Juicio por escrituracion - Sucesion
Tengo el siguiente problema.
Mi viejo celebro un boleto de compraventa de un inmueble con 2 hermanos que recibieron el mismo por sucesion mortis causa.
Se realizo un poder a favor de mi papa sobre dicho inmueble para que en el transcurso de 2 años, escriture a su nombre el inmueble.
Antes de cumplido dicho plazo, se contacto con los vendedores para realizar la escrituracion, pero uno de ellos estaba inhibido, por lo que solo pudo celebrar la misma con el otro hermano.
Posteriormente, esta persona que estaba inhibida fallece.
Hace unos 4 años mi papa demanda por escrituracion.
En la contestacion de demanda, los sucesores aducen que mi papa dejo transcurrir el tiempo estipulado (2 años) sin escriturar, y que ellos no tienen los recursos suficientes para abrir la sucesion del causante.
Hoy dia la cuestion esta asi: El juez resolvio que ya esta en condiciones de dictar sentencia, pero que no lo hara hasta no se abra la sucesion del causante por haber menores entre los sucesores.
La abogada de mi viejo le aconsejo que él abra la sucesion como acreedor (por lo que va a correr con los gastos de la misma, ya que la repeticion no va a tener andamiento porque esta gente es insolvente).
La otra opcion seria abrir un juicio de usucapion decenal ya que estan dadas las condiciones, pero los costos serian mayores que si opta por la opcion anterior.
Mi duda es esta: ¿es correcta la decision del juez de supeditar la sentencia a que la contraparte abra la sucesion?
Mi papa ha intimado a que se abra la misma como manda el juez, pero la contraparte no realiza actividad alguna.
¿no deberia el juez ante la negativa de abrir la sucesion escriturar a costas de los demandados?
¿se les ocurre alguna otra salida?
Saludos!!
Respuestas
"Estas equivocado, necesita 20 años de posesion para su caso, porque ese poder no constituye justo titulo."
+Ver post citado
"Yo creo que es correcto lo del juez, porque no teniendo la escritura y habiendo fallecido el que va a escriturar, necesitas una declaratoria de herederos nueva para hacer el tracto abreviado y escriturar a favor de tu papa directamente."
+Ver post citado¿no podria pedirle al juez que disponga astreintes hasta tanto no cumpla con la resolucion por ejemplo?
Me parece bastante injusto tener que correr con los gastos de una declaratoria cuando hay obligacion de la contraparte a realizarla...
Gracias por las respuestas
Saludos!!
"
Antes de la sanción de la ley 17.711 la doctrina nacional era unánime: el boleto de compraventa no era justo título. Esta afirmación se encontraba corroborada por las propias manifestaciones incluidas por el codificador en la nota al artículo 4012, donde luego de insistir en que "la existencia del título es una condición substancial de la prescripción" abreviada de diez años, agregaba que "un título destituído de las formas esenciales no es título, y nada puede probar. El tenedor de un título tal no puede tener en su derecho una confianza firme y completa, sobre la cual repose la prescripción". Y terminaba la nota sosteniendo que la falta de formalidades "es un obstáculo invencible para que sea un justo título; tal sería la venta de un inmueble por documento privado".
El problema ha sufrido alguna complicación debido al agregado que se efectuó al artículo 2355 del Código civil, donde se expresa que "se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa", lo que ha hecho pensar a Guillermo A. Borda, Derechos Reales, T. I, N° 373, p. 317, ed. Perrot, Buenos Aires, 1975.) que el boleto de compraventa sería justo título para usucapir.
Sin embargo la mayor parte de la doctrina nacional ha seguido el camino correcto, señalando que en ningún caso el instrumento privado puede adquirir la calidad de justo título (Conf. Jorge H. Bustamante Alsina, "El boleto de compraventa inmobiliaria...", L.L. 131-1274, y Marina Mariani de Vidal: "El poseedor en virtud del boleto de compraventa", en L.L. 141-955. A estos autores se agregan los que citamos especialmente n el texto del trabajo).
Ya en 1969 el propio Morello (J.A. Doctrina 1969, p. 508: "El boleto de compraventa inmobiliaria en la ley 17.71), que es uno de los más ardorosos defensores del boleto de compraventa, en una nota publicada en Jurisprudencia Argentina, manifestaba:
" ... aunque la posesión es legítima el comprador no tiene, y de ello está persuadido -pues no cabe alegar el error de derecho- el "justo título" por ausencia de la formalidad legal (la escritura pública del art. 1184) que es la única con que se cuenta, salvo adquisición en subasta (con más la inscripción del art. 2505) para que pueda operarse la transferencia de la propiedad".
Posteriormente, en la segunda edición de su obra "El boleto de compraventa inmobiliaria" (Mario A. Morello, El boleto de compraventa inmobiliaria, 2ª ed., Lib. ed. Platense - Abeledo Perrot, La Plata, Buenos Aires, 1975, p. 680 y siguientes.), vuelve sobre el tema, preguntándose si el adquirente con boleto, que tiene la posesión legítima de la cosa adquirida, puede invocar la posesión decenal,
y se ve obligado a responder negativamente, porque si bien a su entender el titular del boleto tiene un título suficiente, no se trata del "justo título", conforme a las exigencias legales.
Con mayor razón Gatti y Alterini (Edmundo Gatti y Jorge H. Alterini, "Régimen jurídico del boleto de compraventa", L.L. 143-1170), que consideran que el instrumento privado no es el contrato de compraventa exigido por el Código civil, afirman que:
"No existe proyección alguna de la ley 17.711, pues el boleto no es justo título para usucapir al no estar revestido de la forma de escritura pública, es decir al no constituir un contrato de compraventa..."."
Autos: GOFANOVICH BARON, HECTOR C/ ISIDORO NATANSON. - Ref. Norm.: C.C.: 2355C.C.: 2513C.C.: 3999 - Mag.: ANAYA - CAVIGLIONE FRAGA - QUINTANA TERAN - 10/09/1984
-------------------------------------------
No obstante, puede tocarte un partidario de Borda, y hacer lugar a la accion decenal.-
El tema es que si se declara vacante vas a tener que escriturar con el estado, cuestión que no sabemos que pueda pasar...
Si o si, para hacer un juicio por escrituración vas a necesitar tener una declaratoria de herederos por la parte indivisa que falta escriturar, las posiblidades son (i) astreintes como decís, que no creo que el juez las acepte, porque los herederos tiene derecho a aceptar y/o repudiar la herencia durante 20 años y/o (ii) forzar la aceptación como tercero interesado, publicar los edictos, y generar el plazo perentorio para que se expidan.
Entiendo tu punto pero tenes 2 desventajas grandes: 1. la inacción ante la inhibición de bienes y 2. la revoación del poder para escriturar por muerte del poderdante.