Ayuda sobre Condominio con indivisión forfoza

En primer lugar quiero aclarar que ningun hermano puede solicitar contraprestacion por el uso del inmueble a C, mientras no haya intimado al mismo para que este las realice, y en caso de que asi sea, C debe a quien lo demande solo prestaciones a futuro (es decir desde que se lo interpelo)

Ahora bien, si la indivision forzosa es impuesta por disposicion de ultima voluntad, esta tiene un tiempo maximo de duracion despues del cual puede pedirse la division (o antes si todos los condominos estan de acuerdo) (art 51 de ley14394)

Pero segun lo planteas en el caso, la indivision es "legal" porque aclaras que se debe a las "dimensiones del inmueble"

En este sentido la reforma 17711, incorporo al codigo civil la prohibicion de dividir un inmueble cuando la division convierta en "antieconomico su aprovechamiento", limitando fuertemente de esta manera el derecho de propiedad:

Art.2326.- Son cosas divisibles, aquellas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma.
No podrán dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconómico su uso y aprovechamiento. Las autoridades locales podrán reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mínima de la unidad económica.

Asimiso en el supuesto contemplado
en el art. 2715 Cód. Civ. que dispone que "habrá también
indivisión forzosa... cuando la división fuere nociva por cualquier
motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario
para que no haya perjuicio a los condóminos". (este es el supuesto de la "Indivison nociva")

En el caso hay que remitirse a lo que establecen las normas locales sobre la "unidad economica minima"

Se debe ver que accion otorgan (o no) las normas provinciales

Por ejemplo, en materia de predios rurales, el Codigo Agrario de la provincia de Buenos Aires permite la division por debajo de la unidad minima si se lleva adelante un procedimiento administrativo ante la autoridad competente en el cual se debe probar (con un agronomo de por medio) que la division no afecta la actividad productiva

Seria bueno que aclares a que te referis con "indivision por las dimensiones de la cosa", asi podemos indagar mas en la naturaleza de la indivision establecida en este caso

Esta seria una solucion a la particion que no es tal, pero que en sus efectos se asimila:

"Cuando el condominio es de indivisión forzosa o cuando los
condóminos no quisieran liquidarlo, pueden recurrir a la partición,
no de la propiedad, sino del uso y goce de la cosa —el art.
3464 llama a esta figura "partición provisional"— lo que no sería
sino una reglamentación de la facultad que a los condóminos
atribuyen los arts. 2684 y 2712 Cód. Civ. La resolución
debe ser tomada por unanimidad (arg. art. 2699 Cód. Civ.)."


En sintesis, si la indivision establecida no admite particion, B puede:

1- Intimar a que C le abone una contraprestacion por el uso del condominio y en su caso tambien a A (debido a que este consiente que C utilice la cosa)

2- Llevar adelante la accion del 3464 para que se divida el uso del condominio, por lo que quien se beneficie del uso de este ultimo, debera una prestacion a quienes no utilicen la cosa (aca rige la autonomia de la voluntad para elaborar cualquier convenio)

"SIGAN IDEAS, NO SIGAN A HOMBRES"

Sobre la "Division nociva":

Aun no existiendo indivisión forzosa impuesta por la ley o
por convenio de partes o por cláusula testamentaria, el art.
2715 legisla sobre una restricción a esta facultad de pedir en
cualquier tiempo la partición: es el caso en que la división fuere
nociva "por cualquier motivo", dándose el cual, ella debe ser demorada
"cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los
condóminos".
La nocividad de la división puede provenir, según el Código,
de "cualquier motivo" que pueda perjudicar a los condóminos,
produciendo tal circunstancia una desvalorización de la
cosa que torna en inconveniente a la partición.
- La jurisprudencia ha sostenido que ese perjuicio debe derivar de situaciones objetivas, graves y excepcionales, que serían
las únicas que autorizarían la demora de la partición. Como podrían
ser los supuestos de crisis económicas generales y de envergadura
que hubieran producido una disminución transitoria
y considerable de los bienes. O también si se pide la partición
en momentos en que existe un juicio pendiente en el que se discute
acerca de la superficie de la cosa.

Así se ha decidido que:
"El precepto legal que autoriza a postergar la división del condominio
cuando ello fuere nocivo por cualquier causa, sólo rige si concurren
circunstancias excepcionales, extraordinarias y perjudiciales, no
teniendo ese carácter la depresión económica de la plaza".
Por ello se consideró que:
"La disminución del valor de la propiedad raíz comparada con el
de diez años atrás no constituye una de las circunstancias que pueden
autorizar la postergación de la división del condominio".134
Dentro de esta corriente se consideró inaplicable el precepto
si el perjuicio derivare del valor afectivo que para uno de los
condóminos pudiera tener la cosa o el hecho de que la división
aparejare un cambio en el destino del inmueble.135
Si se dan las circunstancias indicadas, el juez puede demo- Efectos
rar la partición, aplicándose a la relación que liga a los condeminos
hasta que ellas desaparezcan, las normas de la indivisión
forzosa, según resulta del propio art. 2715, que la engloba, precisamente,
dentro de este supuesto.
Si bien la letra de la ley parece hacer hincapié sólo en el
perjuicio que podvía derivarse a los condóminos, piensan algunos
que también debe tenerse presente el interés colectivo136, lo
cual aparecería refirmado por el contenido de los nuevos arts.
1071 y 2513 Cód. Civ.

"SIGAN IDEAS, NO SIGAN A HOMBRES"

Gracias Francomalizia por tu muy buena respuesta, pero mi falta de claridad en exponer el problema derivó en una solución que no se adecua al tema. La cuestión es que, como efectivamente citaste, el supuesto del art. 2715 trata otro tema, la indivisión nociva, que no es el caso. Si no que, como el inmueble es pequeño no estoy seguro de que proceda la acción de División de cosa comun, teniendo en cuenta que el terreno es indivisible y su división lo torna en antieconómico, además de mediar la negativa de los condóminos (A, C). Por ello, si en el caso de ser procedente la Acción de división, se debería solicitar la tasación del inmueble y su remate, para luego repartir lo que corresponda? Y que fundamentos serían suficientes para sustentar la pretensión de división?
O, que acción sería procedente?

Reitero mis agradecimientos.

A mi entender es de aplicacion el art 2715 al caso. No comprendo porque decis que no es el caso.
Tene en cuenta que la indivision que se establece en este supuesto procede solo ante "situaciones objetivas, graves y excepcionales" como se deja ver en la jurisprudencia citada ut supra. No es una causal de indivision que opere facilmente, por lo que el condomino demandado por indivision, debe fundar su negativa a dividir en circunstancias excepcionales, extraordinarias y perjudiciales.

Si podes demostrar que estas causales no se reunen en el caso, la accion procedente es la "accion de particion" (el codigo civil remite a las reglas relativas a la division de las sucesiones), que puede hacerse extrajudicialmente si todos los condominos estan presentes, de acuerdo y son capaces (lo que no sucede en el caso puesto que C es menor), o judicialmente.
Ambas maneras en "especie" (lo que no resulta viable por lo pequeño del unmueble) o en "dinero" (venta extrajudicial o remate judicial)

Ahora, siendo que hay un menor involucrado, no procede la particion extrajudicial, por lo que debe hacerse en forma judicial, siendo esta ultima bastante mas onerosa.
En el ambito sucesorio, la practica cotidiana suele establecer una 3er forma de particion (cuando hay incapaces y no se permite la extrajudicial) que no esta legislada en el codigo y es la particion privada (extrajudicial) con posterior presentacion al juez para homologacion.
De esta manera se ahorran gastos provenientes de una particion judicial obligada ante la presencia de incapaces, gastos que afectan a los mismos como tambien a los otros co-herederos (o condominos en este caso)

Supongo que esta hipotesis tambien resulta aplicable a la particion de condomino habiendo incapaces involucrados

Saludos

"SIGAN IDEAS, NO SIGAN A HOMBRES"

Gracias nuevamente por tu respuesta, pero ciertamente creo ya que redacté rápidamente el problema y se tornó ambiguo y confuso, voy a tratar de brindar luz para encausar el tema.
El proceso sucesorio solo es un antecedente, el mismo se encuentra firme. Su razón de ser es bridar coherencia al relato. Por otro lado, C es el hermano menor, pero no es menor de edad, los tres son plenamente capaces.
Por ello, planteo la cuestión de como accionar y cual es la pretensión viable para que B obtenga una solución a su problema, es decir, una parte de lo que legítimamente le corresponde.
Ahora sí, lo que queda claro es cuanta razón hay en la brillante afirmación de Calamandrei que expones como firma; "exponerla" y hallar a quien la entienda. La palabra escrita puede ser muy fría y ambigua si el color del rostro y los matices del sonido. Mea culpa.

Gracias nuevamente

jaja, nunca tan cierto.
De todas maneras interprete apresuradamente que C "era menor" y no "el hermano menor".
Si no fuese por estas cuestiones interpretativas no existiria el oficio

En cuanto a la pretension, sigo creyendo que es la accion de particion prevista para la division de herencia.

Si alguien conoce otra via, bienvenido su aporte

Saludos