Usucapion

Creo que es por otra cosa, primero si tenes la cesion no podes hacer la usucapion ya que por el mismo contrato este no correria. Segundo los impustos demuestran el interes de dueño en el inmueble, y creo que cuando hablas de buena fe en la misma se toma en cuenta el pago de los impuestos, osea que al no haberlos pagado el que quiere hacer la usucapion, sino el dueño esto no correria. Bueno es mi opínion tendria que ver el codigo asi que no te quedes solo con la mia sino que consulta aalguien mas. Un beso.

http://www.facebook.com/EstudioJurid...rancoAsociados

Creo que tiene que estar muy bien fundamentado para que un juez haga lugar a la usucapión.
Pero en este caso particular opino como Morbo. Agrego a eso que pese a que el pago de impuestos no es algo sumamente importante ni crucial en la mayoría de los casos, sí lo es en este caso en particular, porque es lo que está dando fe de la cesión de derechos posesorios por 40 años.-

Así que si pagó los impuestos, lo veo muy verde, pero nunca imposible.-

Es mi opinión, abierta a críticas, Polka.-

Pablo Martelli
CEO & Founder

Morbo y polka, les agradezo el interes que ponen en mi duda. Pero mas allá de los impuestos, la tierra tiene una funcion social, y en este caso, por mas que pague los impuestos el titular registral, no cumple con esa funcion. Ademas, no se puede alegar mala fe en el título ya que se cumplieron hace ratos los 20 años Art. 4016 C.C., en todo caso ¿puedo alegar pago por error en los impuestos, o no?. Saludos Morbo y gracias!

La cuestión de los impuestos no es fundamental, lo que si interesa es como podés probar de sobrada manera esa posesión, la cesión de los derechos posesorios (Escritura Pública).

Para clarificar te dejo algo de material para que veas. Recomiendo el Libre de Areán - Juicio de Usucapión


Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M • 22/02/2006 • Bergese, José A. c. intrusos y/u ocupantes • La Ley Online

A los efectos del progreso de la acción de usucapión, no se considera como un acto posesorio el pago de impuestos o contribuciones, ya que no es un acto material sino jurídico, aunque tal acto sí constituye una prueba importante del "animus domini".
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ POSESION ~ ANIMUS DOMINI ~ ACTO POSESORIO ~ INMUEBLE ~ PRUEBA ~ DESALOJO ~ APRECIACION DE LA PRUEBA ~ EFICACIA PROBATORIA ~ CONTRIBUCION ~ PAGO ~ IMPUESTO

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2. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería de San Juan, sala II • 20/12/2005 • Funes, Víctor c. Elizondo Vda. de Funes, Nicolasa L. • LLGranCuyo 2006 (agosto), 958

Corresponde confirmar la resolución que consideró adquirido por el accionante el dominio de inmueble por usucapión, pues de las probanzas adjuntadas —cesión de derechos sucesorios de sus hermanos, pago de impuestos, testimonial—, surge la posesión quieta, pacífica, pública e ininterrumpida por el plazo de 20 años que la ley establece.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRUEBA

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3. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • 15/03/2004 • Chit, Dora c. Sahid, Sara • LA LEY 12/01/2005, 4

El pago de los impuestos, servicios y expensas por parte de quien ocupa un inmueble en calidad de comodatario no refleja "animus domini" alguno a los fines de la adquisición de dominio del bien por usucapión, cuando se trata de obligaciones asumidas en el marco del comodato existente, pues si bien dichas conductas son normalmente ejercidas por un poseedor, se presume que quien comenzó a habitar el inmueble como tenedor realiza dichos pagos en esa calidad y no en otra, conforme a lo previsto en el art. 2353 del Cód. Civil
Ver VocesVoces : COMODATO ~ PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ EXPENSAS COMUNES ~ IMPUESTO ~ TENEDOR ~ TENENCIA ~ POSESION

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JURISPRUDENCIA VINCULADA (*)

VER TAMBIEN

Sala H, "Gallo de Rozas, Nélida c. Presuntos herederos de Vicente Fortunato", 2002/03/21, DJ, 2002-2, 1026; Sala I, "Consorcio de Prop. Av. del Libertador Gral. San Martín 4850 c. Taccone, Eduardo P. y otro", 2000/10/12, LA LEY, 2001-F, 807 - Con nota de Colquhoun, Margarita, publicado en LA LEY, 2001-F, 805; Sala C, "Cazes, Esther H. y otros c. Gómez, Héctor L.", 1999/10/28, LA LEY, 2000-C, 727, con nota de Redacción - DJ, 2000-2-981.

(*) Información a la época del fallo Cerrar Jurisprudencia y Doctrina Vinculada
4. Cámara 2a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Paraná, sala II • 10/02/2004 • Sola, Gregorio I. y otro c. Cuatrin, Eugenio • LLLitoral 2004 (noviembre), 1112

Para que el pago de impuestos y tasas pueda ser tomado como acto posesorio respecto del inmueble que se pretende usucapir, es necesario acreditar haberlo realizado durante un período razonable y en término, de modo tal que la presunción que crea, unida a otras probanzas, lleven al juez a la convicción de que el tiempo posesorio se encuentra cumplido.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ POSESION ~ ACTO POSESORIO ~ ADQUISICION DEL DOMINIO ~ IMPUESTO ~ PAGO DEL IMPUESTO ~ INMUEBLE ~ TASAS

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5. Cámara 2a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Paraná, sala II • 10/02/2004 • Sola, Gregorio I. y otro c. Cuatrin, Eugenio • LLLitoral 2004 (noviembre), 1112

Es procedente el juicio por usucapión de un inmueble, toda vez que los actores acreditaron haber realizado importantes mejoras de carácter permanente y haber pagado los impuestos y tasas que gravan el bien, respecto a parte importante del plazo prescriptivo.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ POSESION ~ ACTO POSESORIO ~ ADQUISICION DEL DOMINIO ~ MEJORAS ~ IMPUESTO ~ PAGO DEL IMPUESTO ~ INMUEBLE ~ TASAS

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6. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J • 24/09/2003 • Guzmán, Marta H. y otros c. Guarnieri, Gabriela E. y otros • LA LEY 2004-A, 507

Es procedente la demanda de usucapión intentada por el condómino si ocupó totalmente la cosa por sí durante el tiempo necesario para usucapir, pagó impuestos, efectuó mejoras, asumió gastos de mantenimiento y el demandado no acreditó formal contradicción, siendo insuficientes para lo contrario las declaraciones testimoniales que demuestran que la situación de éste último fue resultado de un acto de mera tolerancia (del voto en disidencia del doctor Molmenti).
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ CONDOMINIO ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ INMUEBLE ~ POSESION ~ ANIMUS DOMINI ~ PRUEBA ~ ABANDONO DE LA COSA

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7. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • 28/04/2003 • F., E. c. F., A. J. • LA LEY 2003-C, 561

La demanda de usucapión es improcedente, no obstante el pago de impuestos relativos al inmueble por parte del actor, si el resto de la prueba reunida resulta insuficiente para demostrar la existencia de actos posesorios realizados claramente con el ánimo de dueño y durante el término legal de la prescripción.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ IMPUESTO ~ PRUEBA ~ APRECIACION DE LA PRUEBA ~ POSESION ~ ACTO POSESORIO ~ ANIMUS DOMINI

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8. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, del Trabajo y de Familia de Villa Dolores • 04/04/2002 • Dreier, Pablo A. • LLC 2002, 920

Corresponde el rechazo de la demanda por usucapión incoada por quien comenzó a ocupar un inmueble en calidad de inquilino, toda vez que ni el pago de impuestos o del pavimento, ni la realización de una ampliación del inmueble se yerguen como actos que detenten el carácter de exteriorizar de manera inequívoca la intención de contradecir los derechos de quien aparece como propietario, dirigidos a excluirlo o desposeerlo con aptitud para intervertir el título, máxime cuando -en el caso- el inquilino se encontraba autorizado contractualmente tanto para la explotación del fondo de comercio como para la realización de mejoras.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ INTERVERSION DEL TITULO

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9. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • 21/03/2002 • Gallo de Rozas, Nélida c. Presuntos herederos de Vicente Fortunato • DJ 07/08/2002, 1026 - DJ 2002-2, 1026

El pago de impuestos o erogaciones producto de tareas de mantenimiento o construcción, etc., realizadas en el inmueble común por uno de los condóminos, importan actos de administración y no alcanzan para tener por configurada la interversión del título, mientras que aquél que pretende la usucapión, no pruebe en forma clara e inequívoca -en el caso, se rechazó la demanda al no haberse acreditado, por el plazo legal, la interversión del título-, la exteriorización de su voluntad de privar de la posesión a los demás condóminos. (1) Jurisprudencia y Doctrina Vinculadas
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ ACTO POSESORIO ~ MEJORAS

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JURISPRUDENCIA VINCULADA (*)

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(1) CNCiv., sala K, "García, Héctor N. y otros c. Schiros, Ana M. y otro", 1997/05/29, La Ley, 1997-E, 347.

(*) Información a la época del fallo Cerrar Jurisprudencia y Doctrina Vinculada
10. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • 21/03/2002 • Gallo de Rozas, Nélida c. Presuntos herederos de Vicente Fortunato • DJ 07/08/2002, 1026 - DJ 2002-2, 1026

No obstante, el art. 24 inc. c) de la ley 14.159 (Adla, XII-A, 24), al establecer que "será especialmente considerado el pago, de parte del poseedor de impuestos o tasas que gravan el inmueble", impide declarar operada la usucapión cuando, faltando la demostración de ese extremo -en el caso, los impuestos estaban pagos desde el año 1984 aunque se habían pagado deudas anteriores-, la restante prueba que, por exigencia legal debe ser compuesta, no es lo suficientemente asertiva para demostrar que los actos posesorios fueron realizados claramente con el ánimo de dueño y durante el término legal.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ ACTO POSESORIO ~ IMPUESTO

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11. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Laboral de Rafaela • 20/02/2002 • Gallo, Pedro Antonio c. Oesquer, Rosa Nicola de • La Ley Online

Debe confirmarse la sentencia que declaró adquirido por usucapión el inmueble descripto en la demanda, si de la prueba testimonial rendida surge que el actor tuvo la posesión ininterrumpida del inmueble durante el plazo requerido por el art. 4015 del Cód. Civil y además acreditó el pago de impuestos desde varios años anteriores a la fecha de promoción de la demanda.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ POSESION

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12. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Laboral de Rafaela • 20/02/2002 • Gallo, Pedro Antonio c. Oesquer, Rosa Nicola de • La Ley Online

El pago de impuestos no constituye un requisito sine qua non para admitir la usucapión de un inmueble en los términos del art. 4015 del Cód. Civil, sino una pauta que junto con las demás y de acuerdo con las particularidades del caso, debe ser evaluada por el juez a los efectos de tener por acreditada la existencia del lapso necesario de posesión.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ POSESION ~ PRUEBA

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13. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, del Trabajo y Contenciosoadministrativo de Villa Dolores • 19/10/1999 • Valle, Gerónimo, suc. c. Fincke de Reimers, Gisella E., suc. • LLC 2000, 1468

El pago de impuestos en el juicio de usucapión, es una prueba complementaria del ánimo de poseer para sí, pues implica una demostración de la intención de adquirir del poseedor, pero no acredita la posesión misma.
Ver VocesVoces : PRUEBA ~ IMPUESTO ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ POSESION

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14. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, del Trabajo y Contenciosoadministrativo de Villa Dolores • 19/10/1999 • Valle, Gerónimo, suc. c. Fincke de Reimers, Gisella E., suc. • LLC 2000, 1468

Constituyen instrumento público, a los fines de acreditar el pago de los impuestos en un juicio de usucapión, los recibos otorgados por una repartición pública que acredite los pagos en forma, intervenidos con su sello por el banco recaudador.
Ver VocesVoces : PRUEBA ~ INSTRUMENTO PUBLICO ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA

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15. Cámara de Apelaciones de Concepción del Uruguay, sala civil y comercial • 07/07/1999 • Alfonso, María F. y otros • LLLitoral 2000, 615

El pago del impuesto inmobiliario que grava una propiedad no basta por sí solo para acreditar el "corpus" de la posesión a los fines de la adquisición del dominio por usucapión, más demuestra el ánimo de mantenerla.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ ACTO POSESORIO ~ ANIMUS DOMINI

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16. Cámara de Apelaciones de Concepción del Uruguay, sala civil y comercial • 07/07/1999 • Alfonso, María F. y otros • LLLitoral 2000, 615

El pago del impuesto inmobiliario que grava un inmueble y la entrega del mismo en comodato permiten inferir la voluntad de conservar y mantener su posesión, aún cuando el heredero que pretende adquirir su dominio por usucapión no haya habitado en él.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ ACTO POSESORIO

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17. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • 09/03/1999 • Urruti de Ferro, Elba C. Y otro v. Propietarios Gurruchaga 829 •

El Estado, que se opone a la usucapión reclamando la propiedad del inmueble en base a lo dispuesto por el art. 2342 incs. 1 y 3 del CC, no puede alegar clandestinidad ni desconocimiento de la posesión del mismo cuando durante más de veinte años emitió boletas por impuestos y tasas municipales a nombre del usucapiente.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ POSESION ~ CLANDESTINIDAD

18. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • 09/03/1999 • Urruti de Ferro, Elba C. y otros c. Propietarios Gurruchaga 829 • LA LEY 2000-C, 912, (42.700-S) - JA 2000-I, 488

- El Estado no puede alegar clandestinidad ni desconocimiento de la situación si durante largo tiempo emitió boletas por impuestos y tasas municipales a nombre de la accionante por usucapión.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ CLANDESTINIDAD

19. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • 10/11/1998 • Preposito, Angel c. Municipalidad de Buenos Aires. • LA LEY, 1999*D, 420, con nota de Leopoldo L. Peralta Mariscal * DJ, 1999*3*54.

- El requisito impuesto por el art. 24 de la ley 14.159 de Catastro Nacional Parcelario busca determinar con exactitud la cosa objeto del juicio de usucapión, pues sin el plano de mensura que se exige acompañar con la demanda el juez no sabría a ciencia cierta cuál es el inmueble cuyo dominio pretende adquirirse por prescripción.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ CATASTRO ~ LEY DE CATASTRO ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA

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20. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Lomas de Zamora, sala II • 09/06/1998 • Zaccheo, Marta E. L. c. Alegre, Juan P. y otra • LLBA 1999, 819

Si bien es cierto que, aun cuando no se hayan pagado impuestos, la usucapión puede ser demostrada si concurren otros medios para corroborar la prueba testimonial, bastando que las evidencias de ese tipo exterioricen la existencia de la posesión o de alguno de sus elementos durante buena parte del tiempo requerido por la ley, el nulo aporte probatorio sobre el pago de gravámenes deja sola a la prueba testimonial lo que no alcanza a configurar la prueba compuesta legalmente exigida (art. 24, ley 14.159 *Adla, XII*A, 24* y 679, Cód. Procesal).
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ IMPUESTO ~ PRUEBA TESTIMONIAL ~ MEDIOS DE PRUEBA

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21. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Lomas de Zamora, sala II • 09/06/1998 • Zaccheo, Marta E. L. c. Alegre, Juan P. y otra • LLBA 1999, 819

El pago de impuestos si bien ha dejado de ser un requisito ineludible para admitir la usucapión, constituye empero una prueba coadyuvante de real significación aun cuando no se refiera a todo el período posesorio.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ IMPUESTO

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22. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala I • 26/05/1998 • Santamaría, Miguel A. • LLLitoral 1999, 112

El pago en forma simultánea de impuestos o tasas correspondientes a períodos fiscales atrasados, efectuado poco antes de la promoción de la demanda de usucapión o contemporáneamente con ella, con la evidente intención de preparar la prueba cubriendo una formalidad legal, no posee valor probatorio alguno.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ IMPUESTO ~ PAGO

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23. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • 29/05/1997 • García, Héctor N. y otros c. Schiros, Ana M. y otro. • LA LEY 1997-E, 347 - DJ 1998-1, 133

-- Las mejoras realizadas en el inmueble o el pago de impuestos durante un determinado período no bastan para que dichos actos posesorios confieran a la demandada y reconviniente por usucapión la condición de poseedora "animus domine".
Ver VocesVoces : ACTO POSESORIO ~ MEJORAS ~ IMPUESTO ~ POSESION ~ ANIMUS DOMINI ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRUEBA

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24. Cámara 2a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Paraná, sala II • 26/05/1997 • Weller, Oscar A. y otra c. Municipalidad de Paraná • LLLitoral 1998-2, 563

El pago de impuestos por quien pretende usucapir un inmueble en mérito al plazo del art. 4015 del Cód. Civil, debe ser apreciado conforme las características de cada caso, por lo que carece de valor probatorio cuando se encuentra encaminado a preconstituir prueba para el ulterior juicio de usucapión.
Ver VocesVoces : IMPUESTO ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ INMUEBLE ~ PRUEBA ANTICIPADA

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25. Cámara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata, sala I • 25/09/1996 • Lastra, Federico , suc. y otro c. Schwitzer, Mauricio y otros • LLBA 1997, 1035

Si bien en materia de usucapión la ley dis- pone que se permitirá toda clase de pruebas, la sentencia no podrá basarse exclusiva- mente en la testimonial, siendo especial- mente considerados el pago por parte del poseedor de impuestos o tasas que graven el inmueble, por lo que cabe concluir que la prueba documental tiene mayor relevancia y la de testigos servirá solamente para acompañar a ésta.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ POSESION ~ PRUEBA ~ PRUEBA TESTIMONIAL ~ VALOR PROBATORIO ~ IMPUESTO

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26. Cámara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata, sala I • 25/09/1996 • Lastra, Federico , suc. y otro c. Schwitzer, Mauricio y otros • LLBA 1997, 1035

Dentro del proceso de usucapión una de las formas de acreditar el animus domini es el pago más o menos regular de los gravámenes que afecten el inmueble, ello basado en que el afrontamiento de los impuestos y tasas que pesan sobre la propiedad es una de las cargas que soporta su propietario, siendo ello representativo de esa calidad.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ ANIMUS DOMINI ~ ACTO POSESORIO ~ IMPUESTO

Texto completo del fallo
27. Cámara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca, sala II • 27/08/1996 • Alba, Carlos A. y otros c. Fernández, Clara • LLBA 1998, 209

En el juicio de usucapión reviste suma importancia el pago de impuestos y tasas que gravan el inmueble, de acuerdo a lo preceptuado por el art. 24 inc. c) de la ley 14.159.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ ANIMUS DOMINI ~ POSESION ~ IMPUESTO

Texto completo del fallo
28. Cámara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca, sala II • 27/08/1996 • Alba, Carlos A. y otros c. Fernández, Clara • LLBA 1998, 209

En el juicio de usucapión reviste suma importancia el pago de impuestos y tasas que gravan el inmueble, de acuerdo a lo preceptuado por el art. 24 inc. c) de la ley 14.159 (Adla, XII-A, 24).
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ ANIMUS DOMINI ~ POSESION ~ IMPUESTO

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29. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Martín, sala II • 04/06/1996 • Provincia de Buenos Aires c. Zadel, Ernesto C. y otros • LLBA 1996, 1087

Quien entra en la ocupación de un terreno que no le pertenece y aparece abandonado con la intención de iniciar una usucapión, no se pone en la generalidad de los casos a pagar impuestos desde el inicio, sino que espera un tiempo prudencial hasta comprobar que nadie lo perturba en esa posesión, para recién a partir de allí comenzar a hacer desembolsos con finalidades tributarias.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ POSESION ~ ACTO POSESORIO

Texto completo del fallo
30. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, del Trabajo y Minas de 2a Nominación de Catamarca • 12/04/1996 • Palacios, Amado M. c. Hermosilla Villafañez, Benito, suc. • LLNOA, 1998-295

Los recibos de pago de impuestos y tasas revisten trascendental importancia en los juicios de usucapión, mas esta prueba documental deberá complementarse siempre con la que el actor aporte para demostrar la existencia de verdaderos actos posesorios.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRUEBA DOCUMENTAL ~ ACTO POSESORIO ~ RECIBO DE PAGO

Texto completo del fallo
31. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Morón, sala II • 17/10/1995 • Arturo, Luis c. Sainz, Florencio • LLBA 1996, 86

El pago de impuestos en un solo acto y pocos años antes de iniciarse la demanda de usucapión, puede ser considerado válidamente como carente de valor probatorio, ya que no es demostrativo de un pago más o menos regular.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ IMPUESTO ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ PRUEBA ~ APRECIACION DE LA PRUEBA ~ ANIMUS DOMINI ~ POSESION

Texto completo del fallo
32. Cámara de Apelaciones de Concordia, sala civil y comercial III • 24/02/1995 • Leonardelli, Abel c. Propietarios desconocidos. • LA LEY, 1996-C, 67, con nota de Eduardo L. Gregorini Clusellas - DJ 1996-2, 1305

- El pago de los impuestos provinciales y tasas que pesan sobre el inmueble cuya adquisición de dominio se pretende efectuar mediante usucapión, como también las mejoras y tareas de mensura y deslinde efectuadas en el mismo, resultan insuficientes para comprobar los recaudos de posesión efectiva, quieta, pública, pacífica e ininterrumpida que exigen los arts. 2351, 2373 y 2506 del Cód. Civil.
Ver VocesVoces : IMPUESTO ~ IMPUESTO PROVINCIAL ~ MEJORAS ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ ACCION DE DESLINDE ~ MENSURA ~ DOMINIO ~ TRANSMISION DE DOMINIO ~ INMUEBLE

33. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala I • 17/11/1994 • Messina, Horacio c. Acosta de Cervera, N. • LLBA 1995, 226

Si bien es cierto que la usucapión puede declararse operada aún faltando la demostración del pago de impuestos por parte de quien pretende poseer, pues tiene un valor meramente complementario, ello evidentemente ocurre si la prueba restante es terminantemente asertiva.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ IMPUESTO ~ PRUEBA

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34. Cámara de Apelaciones de Pergamino • 29/03/1994 • Hernández, Andrés R. c. Paganini y Ferrari, Enriqueta L. y otros • LLBA 1994, 609

Al margen de que el "corpus" posesorio haga o no presumir el "animus domini", hay actos emanados de quien pretende la usucapión que de por sí son demostrativos de su intención de comportarse como dueño y una forma de probar esa intención es el pago más o menos regular de los impuestos y tasas que afectan el inmueble.
Ver VocesVoces : DOMINIO ~ CORPUS ~ ANIMUS DOMINI ~ ACTO POSESORIO ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ IMPUESTO ~ PRUEBA

Texto completo del fallo
35. Cámara de Apelaciones de Pergamino • 29/03/1994 • Hernández, Andrés R. c. Paganini y Ferrari, Enriqueta L. y otros • LLBA 1994, 609

Aun cuando no se hayan pagado los impuestos, la usucapión puede ser demostrada si concurren otros medios para corroborar la prueba testifical que exterioricen la existencia de la posesión o alguno de sus elementos durante buena parte del tiempo requerido por la ley.
Ver VocesVoces : DOMINIO ~ ACTO POSESORIO ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ IMPUESTO ~ PRUEBA TESTIMONIAL

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36. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M • 08/03/1993 • Marasco, Enrique D. c. Propietario Saraza 2419. • LA LEY 1993-D, 383 - DJ 1994-1, 106

- Aun cuando no se hayan pagado impuestos, la usucapión puede ser demostrada si concurren otros medios para corroborar la prueba testifical, bastando que las evidencias exterioricen la existencia de la posesión o de alguno de sus elementos durante buena parte del tiempo requerido por la ley.
Ver VocesVoces : IMPUESTO ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRUEBA TESTIMONIAL

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37. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • 05/04/1989 • Rodríguez, Alberto B. y otros c. Propietario Llavallol 3775 • LA LEY 1989-E, 3

El pago simultáneo de impuestos atrasados sólo es útil para demostrar el "animus" y el comienzo del plazo de la usucapión a partir de la fecha en que se haya efectuado, pero nada demuestra en relación con el lapso comprendido en la deuda saldada.
Ver VocesVoces : IMPUESTO ~ POSESION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRUEBA

Texto completo del fallo
38. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • 05/04/1989 • Rodríguez, Alberto B. y otros c. Propietario Llavallol 3775 • LA LEY 1989-E, 3

El pago de impuestos y tasas que gravan el inmueble constituye una exteriorización del "animus" del poseedor y tal pago, realizado en diversas oportunidades y con mucha anterioridad a la iniciación del proceso por usucapión, constituye un insuperable elemento objetivo de convicción.
Ver VocesVoces : IMPUESTO ~ POSESION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRUEBA

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39. Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires • 26/04/1988 • Dolagaray de Dalponte, Manuela y otros c. Trejo, Broglio -Ac. 38.447 • LA LEY 1988-E, 136 - DJBA 134, 334

Aun cuando no se hayan pagado impuestos, la usucapión puede ser demostrada si concurren otros medios para corroborar la prueba testifical, bastando que las evidencias de ese tipo exterioricen la existencia de la posesión o de alguno de sus elementos durante buena parte del tiempo requerido por la ley.
Ver VocesVoces : ACTO POSESORIO ~ IMPUESTO ~ INFORMACION SUMARIA ~ PAGO ~ PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ PRUEBA ~ PRUEBA TESTIMONIAL

Texto completo del fallo
40. Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires • 26/04/1988 • Dolagaray de Dalponte, Manuela y otros c. Trejo, Broglio -Ac. 38.447 • LA LEY 1988-E, 136 - DJBA 134, 334

Para la procedencia de la usucapión si bien el abono de los gravámenes debe ser "especialmente considerado" (art. 24, inc. c, ley 14.159, ref. por decreto-ley 5756/58 -Adla, XII-A, 24 ; XVIII-A, 916-), su prueba no es ineludible ya que tiene un valor meramente complementario.
Ver VocesVoces : IMPUESTO ~ INFORMACION SUMARIA ~ PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ PRUEBA

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41. Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires • 26/04/1988 • Dolagaray de Dalponte, Manuela y otros c. Trejo, Broglio -Ac. 38.447 • LA LEY 1988-E, 136 - DJBA 134, 334

Al margen de que el "corpus" posesorio haga o no presumir el "animus domini", hay actos emanados de quien pretende la usucapión que de por sí son demostrativos de su intención de comportarse como dueño ; una forma de probar esa intención o comportamiento lo constituye el pago más o menos regular de los impuestos o tasas que afectan el inmueble en cuestión. Si a esa actividad, que supone desde todo punto de vista algo mucho menos riesgoso que la de efectuar mejoras o construcciones sobre terreno ajeno, se le atribuye el carácter de un medio de acreditar el "animus", es contrario a la lógica desconocer la eficacia probatoria de estos otros actos respecto de la intención de poseer para sí.
Ver VocesVoces : CONSTRUCCION EN TERRENO AJENO ~ ACTO POSESORIO ~ ANIMUS DOMINI ~ CORPUS ~ IMPUESTO ~ INFORMACION SUMARIA ~ POSESION ~ PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ PRUEBA

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42. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 2a Nominación de Córdoba • 11/12/1987 • Segovia, Ramón G. •

No cabe hacer lugar a la demanda por usucapión si, entre otras falencias probatorias han quedado firmes las proposiciones del sentenciante, en cuanto a la insuficiencia de la prueba testimonial y a la falta del requisito del pago de impuestos.
Ver VocesVoces : IMPUESTO ~ PAGO ~ PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ PRUEBA ~ PRUEBA TESTIMONIAL

43. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • 29/08/1986 • Valerga de Fernández, Nélida E. c. Propiedad La Madreselva 6844 • LA LEY 1986-E, 78

Para la usucapión no es exigencia extrema el pago de los impuestos a su debido tiempo.
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Texto completo del fallo
44. Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires • 18/12/1984 • Maturi de Pegoraro, Yolanda y otros c. Provincia de Buenos Aires -Ac. 33.559 • LA LEY 1986-A, 616, (37.072-S), - DJBA 129, 451 - ED 115, 667, (247-SJ).

El pago de los impuestos en un solo acto y pocos años antes de iniciarse la demanda de usucapión probatoria, ya no es demostrativo de un pago más o menos regular.
Ver VocesVoces : ANIMUS DOMINI ~ IMPUESTO ~ INFORMACION SUMARIA ~ MEDIOS DE PRUEBA ~ PAGO ~ PAGO TOTAL ~ POSESION ~ PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ PRUEBA

45. Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires • 18/12/1984 • Maturi de Pegoraro, Yolanda y otros c. Provincia de Buenos Aires -Ac. 33.559 • LA LEY 1986-A, 616, (37.072-S), - DJBA 129, 451 - ED 115, 667, (247-SJ).

Hay actos o hechos emanados de quien invoca la usucapión que de por sí son demostrativos de su intención de comportarse como dueño y una de las formas de probar ese comportamiento lo constituye el pago más o menos regular de los impuestos o tasas que afectan el inmueble en cuestión.
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46. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • 04/05/1984 • Zapata, Ana F. •

El pago simultáneo de los impuestos atrasados por parte de la actora, no es suficiente para acreditar que estuvo en posesión del inmueble ni que el animus existió durante todo el período comprendido en la deuda saldada, pues parece evidente que han sido diligencias preparatorias de los requisitos formales exigidos por la ley para promover el juicio de usucapión.
Ver VocesVoces : CATASTRO ~ POSESION ~ PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ PRUEBA DOCUMENTAL

47. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Martín, sala II • 24/04/1984 • Núñez, Rafael A. c. Bogliani, Angel •

El hecho de pagar a último momento el impuesto inmobilitario y las tasas municipales, no implican cumplir con el requisito legal, aun cuando dicho pago comprenda los cánones vencidos y no prescriptos puesto que lo que la ley toma en cuenta cuando otorga especial relevancia el pago de tributos por parte del poseedor es el animus domini que ellos denotan, y el tiempo de la detención material con ese ánimo y su permanencia en ella que la fecha de los primeros pagos y su continuación posterior hacen presumir. Es necesario a los fines de la usucapión que se acredite haber, realizado pago de tributos por partes del poseedor, durante un período razonable, de modo tal que la presunción que ellos crean, unida a las otras probanzas -incluida la testifical y aun excepcionalmente sólo con la testifical- lleven al juez la convicción de que el tiempo posesorio se encuentra cumplido.
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48. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • 10/04/1984 • Copati, Daniela y otros c. Rolando, Juan M. • LA LEY 1985-A, 14 - DJ 1985-1, 206 - ED 110, 566

El pago de impuestos y tasa sólo acreditaría el "animus domini" (de donde surge su relevancia probatoria a los fines de adquirir el "derecho real" por vía de usucapión -art. 24, ley 14.159, ADLA, XII-A, 24-), pero no demuestra el "corpus" posesorio, pues es obvio que, de hecho y en las circunstancias que presupone la presente acción de despojo, el poder sobre la cosa lo desempeña el ocupante, demandado (art. 2384, Cód. Civil).
Ver VocesVoces : ACCION DE DESPOJO ~ ACCIONES POSESORIAS ~ INTERDICTO DE RECOBRAR ~ ANIMUS DOMINI

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49. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • 28/02/1984 • Díaz de Marenco, Manuela • LA LEY 1984-D, 642

A fin de acreditar la existencia de los actos posesorios demostrativos de la posesión, que es presupuesto para que se configure la usucapión, la prueba ofrecida y producida por quien pretende usucapir debe ser considerada en su conjunto, atento a que se trata de probar hechos materiales que se han desarrollado a través de un tiempo prolongado, Se admite, por ende, cualquier tipo de prueba, siendo especialmente considerada la acreditación del pago de impuestos y tasas por parte del poseedor, aunque los recibos no figuren a su nombre (art. 1°, inc. c, decreto-ley 5756/58 modificatorio del art. 24, ley 14.159 -ADLA, XVIII-A, 916 ; XII-A, 24-). Asimismo, la prueba testimonial es de importancia cuando los actos posesorios han quedado correctamente instrumentados.
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50. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • 15/04/1983 • Villafañe, José y otro c. Duarte y Baqué, Luisa y otros •

El pago de los impuestos, no constituyen un elemento indefectiblemente exigido para admitir la usucapión, estableciendo sólo una pauta para ser apreciada con las demás particularidades del caso para justificar la existencia del lapso necesario de posesión para otorgar la prescripción adquisitiva.
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51. Corte Suprema de Justicia de la Nación • 16/03/1982 • Nuccio, Domingo A. c. Panizza de Guissani, Magdalena •

En un juicio por usucapión, pretender retrotraer el "animus" con la grave consecuencia de determinar la extinción del dominio, más allá de los años en que se efectuaron los pagos de impuestos y tasas, no confiere apoyo suficiente al pronunciamiento, pues, en el supuesto de haber sido hechos tales pagos por el actor, de los mismos sólo podría derivarse la presunción de aquel elemento volitivo hacia adelante y no hacia el pasado (Disidencia del doctor Guastavino).
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52. Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires • 23/02/1982 • Digón, Francisco c. Ocupantes del lote en San Isidro •

Aun cuando se hayan pagado los impuestos tardíamente, la usucapión puede ser demostrada por otros medios corroborantes de la prueba testimonial.
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53. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala II • 20/11/1980 • Serratto, O. c. Serratto, L. •

Para el progreso de la usucapión el art. 24 de la ley 14.159 (ADLA, XII-A, 24), no exige el pago de impuestos por todo el tiempo de la posesión ; de manera que, el sentenciante puede computar, el pago de impuestos o tasas durante algunos de los años que duró la posesión, para la constitución de la prueba compuesta exigida por aquel artículo.
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54. Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires • 14/10/1980 • Marenales, Alberto, c. Fontana de Ferrari, E. y otro •

Aun cuando no se hayan pagado impuestos, la usucapión podría ser demostrada si concurren otros medios para corroborar la prueba testifical, bastando que las evidencias de ese tipo exterioricen la existencia de la posesión o de alguno de sus elementos durante buena parte de ese período.
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55. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería de Santa Rosa • 26/09/1980 • Luquez, Pedro E. y otro c.Pérez Marolle, Carlos M. y otros •

En los procesos de prescripción adquisitiva, el pago de los gravámenes impositivos, no constituyen un medio de prueba de los actos posesorios, de modo que la acreditación de tales pagos no es un requisito ineludible para la procedencia de la acción, constituyendo sí una prueba especialmente considerada, pero sólo de índole complementaria, de otras que demuestren la posesión por el término de 20 años, con ánimo de dueño, y en forma pública, pacífica, continua y no interrumpida. De allí que no obsta a la procedencia de la usucapión la falta de acreditación del pago de impuestos, cuando por otros medios probatorios que conforman la prueba compuesta, se hayan cabalmente demostrado aquellos recaudos de fondo que posibilitan la prescripción adquisitiva de inmuebles.
Ver VocesVoces : MEDIOS DE PRUEBA ~ PAGO ~ POSESION ~ PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ PRUEBA ~ IMPUESTO ~ POSESION PUBLICA ~ POSESION PACIFICA ~ ANIMUS DOMINI ~ PRUEBA COMPUESTA ~ ACTO POSESORIO

56. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • 26/08/1980 • Bianco, Salvador c. López y Sambucetti, Esther A. F. y otros • LA LEY 1981-A, 499 - JA 1981-I, 152 - ED 91, 718

La usucapión y su régimen fue impuesto como verdadera sanción a la incuria y negligencia de los dueños de las cosas, cuando las dejan en estado de abandono. Es una actitud reñída con el deber comunitario, porque no se hace un ejercicio regular del uso y goce de bienes raíces, destinados a la productividad y utilización conforme a su destino.
Ver VocesVoces : CATASTRO ~ PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA

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57. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala IV • 22/07/1980 • Martínez, R. •

Respecto a la usucapión intentada la ausencia de algunos recibos de pago del impuesto inmobiliario no desmerece los actos posesorios realizados sin contradicción.
Ver VocesVoces : INFORMACION SUMARIA ~ MEDIOS DE PRUEBA ~ PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ PRUEBA ~ RECIBO DE PAGO ~ IMPUESTO

58. Corte Suprema de Justicia de la Nación • 26/06/1980 • Griffa de Sánchez, María Y. y otros •

No procede el recurso extraordinario deducido contra la sentencia que hizo lugar a la demanda por usucapión. si las apreciaciones del a quo -respecto de los pagos irregulares de las tasas de Obras Sanitarias y del resultado adverso de los procesos mencionados por la recurrente- no son irrazonables, al haber sido meritadas en su contexto y sobre la base de hechos admitidos del fallo de la instancia inferior. Tampoco se advierte arbitrariedad en la inteligencia asignada a los pretendidos actos que habrían interrumpido el curso de la caducidad -falta de pago de impuestos y tasas municipales- frente a las demás pruebas evaluadas.
Ver VocesVoces : CUESTION DE DERECHO COMUN ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ RECURSO EXTRAORDINARIO ~ PROCEDENCIA DEL RECURSO

59. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • 12/05/1980 • Iglesias, Elena D. c. Pillado Pérez, José • LA LEY 1980-D, 753

Debe progresar la acción por usucapión, si la demandante -entre otras pruebas- acredita, con la declaración de vecinos, que gozó pacíficamente la posesión del terreno, que cercó y realizó en él mejoras con la construcción de un galpón, además de otras precarias, actuando como propietario durante más de 20 años, y abonando en algunos períodos los impuestos municipales, de Obras Sanitarias y Contribución Territorial, sin oposición de terceros.
Ver VocesVoces : INFORMACION SUMARIA ~ MEDIOS DE PRUEBA ~ PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ PRUEBA

60. Cámara 1a en lo Civil y Comercial de Tucumán • 07/12/1979 • Salomón, Felipe M. •

Las instrumentaciones que acrediten el pago de impuestos y tasas, debidamente emitidos, son instrumentos públicos, no siendo necesario a los efectos de la usucapión acreditar su autenticidad, a pesar de su desconocimiento por la contraparte.
Ver VocesVoces : INFORMACION SUMARIA ~ MEDIOS DE PRUEBA ~ PAGO ~ PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ PRUEBA

1. Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires • 14/05/2003 • Lucca, Olinda D. c. Gainle, Oscar A. y otro • LLBA 2003, 1341

Corresponde admitir el recurso de nulidad deducido por el actor contra la resolución que confirmó rechazo de la demanda por usucapión e hizo lugar a la reivindicación solicitada por la demandada, si el "thema decidendum" versó sobre la falta de prueba de la posesión "animus domini" durante más de veinte años, mas no sobre el planteo de que se lo considere como continuador de los derechos posesorios del copropietario, pues la legitimación es un requisito de la acción que debe ser abordado aun de oficio, y la omisión de tratamiento viola el art. 168 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires (del voto en disidencia del doctor Hitters).
Ver VocesVoces : RECURSO DE NULIDAD ~ PROCEDENCIA DEL RECURSO ~ PROVINCIA ~ SENTENCIA ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ REIVINDICACION

Hechos
Texto completo del fallo
2. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Morón, sala II • 07/09/1999 • Fribe S. A. c. Abella, Carmen • LLBA 2000, 600

La prueba de la posesión a los efectos de la usucapión debe ser plena e indubitable, no siendo suficiente la declaración de testigos en la que no se concreta con precisión la realización de actos posesorios "animus domini" durante todo el lapso exigido por la ley.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ POSESION ~ PRUEBA

Texto completo del fallo
3. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Morón, sala II • 07/09/1999 • Fribe S. A. c. Abella, Carmen • LLBA 2000, 600

En un proceso de usucapión, el análisis de las pruebas de la posesión en sus dos aspectos, animus y corpus, debe llevarse a cabo con la mayor estrictez.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ~ PRUEBA

Texto completo del fallo
4. Cámara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca, sala II • 27/08/1996 • Alba, Carlos A. y otros c. Fernández, Clara • LLBA 1998, 209

En los juicios de usucapión la prueba de la posesión debe ser clara, concretamente acreditada y reunir las cualidades que no la hagan confundible con la simple ocupación.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ ANIMUS DOMINI ~ POSESION ~ PRUEBA

Texto completo del fallo
5. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • 19/12/1980 • Peraggini, Genaro D. c. Lanaro, Grazia •

La prueba de la posesión es básica para juicios de usucapión, y si el caso consiste en lo que la doctrina denomina "intervención del título" dado que el actor reconoce que inicialmente habitó la casa como simple tenedor, a título precario, sea como inquilino o comodatario, la ocupación de la casa se presenta como una presunción que contradice, a primera vista, la pretendida usucapión, estando a los términos expresos de nuestra ley civil (Cód. Civil, art. 2353 -ADLA, XXVIII-B, 1799-), lo que exige que esta intervención del título sea probada con el rigor de una prueba completa, verosímil, clara e inequívoca. El usucapiente debe acreditar desde cuándo comenzó su posesión efectiva, excluyendo la de la propietaria o sus sucesores y así, también, que continúa esa ocupación en la actualidad.
Ver VocesVoces : POSESION ~ PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA

6. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala I • 02/10/1980 • Roldán, A. Armando c. Chávez, Santiago •

Respecto al juicio de usucapión, el análisis de la prueba de la posesión en sus dos aspectos, o sea, "animus" y "corpus", debe llevarse a cabo con la mayor estrictez, ello para evitar las informaciones sumarias falsas y la invalidez "erga omnes" de los títulos que podrían llegarse a crear.
Ver VocesVoces : PRESCRIPCION ~ PRESCRIPCION ADQUISITIVA ~ PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ~ PRUEBA

Realmente me resulta muy útil tu aporte al tema, te lo agradezco retroboy80. SALUDOS!!!

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Morón, sala II(CCivyComMoron)(SalaII)

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Fecha: 07/09/1999
Partes: Fribe S. A. c. Abella, Carmen
Publicado en: LLBA 2000, 600
SUMARIOS:

1.

El allanamiento en los juicios de usucapión es ineficaz por tratarse de cuestiones de orden público, dado que se inferiría una grave lesión al ordenamiento jurídico sobre el dominio y su forma si se admitiera de conformidad de partes un proceso adquisitivo veinteañal que podría encubrir una compraventa soslayando actos escriturarios y pago de gravámenes, utilizando a la justicia para avalar una estafa procesal en "fraudum legis".

2.

Para dar cumplimiento al lapso necesario para usucapir no basta ni 18, ni 19 años y varios meses sino que debe completarse el plazo legal, y si aquel lapso se hubiera interrumpido la adquisición de dominio por prescripción no puede operar.

3.

En un proceso de usucapión, el análisis de las pruebas de la posesión en sus dos aspectos, animus y corpus, debe llevarse a cabo con la mayor estrictez.

4.

Es necesario acreditar suficientemente el pago de impuestos y contribuciones sobre el bien que se pretende usucapir -art. 24, inc. c) "in fine", ley 14.159 (Adla, XII-A, 24)- para que resulte viable la prescripción adquisitiva extraordinaria.

5.

La prueba de haber mediado una posesión quieta, pacífica e ininterrumpida sobre todo el inmueble que se pretende usucapir, durante el plazo legal, queda a cargo exclusivo del usucapiente -art. 375, Cód. Procesal- quien debe aportar elementos de juicio suficientes para desplazar la titularidad del derecho de propiedad.

6.

La mera ocupación no genera "per se" derechos posesorios idóneos para obtener la prescripción adquisitiva prevista por el art. 4015 del Cód. Civil.

7.

El requisito del plano que debe acompañar la demanda de usucapión -art. 24, inc. b), decreto-ley 5756/58 (Adla, XVIII-A, 916)-, y en el que debe constar la fecha de la mensura, se vincula con la identificación de aquélla, ya que puede ocurrir que la fracción usucapida no coincida con las medidas que surgen del título del propietario inscripto.

8.

El rechazo de la demanda de usucapión no supone violación al principio de congruencia por no haber sido satisfecho el interés de ninguna de las partes, pues al estar interesado el orden público en la adquisición del dominio inmobiliario por prescripción veinteañal es inadmisible utilizar dicho sistema para convalidar contratos no cumplidos.

9.

La prueba de la posesión a los efectos de la usucapión debe ser plena e indubitable, no siendo suficiente la declaración de testigos en la que no se concreta con precisión la realización de actos posesorios "animus domini" durante todo el lapso exigido por la ley.

10.

Las declaraciones del cedente en la escritura de cesión de acciones y derechos posesorios respecto de haber detentado la posesión pública, pacífica, ininterrumpida, con ánimo de dueño y siendo eso lo que cede, no configuran prueba hábil para justificar la accesión de posesiones pues el notario interviniente da fe de los actos que hayan pasado ante su presencia -como la voluntad e intención de ceder y la aceptación de la cesión- y no de las afirmaciones y apreciaciones de los comparecientes.

11.

Los planos de mensura aprobados que son uno de los recaudos que debe cubrir el pretendido usucapiente -art. 24, inc. b), ley 14.159 (Adla, XII-A, 24) y 679, inc. 3º, del Cód. Procesal- no son idóneos por sí solos para acreditar la posesión "animus domine".

12.

Si el inmueble que se pretende usucapir fue adquirido en subasta judicial no se precisa escritura pública -art. 1184, párr. 1º, Cód. Civil- por lo cual el titular del dominio del mismo debe ser traído a juicio para preservar sus derechos, especialmente el de defensa en juicio -arts. 18, Constitución Nacional y 15 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires-.

13.

Respecto de la usucapión, la ley exige actos posesorios y no una expresión de voluntad del titular del dominio que se despoja de él mediante el allanamiento a la demanda, pues ello constituiría un modo disimulado de transmisión del dominio y no la declaración estatal de su otorgamiento a quien tuvo la posesión durante el tiempo requerido por la ley.

14.

La usucapión supone el apoderamiento de la cosa con ánimo de dueño y mientras no se demuestre de algún modo que el bien es tenido "rem sibi habendi", el ocupante es considerado como mero detentador, ya que nuestro sistema legal no contiene la presunción que cualquier ocupación es para sí y a título de dueño siendo carga de quien invoca el título probar el "animus domini".

15.

El hecho de que los testigos se encuentren en relación de dependencia con una de las partes, no es suficiente, en principio, para restarles atendibilidad a las declaraciones de los mismos tratándose solamente de una circunstancia a evaluar en atención a lo que establece el art. 439, inc. 5º del Cód. Procesal en relación con los arts. 384 y 456 del mismo ordenamiento.

16.

Para justificar la accesión de posesiones, el cesionario de un anterior poseedor del bien debe probar los actos posesorios ejecutados por su antecesor y luego por él mismo, pues el fundamento de dicha accesión es que el autor traspasa a su sucesor a título singular, los derechos y ventajas emergentes del estado de hecho de su posesión para que mediante la accesión, el segundo puede completar el plazo legalmente requerido para la prescripción adquisitiva a su favor.

TEXTO COMPLETO:

2ª Instancia. - Morón, setiembre 7 de 1999.

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

El doctor Suares dijo:

I. Antecedentes

1. El juez de primera instancia, rechazó la demanda que por prescripción adquisitiva de dominio del lote ... de la Manzana ... (Manzana ..., parcela ...) de la localidad de La Tablada, Partido de la Matanza, promoviera Fribe Sociedad Anónima contra Carlos A. G. Kunzmann, Norma C. Kunzmann y Carmen Zickel Abella de Aelberts, en su calidad de herederos universales de Carmen Abella. Impuso las costas del juicio a la parte actora.

2. Apeló la parte actora a fs. 230, recurso concedido libremente a fs. 231, expresando sus agravios ante esta alzada a fs. 253/9, los que no merecieron respuesta. A fs. 262 y vta., este tribunal rechazó la pretensión fundada en el art. 259 del Cód. Procesal y a fs. 264 vta. se llamó autos para sentencia, providencia que acaba de adquirir firmeza.

II. Los agravios

Luego de efectuar un bosquejo de la sentencia apelada, imputa al decisorio recurrido la a su juicio incorrecta apreciación de los alcances procesales del allanamiento de la accionada; una inadecuada apreciación de la prueba producida con ausencia de aplicación de las presunciones previstas en el art. 163, inc. 5°, del Cód. Procesal; insuficiente asunción del rol procesal que al juez le correspondería en el proceso y la injustificada imposición de costas cuando no ha mediado petición de la contraria en tal sentido.

Se ocupa en primer lugar del allanamiento de la parte demandada, con cita de jurisprudencia y doctrina y afirma que si bien la ley 14.159 impone la prueba del hecho de la posesión, el allanamiento total e incondicionado de los herederos del titular registral fallecido impondría morigerar las exigencias probatorias.

Hace referencia a la prueba testimonial producida puntualizando que los tres declarantes, en especial el testigo Hildman, afirmarían la ocupación pública y pacífica de Fribe S.A. sobre el inmueble a usucapir desde comienzos de 1976. Discrepa respecto de la apreciación de esa prueba por el sentenciante, sosteniendo que el hecho que los testigos fueran dependientes de su parte, no obstaría a la atendibilidad de los hechos que declaran conocer. Agrega que nadie mejor que los empleados de antigua data, para reseñar los hechos ocurridos donde trabajarían durante más de veinte años. Cita jurisprudencia. Dicha prueba testimonial se encontraría acompañada por la documental agregada en autos, cuya autenticidad no habría sido desvirtuada y que -según la quejosa- daría cuenta del ánimo de dueño sobre la cosa que habría orientado el comportamiento de su parte.

Agrega luego que el hecho de no haberse probado en autos el pago del tributo por todo el lapso de la posesión, no impediría aquella conclusión. Cita jurisprudencia.

Se habría agregado con la demanda, copia certificada por notario, de una escritura del 6 de junio de 1975, en cuya virtud su parte se convirtió en cesionaria y compradora de los derechos del adquirente en subasta judicial del bien inmueble cuya usucapión se pretende. Asimismo, por dicho instrumento, se habría cedido la acción de desalojo que el "cesionario" (sic) se encontraría tramitando ante el Juzgado N° 4 de este fuero. Ello constituiría una prueba cabal e indubitable del ejercicio efectivo de la posesión por su parte, por tratarse de un instrumento público. Mediante dicho acuerdo la actora se habría constituido en compradora del bien y titular de la acción de desalojo contra un tercero tenedor. La compraventa y cesión presupondría la posesión por parte del vendedor, por lo que su parte resultaría continuadora de la posesión ejercida por Eduardo E. Adoue, quien habría sido comprador en subasta judicial del bien de autos.

En cuanto al reconocimiento judicial efectuado, se habría podido constatar "in situ", el estado de cosas descripto por los testigos y la edificación realizada por su parte. Cita también jurisprudencia.

Luego explica las razones por las que debió desistir de traer "ad effectum videndi et probandi", la causa de desalojo que habría tramitado por ante el Juzgado N° 4 del fuero, como la falta de ofrecimiento del juicio en el que se llevara a cabo la subasta.

Finalmente, sostiene que ha acreditado debidamente la existencia de la posesión en cabeza de su parte entre mediados y fines de 1975 o, a más tardar, comienzos de 1976, agregando que el rechazo de la demanda, no satisface el interés de ninguna de las partes involucradas, violándose así -a su juicio- el principio de congruencia. Cita doctrina y jurisprudencia, formula reserva de recursos extraordinarios y pide la revocatoria de la sentencia y la admisión de la demanda, con costas en el orden causado.

III. La prescripción adquisitiva de dominio de inmueble pretendida y la insuficiencia de los requisitos legales

El sentenciante estimó no acreditada la procedencia de la prescripción adquisitiva de dominio respecto del lote ... de la Manzana ... (parcela ... de la Manzana ...) sito en La Tablada, Partido de La Matanza, con frente a la calle Godoy Cruz, lo que ha motivado las quejas de la demandante.

Sin perjuicio de destacar el ponderable esfuerzo desplegado en la protesta, adelanto desde ya que -desde mi óptica- no resultan conmovidos los argumentos del juzgador de la anterior instancia, a los que agregaré otros recaudos no satisfechos, que coadyuvan al rechazo de la demanda.

Trataré las objeciones que formula la recurrente en forma separada, para un mejor orden expositivo.

l. El allanamiento en los juicios de usucapión

Liminarmente, creo necesario recordar lo que sostuvo esta sala a través de mi voto, en un fallo que la Suprema Corte de Justicia de esta Provincia dejara firme en virtud del rechazo del recurso de inaplicabilidad de ley: "Respecto de la usucapión, por tratarse de cuestiones en que está interesado el orden público (esta sala II, ED, 94-228), la prueba sobre el cumplimiento de los recaudos para usucapir debe ser examinada por el tribunal de alzada, con independencia del análisis que sobre el particular pueda haber hecho el juez de primera instancia, y sin que enerve dicha facultad ni la limite, las defensas que pueda haber opuesto el titular de dominio, cuyo allanamiento tampoco sería eficaz" (causa 25.286, R.S. 152 del 5/9/91).

Declaró también esta sala en la causa 20.445, R.S. 32 del 8/3/88 que: "En el caso de la usucapión, la ley exige actos posesorios y no una expresión de voluntad del titular del dominio, que se despoja de él mediante la forma de allanamiento a la demanda, pues esto constituiría un modo disimulado de transmisión del dominio y no la declaración estatal de su otorgamiento a quien tuvo la posesión durante el tiempo requerido por la ley...".

Ello no implica que el allanamiento en los juicios de usucapión se encuentre vedado, sino que no es suficiente por si mismo para sustentar una posesión veinteañal.

Precisamente Beatriz Arean trae en su obra "Juicio de usucapión", p. 281, la doctrina de un fallo de esta sala en anterior composición donde se dijo: "En los juicios de usucapión se ve afectado el orden público, como que está en juego el derecho de propiedad inmueble y su forma de transmisión, por lo que el allanamiento no adquiere la virtualidad decisoria que puede tener en otros procesos en los que se discuten derechos privados eminentemente subjetivos y patrimoniales... Se inferiría una grave lesión a todo el régimen ampliamente contenido en nuestro ordenamiento jurídico de fondo e impositivo sobre el dominio y su forma y condiciones de transmisión, si se admitiera de conformidad de partes, un proceso adquisitivo veinteañal, que bien podría encubrir una compraventa más reciente soslayando actos escriturarios y pago de gravámenes consiguientes, utilizando a la justicia como avalante de una estafa procesal en 'fraudem legis'" (CCivil y Com. Morón, sala II, 9/4/81, ED, 94-228).

Adviértase que la actora intentó mediante el allanamiento de los sucesores de quien aparece como titular de dominio, que se dictara sentencia lo que fue desestimado correctamente por el a quo en su resolución firme de fs. 102 y vta., quién dispuso la apertura de la causa a prueba.

En consecuencia, no sólo es ineficaz el allanamiento de los herederos de María Abella sino que -como lo diré oportunamente- no ha sido oído quien -según la parte actora- habría adquirido el inmueble que se pretende usucapir, en un remate judicial en el juicio ejecutivo que se habría seguido contra Abella de Gotz (ver fotocopia de declaratoria de herederos agregada a fs. 149 y vta.), por ante los tribunales de la Capital Federal. Me refiero a Emilio E. Adoue, quien aparece cediendo sus derechos y acciones a la aquí actora sobre dicho juicio y sobre otro de desalojo y a cuyo respecto se desistiera en forma expresa de la acción a fs. 155 vta. y aclaración de fs. 160 y vta.

2. La cesión de derechos y acciones

La accionante acompañó con su demanda, un segundo testimonio de una escritura de cesión de derechos y acciones, por el que Emilio E. Adoue transfirió a la aquí accionante, todos aquéllos que dijo corresponderle en virtud de la compra que manifestó haber realizado del lote ... de la Manzana ... de La Tablada, en los autos "Adoue, Emilio E. c. Abella de Gotz, Carmen s/ ejecutivo" que habría tramitado según el cedente, por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial N° 13 de la Capital Federal, Secretaría N° 26. Asimismo, también incluyó en la cesión a favor de la actora, los derechos y acciones que le corresponderían en los autos "Adoue, Emilio E. c. Carranza Solano y/o s/ desalojo", expediente N° 6076, que habría tramitado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial N° 4 del Departamento Judicial de Morón, Secretaría N° 8 -ver fs. 11/13 de estos actuados-.

En su escrito liminar, hizo mérito de dichas cesiones, sosteniendo que en el mes de octubre de 1975, entró en posesión del predio que ahora pretende usucapir.

Sin embargo, ninguna probanza ha traído al respecto. Los juicios materia de cesión de derechos y acciones brillan por su ausencia: el juicio ejecutivo donde constaría la compra del inmueble materia de este juicio de usucapión, -que, según la actora, provendría del remate judicial allí ordenado- ni siquiera ha sido ofrecido como prueba y el juicio de desalojo donde -según la accionante- habría tomado posesión del inmueble, su pedido de remisión fue desistido a fs. 220, punto I.

Las razones que se invocan en la expresión de agravios respecto de ambos litigios -y que, por otra parte- no aparecen corroboradas en autos, no son justificables, pues -de haberse producido la desaparición o extravío de dichas causas- pudo la actora -invocando y acreditando su condición de cesionaria de derechos y acciones- requerir la reconstrucción de aquellas actuaciones, como lo autorizan los arts. 129 del Cód. Procesal de la Nación y del Cód. Procesal de esta Provincia. Por ello, el no haber ofrecido como prueba el juicio ejecutivo y el haber desistido de traer el juicio de desalojo, ha restado eficacia a los fines de este juicio de prescripción adquisitiva de dominio, a las cesiones de derechos y acciones litigiosos instrumentados en la escritura cuyo testimonio obra a fs. 11/13 de estos autos. Tanto la compra que invocó el cedente haber realizado en el juicio ejecutivo, como la toma de posesión que la actora dijo haber realizado en el año 1975, aparecen desprovistas de todo sustento probatorio, que estaba en cabeza de la accionante producir -arts. 375 y 384, Cód. Procesal-. Por otra parte, en la escritura de cesión, el cedente no ha manifestado en momento alguno encontrarse en posesión del inmueble cuya compra invocó, ni que le hubieren sido transferido con anterioridad derechos posesorios.

En consecuencia, no son audibles las quejas de la recurrente en cuanto pretende haberse convertido en compradora del bien y titular de una acción de desalojo que ni siquiera se sabe a ciencia cierta, que propiedad perseguía.

No media entonces accesión de posesiones, siendo útil recordar lo que dijera al votar en la causa de esta sala N° 34.081, R.S. 403/95, en que sí mediaba manifestación del cedente de encontrarse en posesión del inmueble (lo que aquí ni siquiera ha ocurrido): "Como bien dijo la Cámara 1ª de Apelaciones Civil y Comercial -sala l- de La Plata: "Si el actor aduce ser cesionario de un anterior poseedor del bien, necesariamente debe probar la existencia de los actos posesorios el ejecutados por su antecesor y, luego, por el mismo, pues el fundamento sobre el que reposa la figura de la denominada accesión de posesiones -que son distintas y separables entre sí- es que el autor traspasa a su sucesor a título singular, los derechos y ventajas emergentes del estado de hecho de su posesión y así, mediante la accesión, el segundo puede completar el plazo legalmente requerido para la prescripción adquisitiva a su favor (arts. 2475, 2476 y su nota, 3262 a 3265 y 4005 y su nota, Cód Civil)" -conf. causa 212.607, R.S.D. 197 del 15/9/92-. Desde ya que la circunstancia de haber declarado la cedente en dicha escritura, que posee la fracción..., no constituyen más que manifestaciones de cedente y cesionario que no configuran... prueba hábil de la existencia real de aquellas posesiones. En tal sentido, también es útil citar un precedente de la Cámara de Apelaciones Civil y Comercial 1ª -sala 2ª- de La Plata, cuando dijo que: "La expresión contenida en la escritura de cesión de acciones y derechos posesorios en el sentido de que el cedente ha detentado la posesión pública, pacífica, ininterrumpida, con animo de dueño por un lapso determinado y ello es lo que cede, no pasa de ser la simple expresión del cedente, sin que ello permita acreditar tales circunstancias, porque emerjan del instrumento público, ya que de lo único que da fe el notario interviniente, es de los actos que hayan pasado ante su presencia -como la voluntad e intención de ceder y la aceptación de la cesión, el objeto que se cede individualizado- y no de aquellas afirmaciones o apreciaciones de los comparecientes (art. 994, Cód. Civil) -conf. causa 192.370, R.S.D. 51 del 9/4/91-".

Por consiguiente, si aún mediando manifestación del cedente de encontrarse en posesión del inmueble, ella no resulta suficiente, con mayor razón en estos autos, donde Adoue no adujo en parte alguna de la escritura pública de cesión, que gozaba de la posesión del inmueble que habría comprado en el juicio ejecutivo -circunstancia tampoco acredi-tada-.

Por ello, las censuras de la recurrente en esta parcela, no son admisibles.

3. La testimonial aportada en autos

Es cierto que, como bien dice la apelante, la circunstancia de ser los testigos empleados de la actora, no resta "per se" valor a sus dichos. En tal sentido se sostiene en "Códigos Procesales..." de Morello y colaboradores, que: "Por vía de principio el hecho que los testigos se hubieran encontrado vinculados por una sola relación de dependencia, no es suficiente para restarles atendibilidad a las declaraciones de los mismos. Se trata simplemente de una circunstancia a evaluar en atención a lo que dispone el inc. 5° del art. 439 del ordenamiento procesal, en correlación con los arts. 384 y 456 del mismo cuerpo legal." -C2ªCC, La Plata, sala I, causa B-57.530, reg. sent. 100/85-.

No obstante, las testimoniales aportadas, pasadas por el tamiz de la sana crítica, no permiten establecer en forma contundente, que hubieren mediado actos posesorios "animus domini" respecto del lote que se pretende usucapir, durante los veinte años anteriores a la demanda promovida según cargo de fs. 115 vta., el 8 de febrero de 1996 (arts. 384 y 456, Cód. Proce-sal).

No debemos olvidar que, como ha dicho esta sala: "La prueba de haber mediado una posesión quieta, pacífica e ininterrumpida sobre todo el inmueble que se pretende usucapir, durante el lapso legal, queda exclusivamente a cargo del pretendido usucapiente -art. 375, Cód. Procesal- quien debe traer al litigio, elementos de juicio suficientes para desplazar la titularidad del derecho de propiedad" -mi voto en la causa 25.286, R.S. 152-.

También ha dicho en la causa 25.286 R.S. 152/91 "En cuanto al lapso necesario para usucapir, no basta ni 18, ni 19 años y varios meses; es necesario completar el plazo legal, y si el plazo de la usucapión ha sido interrumpido... sin que hubiere transcurrido el lapso legal, la adquisición de dominio por prescripción no podría operar" -confr. causa 20.413 de esta sala, Reg. Sent. 300/89-.

Con voto del doctor Venini sostuvo el tribunal el 13/6/85 que "La prueba de la posesión debe ser plena e indubitable, no siendo suficiente la declaración de testigos en la que no se concreta con toda precisión la realización de actos posesorios "animus domini" durante todo el transcurso exigido por la ley (CNCiv., sala A, ED, 90-320), agregando que en primer término es criterio unánime de nuestros tribunales que el análisis de las pruebas de la posesión en sus dos aspectos, o sea animus y corpus, debe llevarse a cabo con la mayor estrictez (Morello: "El proceso de usucapión"; Weinberg: "La prueba de la posesión", ED, 44-445)" -confr. causa 20.730, R.S. 28 bis del 8/3/88-.

Ha declarado nuestro Superior Tribunal Provincial que "La usucapión supone el apoderamiento de la cosa con ánimo de dueño y mientras no se demuestre de algún modo que el bien es tenido 'rem sibi habendi', los jueces deben considerar a quien lo ocupa como mero detentador. Si así no fuera, todos estarían en situación jurídica idéntica a la de los verdaderos poseedores (arts. 2351, 2373, 2384 y 4015, Cód. Civil), agregando que nuestro sistema legal no contiene la presunción que cualquier ocupación es para sí y a título de dueño siendo carga de quien invoca el título probar el 'animus domini'" (Acuerdo 34.411 del 29/7/86); esta sala en causa 20.370, R.S. 28 bis del 8/3/88.

Ello sentado, cabe advertir que María Fervienza de profesión contadora, al declarar a fs. 215 y vta. el día 11 de agosto de 1997 dijo que trabajaba en la empresa actora desde hacía 11 años -respuesta 1ª pregunta-; por lo tanto sus apreciaciones no pueden ir más allá de mediados de 1986, lo que deja sin sustento su respuesta 12ª cuando dijo que la totalidad de la planta se construyó alrededor de 1977, en virtud de no haber aclarado como lo sabe, si sólo ingresó como empleada casi diez años después. Pero la ineficacia de sus dichos se patentiza cuando al contestar la pregunta quinta, sostuvo que la firma Fribe era propietaria de la totalidad de los lotes por "referencias verbales". En cuanto a la novena respuesta se refiere a la compra del lote y a la falta de escrituración y no a actos posesorios sobre el mismo.

José A. Ruiz sería empleado desde el año 1977 -1ª respuesta- y sabe que los terrenos sobre los que está edificada la planta son de propiedad de Fribe S.A. "porque siempre estuvieron ocupados por la empresa" desde el tiempo en que él trabaja en ella -3ª respuesta- y que ocupa la totalidad de la manzana -4ª respuesta- estando instalada a los pocos años de haber ingresado el dicente -respuesta 5ª pregunta-. En cuanto al terreno objeto del juicio dijo: "Que atento a su antigüedad en la empresa, por referencias tiene entendido que existía algún inconveniente en la adquisición de un terreno o de un lote".

José C. Hildmann dijo trabajar en la empresa desde 1976 -1ª respuesta-; al contestar la 3ª pregunta precisó la manzana ocupada por la empresa. En las respuestas 4ª, 7ª y 9ª reitera que la ocupación data de 1976. Al contestar la 6ª dijo que la pared a que había hecho referencia en la respuesta anterior se construyó entre los años 1978 y 1979. Al contestar la 10ª pregunta tendiente a que manifestara si desde 1976 existió sobre los terrenos de la manzana "alguna ocupación hostil" contestó que "había una villa, 7 u 8 casitas, de a poco se fueron yendo, de 1976 a 1978. De esa manera se ocupó totalmente la planta (aclara que lo que había era un asentamiento)".

Como se advierte, no sólo no media precisión respecto de la parcela materia de este juicio, sino que no se exponen actos de verdadera posesión "animus domini" en relación al lote que se pretende usucapir. El reconocimiento de la existencia de un asentamiento o villa en la manzana, está evidenciando que no pudo haber mediado una posesión completa sobre ella.

No se obtiene convicción alguna sobre el ejercicio de la posesión con ánimo de dueño sobre la parcela objeto del juicio, desde febrero de 1976, lo que resultaba necesario para corroborar los veinte años anteriores a esta demanda. Ninguno de los testigos identificó con datos precisos, la ubicación del lote 6 o parcela 11, ni indicó que actos posesorios se efectuaron concretamente en este lote. La ocupación de la manzana -que no habría sido total por la villa o asentamiento denunciado- no resultaba suficiente, pues -vuelvo a insistir- la mera ocupación no genera "per se" derechos posesorios idóneos para obtener la prescripción adquisitiva prevista por el art. 4015 del Cód. Civil.

En consecuencia, las declaraciones testimoniales aportadas no resultan idóneas para integrar la prueba compuesta exigida por el art. 24 de la ley 14.159 (texto según dec.-ley 5756/58 y art. 679 del Cód. Procesal de esta Provincia de Buenos Aires) -conf. arts. 384 y 456, Cód. Procesal-. Por ello, las críticas al respecto no son a mi juicio atendibles.

4. Impuestos y contribuciones

El art. 24, inc. c), de la ley 14.159, después de prevenir que el fallo en este tipo de juicios no podrá basarse exclusivamente en la testimonial, agrega: "... Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión".

En la causa 35.151 de esta sala propicié el rechazo de la demanda de usucapión: "Esencialmente, pues la prueba testimonial no justifica el "animus domini" y porque a la fecha de esta demanda, sólo se ha acreditado el pago de diez años de tasas municipales y un año de impuesto inmobiliario". (arts. 384 y 456, Cód. Procesal).

En autos, sólo se ha justificado el pago del impuesto inmobiliario provincial correspondiente a la primera cuota de 1986 hasta la tercera cuota de 1994. No existe constancia alguna del pago de las tasas y contribuciones municipales.

Por ello y si bien no es imprescindible cubrir todo el período de veinte años, en el caso de autos se han acompañado boletas por un período de ocho años y sólo relativas al impuesto inmobiliario provincial. Y aún así, según informe de fs. 195, aparecen cuotas adeudadas correspondientes a los años 1988, 1992 y 1994 en relación al período 1986/94.

En tales condiciones, estimo insatisfecho por insuficiente, el recaudo previsto por el art. 24, inc. c) "in fine", de la ley 14.159 no siendo atendible, por estas razones, las quejas de la actora en esta parcela.

En cuanto al acta de reconocimiento llevada a cabo por el secretario del Juzgado a fs. 222, no aporta elementos positivos, pues allí no se indica la antigüedad de las construcciones, además de haber sido identificado el lote por la misma persona que declaró como testigo a fs. 215 y vta. y no por un profesional idóneo, con el auxilio de medidas desde las ochavas. Es decir, no puede considerarse en forma irrefutable, que el sitio materia de reconocimiento, hubiere sido el lote cuya usucapión se pretende.

5. Dos recaudos adicionales insatisfechos

Lo hasta aquí expuesto, resulta suficiente a mi juicio para rechazar los agravios de la demandante y confirmar la sentencia de la instancia de origen.

Pero además, y sólo a título de mayor abundamiento, debo poner de resalto dos recaudos que tampoco ha satisfecho debidamente la accionada y que debo destacar en virtud del orden público comprometido, conforme con la jurisprudencia de esta sala que encabeza el apart. 1° de este capítulo (causa 25.286, R.S. 152/91).

a) En primer lugar, el plano agregado a fs. 94, no cumple con los requisitos de los arts. 24, inc. b), de la ley 14.159 y 679, inc. 3°, del Cód. Procesal, pues se ha acompañado el plano de la subdivisión original de las Manzanas ... y ..., y no un plano específico del lote que se pretendía adquirir por prescripción, firmado por profesional autorizado y aprobada por la Dirección de Geodesia al solo efecto de usucapir, donde constaren las edificaciones que se dicen realizadas en el lote ... de la Manzana .... Adviértase que se trata de una subdivisión en lotes del año 1923 y no de la subdivisión en parcelas, de la que hubiere podido surgir que al indicado lote le ha correspondido la parcela ... de la Manzana ....

Sostiene Beatriz Arean en su obra "Juicio de usucapión": "El plano de mensura. El art. 24, inc. b), del dec.-ley 5756/58, establece que con la demanda se acompañará plano de mensura suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción. En este sentido el decreto mejora la redacción de la ley 14.159, que se limitaba a exigir la presentación de un plano firmado por profesional competente que determine el área linderos y ubicación del inmueble, visado por el correspondiente registro gráfico de la jurisdicción si existiera. En consecuencia, ahora no puede presentarse cualquier plano del inmueble, sino uno especialmente confeccionado para el juicio, en el que conste la fecha de la mensura. Así como la certificación tiende a la individualización del propietario contra quien se ha prescripto, el requisito del plano se vincula con la identificación del objeto de la usucapión, ya que bien puede ocurrir que la fracción usucapida no coincida con las medidas que surgen del título del propietario inscripto. Y en todo caso, la extensión que declarará adquirida la sentencia, será la que resulte del plano y no del título" -obr. cit., ps. 264/6 y jurisprudencia allí citada-.

Consecuentemente, no se ha efectuado una mensura específica sobre la parcela que se intenta usucapir, y por ende no se ha agregado el plano aprobado que exigen las normas antes mencionadas.

Declaró esta sala que "Los planos de mensura aprobados constituyen uno de los recaudos que debe cubrir el pretendido usucapiente -art. 24, inc. b), de la ley 14.159 y 679, inc. 3°, del Cód. Procesal- aunque los mismos, por sí solos, no son idóneos para acreditar la posesión "animus domini" durante el lapso legal -art. 4015 del Cód. Civil-" (mi voto en la causa 34.081, R.S.D. 403/95 del 17/10/95 publicada en la LLBA, 1996-86).

Por ello, si bien el a quo no ha advertido esta circunstancia, este tribunal se encuentra obligado a señalarla por las razones antes expuestas.

b) La parte actora ha denunciado que su cedente Emilio E. Adoue adquirió en subasta judicial el bien que se pretende usucapir, en una ejecución que habría seguido contra quien figura como titular de dominio según certificado obrante a fs. 9 y vta. Si bien ello no ha sido acreditado, no debió prescindirse de su intervención. Así lo debió haber entendido la accionante, pues lo incluyó en su demanda. Sin embargo, a fs. 155, punto II, e invocando una supues-ta prescripción de derechos respecto de Adoue, desistió de la acción contra éste -ver aclaración de fs. 160 y vta.-.

Es cierto que, como lo establecen los arts. 24, inc. a), de la ley 14.159 y 679, inc. 4°, del Cód. Procesal, la de-manda deberá entenderse con quien resulte titular de dominio, pero -de acuerdo con lo afirmado por la accionante en su demanda- Emilio E. Adoue habría sido el adquirente en subasta judicial, la que no precisa escritura pública -art. 1184, párr. 1°, Cód. Civil-. Por ello, entiendo que debió ser traído a juicio para preservar sus derechos, en especial el derecho de defensa en juicio de raigambre constitucional -arts. 18, Constitución Nacional y 15, Constitución de la Provincia de Buenos Aires-.

Por último, en lo que respecta a la denunciada violación del principio de congruencia por parte del sentenciante y al argumento que la solución dispuesta no habría de satisfacer los intereses de ninguna de las partes, es de señalar que en materia en que está interesado el orden público como es la adquisición del dominio inmobiliario por prescripción veinteañal, no es admisible utilizar dicho sistema para convalidar contratos no cumplidos, ya que, para ello, existen acciones personales derivadas de dichos convenios, por las que puede obtenerse la transferencia de dominio. No media así, violación alguna al principio de congruencia, sino la oportuna aplicación de las disposiciones legales antes citadas, que exigen el cabal cumplimiento de los requisitos impuestos para que se pueda tener por operada la usucapión.

Por último, no resulta procedente recurrir a las presunciones previstas por el art. 163, inc. 5°, del Cód. Procesal, por no darse ninguno de los supuestos allí previstos.

Por todo lo hasta aquí expuesto, la acción por prescripción adquisitiva de dominio intentada, no puede a mi juicio prosperar, debiendo rechazarse las quejas de la accionante. En cuanto a las costas en la instancia de origen -cuya imposición también viene recurrida- habida cuenta el allanamiento de los únicos demandados y más allá de la irrelevancia de dicho allanamiento, como ya se dijo, entiendo razonable imponer las costas por su orden, pues ello en definitiva fue pedido por los accionados con la conformidad de la parte actora -fs. 153 vta./54 y 155, punto II- (arts. 68, 2ª p., y 70, Cód. Procesal).

IV. Conclusión

De ser compartida mi propuesta, corresponderá rechazar las quejas de la actora recurrente, y confirmar la sentencia apelada, salvo en cuanto a las costas de primera instancia, que se distribuirán en el orden causado. Las costas en la alzada serán a cargo de la apelante vencida -art. 68, Cód. Procesal-.

Diferir la pertinente regulación de honorarios para su oportunidad -art. 31, dec.-ley 8904/77-.

Voto parcialmente por la afirmativa.

Los doctores Gallo y Calosso, por iguales consideraciones y fundamentos a los expuestos precedentemente, adhieren votando también parcialmente por la afirmativa.

Conforme al resultado obtenido en la votación que instruye el acuerdo que antecede, se rechazan las quejas de la actora recurrente, y se confirma la sentencia apelada, salvo en cuanto a las costas de primera instancia, las que se distribuyen en el orden causado. Costas de alzada, a la apelante vencida -art. 68, Cód. Procesal-. - Roberto C. Suares. - José L. Gallo. - Severo J. Calosso.

Tribunal: Cámara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca, sala II(C1aCivyComBahiaBlanca)(SalaII)

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Fecha: 27/08/1996
Partes: Alba, Carlos A. y otros c. Fernández, Clara
Publicado en: LLBA 1998, 209
SUMARIOS:

1.

En el juicio de usucapión reviste suma importancia el pago de impuestos y tasas que gravan el inmueble, de acuerdo a lo preceptuado por el art. 24 inc. c) de la ley 14.159.

2.

En los juicios de usucapión la prueba de la posesión debe ser clara, concretamente acreditada y reunir las cualidades que no la hagan confundible con la simple ocupación.

3.

Para que sea procedente un juicio de usucapión no basta al accionante acreditar que habitó en el inmueble objeto del juicio, sino que le es menester probar que lo hizo a título de dueño, que así se comportaba evidenciando su animus y que de esa manera era reconocido en el vecindario.

4.

La intención legalmente a los efectos de la prescripción adquisitiva válida es la que de alguna manera se exterioriza o que puede relacionarse con un antecedente que la deja claramente manifiesta y explique la conducta del poseedor, como son los orígenes de la posesión y los hechos manifestados por el ocupante.

5.

Resulta de los propios términos de la demanda la improcedencia de la acción de prescripción veinteañal si no se afirma en la misma la intención del actor o de su cedente de haber tenido la cosa para sí con la intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, como lo requiere el art. 2351 del Cód. Civil para que haya posesión de las cosas.

6.

En el juicio de usucapión reviste suma importancia el pago de impuestos y tasas que gravan el inmueble, de acuerdo a lo preceptuado por el art. 24 inc. c) de la ley 14.159 (Adla, XII-A, 24).

TEXTO COMPLETO:

2ª Instancia.- Bahía Blanca, agosto 27 de 1996.

1ª ¿Es justa la sentencia apelada de fs. 269? 2ª ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

1ª cuestión.- La doctora Vázquez dijo:

I. La a quo rechazó la demanda que por usucapión del lote de terreno ubicado en calle Pastor Obligado Nº 24 de esta ciudad promovieran los actores. Consideró la magistrada que la mayor parte de la prueba producida en este expediente consistió en actos referidos a una época posterior al contrato de cesión de derechos y acciones posesorios de fecha 19 de diciembre de 1990 y que las fotos de fs. 73/81 no se complementaron con elementos referidos a su antigüedad ni su vinculación con el sindicado poseedor, entendiendo además que las declaraciones de los testigos fueron obviamente insuficientes para demostrar la pretendida posesión del cedente, en razón de lo dispuesto en el art. 679 inc. 1º del Cód. Procesal. Concluyó expresando que dicha carencia probatoria imponía la desestimación de la acción, resultando inoficioso el análisis de las restantes acreditaciones producidas en autos.

Los accionantes apelaron el pronunciamiento y a través de su representante expresaron agravios a fs. 283/285, los que fueron contestados por el mandatario de la demandada a fs. 287/288.

Sostiene la parte recurrente que en la sentencia no se desestimaron y ni siquiera se mencionaron elementos probatorios que obran en autos y que son de fecha anterior a la que menciona dicho fallo, por lo que efectúa a continuación la cita y el análisis de los mismos, llegando a la conclusión de que quedó debidamente probada la posesión pacífica e ininterrumpida de quien le cediera sus derechos y acciones posesorios del inmueble objeto de usurpación, a partir del año 1970, así como la inactividad de los propietarios del mismo.

II. Considero que en pocos casos como en el sometido a juzgamiento la mera lectura de la demanda sería suficiente para que se la rechazara, sin necesidad siquiera de evaluar la prueba producida.

Realizo esta afirmación basada en la circunstancia de que en un juicio por prescripción adquisitiva de un inmueble, donde las personas que accionan lo hacen en su carácter de cesionarias de quien, sostienen, lo poseyó alrededor de veinticinco años con ánimo de dueño, sólo mencionan como pretendidos actos posesorios del cedente su cambio de domicilio al inmueble objeto del juicio y la existencia en él de una vivienda precaria, la que expresan fue demolida por los cesionarios.

No es ninguno de dichos actos revelador de la intención de quien se dice habitó la vivienda de haber tenido la cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, como lo requiere el art. 2351 del Cód. Civil para que haya posesión de las cosas, pudiendo deberse su ocupación tanto a un comodato como a una locación, o cualquier otro título, sobre la base del cual quien tuvo la cosa reconociera en otro la propiedad, supuesto en que conforme lo establece el art. 2352 de la misma normativa, revestiría el ocupante el carácter de simple tenedor de la cosa y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación reposara sobre un derecho. Añado a ello que ni siquiera se menciona en la emanada que la construcción precaria existente en el terreno, y que de acuerdo a los dichos de los testigos habitaron el cedente y su familia, hubiera sido construida por él o por lo menos ampliada, mejorada o refaccionada, limitándose los accionantes a destacar como acto posesorio su demolición, que efectuaron los cesionarios y que corresponde a un período reciente, ya que la primera cesión data del año 1990. Es dable aclarar que salvo circunstancias muy especiales, la demolición en sí misma difícilmente puede considerarse como un acto posesorio, carácter que por el contrario revestiría la construcción de lo hasta entonces existente y sobre la cual ninguna referencia se hace, por lo que es dable suponer que ya estaba erigida en el terreno cuando Altamiranda fue a habilitarlo.

III. En concordancia con las deficiencias señaladas en el escrito inicial fue la prueba que produjo la recurrente, siendo inexacta su afirmación de que la sentencia de primera instancia omitió referirse a elementos probatorios anteriores a las cesiones, que a su criterio acreditan la posesión ininterrumpida de Altamiranda y de los actores por más de veinte años.

Con la prueba documental, de oficio al Juzgado Electoral y testimonial producidas, sólo puede llegar a considerarse acreditada que Altamiranda habitó la precaria habitación existente en el terreno desde el mes de abril de 1973, pero de ninguna manera que el mismo lo hiciera a título de dueño, para lo que es menester probar que así se comportaba, evidenciando su "animus", y que era reconocido como tal por el vecindario, cosa que no puede deducirse de los dichos de los testigos que depusieron a fs. 168/171, quienes se limitaron a decir que el nombrado "vivió" en el inmueble, pero sin expresar con qué carácter se lo consideraba y sin referir tampoco acto posesorio alguna entre los muchos que pudieran hacer traslucir la intención de tener la cosa para sí por parte de Altamiranda, como pudieron ser por ejemplo la construcción por parte de él de la habitación que ocupaba, su mantenimiento, el cercenamiento del terreno, alguna plantación, la instalación de servicios, etcétera.

Tampoco se sostuvo ni se pretendió acreditar por ningún medio que el ocupante del inmueble hubiera pagado siquiera en alguna oportunidad los impuestos y tasas que lo gravaban, hecho de relevante importancia para tomar en cuenta en un juicio de usucapión, tal como lo preceptúa el art. 24 inc. c) de la ley 14.159.

IV. Siendo que en los juicios de usucapión la prueba de la posesión debe ser clara, concretamente acreditada y reunir las cualidades que no la hagan confundible con la simple ocupación, es preciso al juzgador evaluar debidamente si quedaran acreditados en el juicio los actos materiales que normalmente trasuntan la intención del accionante de poseer la cosa para sí, o sea si la voluntad de poseer existió durante el lapso que establece el art. 4015 del Cód. Civil, para lo que corresponde dar particular importancia al momento inicial y la actitud asumida entonces por quien luego pretende que por esta vía se le otorgue el dominio del bien, así como su comportamiento posterior durante el período de veinte años que requiere la ley.

Como lo sostuvo el doctor Plíner cuando formaba parte de esta Cámara.

"La intención legalmente válida es la que de alguna manera se exterioriza o que puede relacionarse con un antecedente que la deje claramente manifiesta y explique la conducta del poseedor, como son los orígenes de la posesión y los hechos manifestados por el ocupante" (Causa Nº 2346 del 30/6/70, J.A. 1971, p. 635 y siguientes).

Y no habiéndose invocado y menos probado en este trámite la existencia de hechos materiales que trasunten por parte del señor Altamiranda su intención de poseer el inmueble para sí, sólo cabe concluir que la demanda fue bien rechazada, por lo que voto por la afirmativa.

Los doctores Viglizzo y García Festa por los mismos fundamentos votaron en igual sentido.

2ª cuestión.- La doctora Vázquez dijo:

Atento lo que surge de la votación precedente, corresponde rechazar el recurso interpuesto y confirmar la sentencia apelada, con costas en esta instancia a los recurrentes (art. 69, Cód. Procesal). Así lo voto.

Los doctores Viglizzo y García Festa por los mismos motivos votaron en igual sentido.

En el acuerdo que precede ha quedado resuelto que es justa la sentencia apelada de fs. 269.

Por ello, se rechaza el recurso interpuesto y se confirma la sentencia apelada, con costas en esta instancia a los recurrentes (art. 69 Cód. Procesal).- Hilda C. Vázquez.- Horacio C. Viglizzo.- Osvaldo García Festa.

en resumen.

la posesion es una cuestion de hecho
el pago de impuestos es solo una prueba del animo de dueño
la posesion implica corpus et animus domini.
si el poseedor tiene el corpus hace mas de 20 años y tiene tambien el animus domini tendria derecho a prescribir a su favor. o podria prescribir quien ha adquirido los derechos posesorios.
si el cesionario se encuentra con vicios en la posesion y no puede prescribirlo a su favor podria ir contra el cedente por eviccion.

q el dueño haya pagado los impuestos solo implica q tenia animo de dueño mas no que tenia el corpus.
es comun q haya casos de abusos de confianza u otros vicios en la posesion como violencia fisica o moral, clandestinindad etc
quien transmite derechos lo hace con los vicios que tenia asi q si es una posesion viciosa el cesionario tendria igual posesion.

ahora con 40 años no creo q haya vicios posesorios con tanto tiempo y que el dueño no haya hecho nada mas q pagar impuestos

hola! siendo arquitecto, por ende disculpen mi lenguaje técnico, hace 10 años me especializo en el tema y tengo en mi haber un sinnúmero de escrituras... como dice el refrán, los títulos no acortan las orejas... les cuento y disculpen si sueno vulgar:
el pago de impuesto/tos no acredita/tan derechos, si la posesión material del inmueble, siempre y cuando la posesión del mismo haya sido de forma pacífica e ininterrumpida; afirmando el poseedor desconocimiento alguno sobré el titular real del inmueble... es importante evidenciar mejoras en el mismo para probar la necesidad de la posesión, etc, etc...

pd: excelente aporte el anterior!!!

pd 2: de haber litigio, si podes/puedes acreditar con documentación fehaciente la veinteañal, corres con cierta ventaja, ahí dependerá de que tan bien armes tu caso... saludos a todos...