba nada, pero a su vez había un comportamiento de ambos como si fueran una pareja bien constituida (marche un psicólogo). Todo esto con "conocimiento" de su mujer legal.

Cabe destacar que si bien el terreno fue comprado por A y B, A fue quien edificó allí, con ayuda de uno de sus hijos, quien actualmente vive en el lugar en una segunda planta que él mismo hizo. Por su parte, B edificó en la planta baja y quiere hacer una subdivisión para quedarse con tal parte del inmueble. Es decir, no le importa la primera planta, donde vive su hermana, la ex concubina de A.

El tema está en que esta mujer vive allí desde hace largo tiempo y, de no tener a sus hijos, quedaría literalmente en la calle. A tiene algunas propiedades (nadie sabe bien cuántas). Sus hijos quieren resguardar el derecho de su madre de alguna forma. A mi no se me representó demasiado la idea de cómo podría articularse la defensa de ese supuesto derecho que tiene la mujer porque todavía no manejo reales, y me parece que todo intento vendría por allí, ya que no existe una vinculación familiar jurídicamente relevante para el Derecho entre las partes en conflicto.

Saludos.

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UNLP
Nadia Moderador Creado: 14/09/09
sí lo planteas por el lado de los derechos reales, evidentemente del dominio no por los caracteres del mismo.
Salvo que este señor A luego de escriturar y subidivider, decidiera reconocerle un derecho de habitación a este señora en cuestión para no dejarla desamparada.
El problema se presenta más que nada, me parece porque él está casado.
Por ahí habría que plantearlo como un pedido de los hijos al padre para que le constituyan un derecho real de habitacion, o por ahí también un usufructo.
sí los hijos fueran menores o ellos con un problema de discapacidad, la cuestión serías más fácil.
En cambio, así va a estar un poco complicado exigir.
Por eso me refería a que sí A tiene alguna obligación legal para con la nieta
Otra postura fuera de los derechos reales, sería ya que A tiene varias propiedades, si los hijos están de acuerdo y no afectan la legítima o de última eso se puede arreglar, hacer una donación conforme al art 1805 (que se reputa un adelanto de herencia, constituyendo luego los hijos un usufructo o un derecho de habitación a la madre). Pero esto no puede ser forzado.
A todo esto pregunto:
EJA se sabe que piensa A?


Saludos

Moderandote(?)
Poné tu granito de arena:
Colaborá y Agradecé cuando te ayudan!

"Como será de noble este país que tenemos quinientos años de estar tratando de acabar con el, y todavía no lo logramos"

UMSA
EJA Moderador Creado: 14/09/09
Empezado por Nadia

"sí lo planteas por el lado de los derechos reales, evidentemente del dominio no por los caracteres del mismo.
Salvo que este señor A luego de escriturar y subidivider, decidiera reconocerle un derecho de habitación a este señora en cuestión para no dejarla desamparada.
El problema se presenta más que nada, me parece porque él está casado.
Por ahí habría que plantearlo como un pedido de los hijos al padre para que le constituyan un derecho real de habitacion, o por ahí también un usufructo.
sí los hijos fueran menores o ellos con un problema de discapacidad, la cuestión serías más fácil.
En cambio, así va a estar un poco complicado exigir.
Por eso me refería a que sí A tiene alguna obligación legal para con la nieta
Otra postura fuera de los derechos reales, sería ya que A tiene varias propiedades, si los hijos están de acuerdo y no afectan la legítima o de última eso se puede arreglar, hacer una donación conforme al art 1805 (que se reputa un adelanto de herencia, constituyendo luego los hijos un usufructo o un derecho de habitación a la madre). Pero esto no puede ser forzado.
A todo esto pregunto:
EJA se sabe que piensa A?


Saludos
"

+Ver post citado
No pensaba precisamente en el dominio, porque es claro que no se configura en este supuesto.
Lo de la habitación puede ser. El tema es que A quiere escriturar, subdividir y vender su parte (que sería el primer piso) con motivo de trasladarse a San Luis con su mujer. Desconozco que piensa hacer con la segunda planta (edificada 100% por su hijo), por lo que también podría venir otro problema con su hijo por esa cuestión. Sí sé que a A no le interesa lo que ocurra con su ex concubina (o al menos, en principio sería así), sino que tiene puesta la mira en vender su parte del inmueble, con lo cual veo difícil que acceda a un eventual pedido de sus hijos para que constituya un derecho real a favor de esta mujer.

A tampoco tiene una obligación legal con su nieta, pues primero está el padre de ésta.

Y ya que estamos, hago otra pregunta: a los efectos de determinar la ganancialidad del bien mencionado, ¿cuenta para ello la fecha del boleto (anterior al matrimonio) o la fecha de la escrituración (posterior a las nupcias)?.

Saludos.

"La felicidad que da el dinero está en no tener que preocuparse de él; por ignorar ese precepto no es libre el avaro, ni es feliz".

Sin Definir Universidad
JoseSantiagoMarano Usuario VIP Creado: 15/09/09
La fecha del boleto. Los bienes adquiridos por causa anterior a la socidad conyugal son propios.

Artículo1267. La cosa adquirida durante la sociedad, no pertenece a ella aunque se haya adquirido a título oneroso, cuando la causa o título de adquisición le ha precedido y se ha pagado con bienes de uno de los cónyuges.

Resulta suficiente para que opere el art. 1267 del Código Civil que la "causa"(en los términos del art. 499 del mismo código) por la que se adquiere sea anterior a la constitución de la sociedad, aunque el título para la transmisión se otorgue durante su vigencia. (SCBA, 29-9-2004, Sumario JUBA B27611).

UMSA
EJA Moderador Creado: 15/09/09
Gracias José.

"La felicidad que da el dinero está en no tener que preocuparse de él; por ignorar ese precepto no es libre el avaro, ni es feliz".

UNLP
Nadia Moderador Creado: 15/09/09
Sí el dinero con el que se adquirió era propio, ese hecho ya lo subsume como un bien propio, aunque lo escriture posteriormente a la celebración del matrimonio (1267 "causa o titulo anterior").
Lo dice Belluscio pag 61 Manual de derecho de familia.
Lo puede escriturar tranquilamente, tendrá que mostrar el boleto de compraventa.
Es más yo leí casos en jurisprudencia, de gente que había escriturado un bien durante el matrimonio, pero que no había aclarado que lo había adquirido con bienes propio, por lo cuál realizaban luego una escritura aclaratoria del origen de ese bien, durante el matrimonio. Lo leí en unos articulos de la revista del Notariado. El tema era subsanción del intrumento notarial.

Saludos

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no había visto el post de josé, puesto que respondí desde la primera hoja

Disculpas

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UMSA
EJA Moderador Creado: 15/09/09
El tema es que hay que ver si A le interesa hacer, eventualmente, una escritura a los fines de aclarar el origen del bien. De todas formas, es claro que el bien no entra en el régimen ganancial.

Saludos.

"La felicidad que da el dinero está en no tener que preocuparse de él; por ignorar ese precepto no es libre el avaro, ni es feliz".

Sin Definir Universidad
marucamariela Ingresante Creado: 16/04/12
Segun la situacion planteada hay varias cuestiones que tener en cuenta. 1) Si la concubina de A hace mas de 20 años que vive en el lugar puede usucapir. Es decir tramitar la usucapion veinteañal, porq es la unica manera que tendria de no ser desalojada, cumpliendo todos los requisitos necesarios para que dicha accion proceda 2) si la adquisicion del inmueble fue adquirida por los hermanos A y B ambos son condominos y deberian iniciar juicio de escrituracion para conseguir escritura. el 50% de A es bien propio, porq lo compro siendo soltero para la ley aun cuando este viviendo en concubinato. 3) Los hijos no tienen legitimacion en este cuestion porq son mayores de edad y su padre no ha muerto.4) La concubina no tiene derechos patrimoniales ni hay ganancialidad alguna sobre el inmueble, deberia plantear accion civil por usucapion.5) Los unicos que tienen derecho sobre el inmueble son A y B, que dicho sea de paso un boleto de compreventas genera OBLIGACION DE ESCRITURAR, no es titulo perfecto y debera demostrar acabadamente la buena fe y el justo titulo.-

UNLAR
Flor803 Cursando Ingreso Creado: 17/04/12
hola, creo que es una situación complicada desde el punto de vista sentimental de una familia que en cuanto al derecho queda un poco desprotegida por no configurarse de acuerdo a los cánones que la ley civil tiene en miras al otorgar protección, como lo es un matrimonio. En cuanto al tema de la usucapión que se plantea, habría que consultarlo con la mujer pero de lo que surge del caso ella siempre reconoció en A el derecho de propiedad, creo que la prescripción al ser un instituto común a los derechos reales podría intentarse la usucapión de usufructo, cuestión extraña pero no imposible lo que solucionaría la necesidad de A Y B de vender el inmueble (si alguien acepta comprar un inmueble con usufructo).
En cuanto a la referencia de una escritura aclaratoria del origen propio del bien, opino que no hace falta ya que en la misma escritura que realicen existe (por lo menos en mi provincia) un acapite donde esto se aclara.
Es mi humilde opinión no se si errada pero es lo que se me ocurre en situaciones que mucho escapan de los ejemplos de los libros

UMSA
EJA Moderador Creado: 18/04/12
Actualmente, de repente, A ya no tiene más interés en la propiedad porque el hijo de A (que vivía en la segunda planta) falleció.

A comenzó a hizo los trámites en la Municipalidad para que los impuestos vengan a su nombre. Ahora tiene intenciones de hacer una cesión de derechos posesorios a su hija y a otra persona, para que luego éstos intenten usucapir.

¿Lo ven factible?

Por otro lado, el juicio de escrituración quedó descartado porque A se peleó con B, y no quiere que éste intervenga en cualquier gestión que se haga de aquí en más.

Gracias por las respuestas.

Saludos.

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