Planteo de un caso.
Hola. Necesito una solución para este caso.
Resulta que 2 personas celebran un boleto de compra venta inmobiliaria con fecha del 12/09/2009, acordando que la escritura traslativa de dominio se otorgaría a los 30 días de suscripto el boleto.
La posesión del inmueble se hace de inmediato, luego de suscripto el boleto de compraventa.
Cuando van al registro para iniciar los trámites para realizar la escrituración del inmueble, se encuentran con un embargo sobre el mismo. El embargo se dispuso en fecha 20/10/2009 y se trabó en el registro de la propiedad el día 20/10/2009.
¿Se puede levantar ese embargo?
Según leí, acá se puede aplicar el art 1185 bis que se refiere al concurso y quiebra en forma analógica.
Según este artículo, los boletos de compraventa con fecha anterior al embargo, siendo el adquirente de buena fe, y pagando el 25% del precio pueden ser oponibles al acreedor embargante. Pero qué pasa si se cumplen los requisitos del boleto con fecha anterior y la buena fe del adquirente, pero no el requisito de haber abonado el 25% del precio. ¿igual es oponible el boleto?
Gracias por sus respuestas
Resulta que 2 personas celebran un boleto de compra venta inmobiliaria con fecha del 12/09/2009, acordando que la escritura traslativa de dominio se otorgaría a los 30 días de suscripto el boleto.
La posesión del inmueble se hace de inmediato, luego de suscripto el boleto de compraventa.
Cuando van al registro para iniciar los trámites para realizar la escrituración del inmueble, se encuentran con un embargo sobre el mismo. El embargo se dispuso en fecha 20/10/2009 y se trabó en el registro de la propiedad el día 20/10/2009.
¿Se puede levantar ese embargo?
Según leí, acá se puede aplicar el art 1185 bis que se refiere al concurso y quiebra en forma analógica.
Según este artículo, los boletos de compraventa con fecha anterior al embargo, siendo el adquirente de buena fe, y pagando el 25% del precio pueden ser oponibles al acreedor embargante. Pero qué pasa si se cumplen los requisitos del boleto con fecha anterior y la buena fe del adquirente, pero no el requisito de haber abonado el 25% del precio. ¿igual es oponible el boleto?
Gracias por sus respuestas
Respuestas
Cholodel30 Ingresante
Creado: 21/06/10
Acá hay un fallo de la suprema corte de justicia de corrientes sobre el tema:
http://www.lexisnea.com.ar/base_de_datos/Jurisprudencia/corrientes/completos/0064.htm
Lorenzetti opina los mismo(Tomo 1, página 347, punto 4)
¿O sea que si no pago el 25% del precio estoy en el horno?. Esa es mi mayor duda
http://www.lexisnea.com.ar/base_de_datos/Jurisprudencia/corrientes/completos/0064.htm
Lorenzetti opina los mismo(Tomo 1, página 347, punto 4)
¿O sea que si no pago el 25% del precio estoy en el horno?. Esa es mi mayor duda
francomalizia Usuario VIP
Creado: 21/06/10
Bueno, pero tenes la accion personal por incumplimiento.
Tambien podes intimar a que paguen el embargo para que se levante, o que presten algun bien para sustituir el objeto sobre el que recae el mismo.
No conozco de algun caso en que haya sido oponible abajo del 25% de precio pago, pero viste como es...alguna jurisprudencia talvez anda por ahi dando vueltas...
Saludos!
Tambien podes intimar a que paguen el embargo para que se levante, o que presten algun bien para sustituir el objeto sobre el que recae el mismo.
No conozco de algun caso en que haya sido oponible abajo del 25% de precio pago, pero viste como es...alguna jurisprudencia talvez anda por ahi dando vueltas...
Saludos!
"SIGAN IDEAS, NO SIGAN A HOMBRES"
nomazcaras Ingresante
Creado: 22/06/10
post elimado por el verdadero dueño de esta cuenta (disculpen las molestias que algun ignorante ajeno al estudio pudo ocasionar)
sebas88 Cursando Ingreso
Creado: 28/06/10
Yendo a tu caso, esto te puede servir:
“Si el adquirente por boleto ha sido puesto en posesión por el transmitente, frente a los acreedores quirografarios del transmitente: a) sin medida cautelar registrada: triunfa el poseedor por boleto; b) con medida cautelar registrada después de la posesión por boleto: triunfa el poseedor; c) con medida cautelar registrada antes de la posesión por boleto: triunfa el acreedor…” Andorno, Luis – Brebbia, Roberto y Chavarri, Ángel. Conflicto entre el adquirente por boleto y los acreedores del embargante. Jornadas de Derecho Civil. Mendoza, 1983.
Estos casos jurisprudenciales te pueden venir bien: el boleto “es oponible a los acreedores privilegiados o quirografarios –aún los hipotecarios- si ha mediado desplazamiento de la posesión a favor del adquirente. Ello aún cuando la posesión sea posterior al nacimiento de los créditos privilegiados o quirografarios, salvo los hipotecarios” (CNac Civ. Sala C, fallo del 17-6-88, L.L. 1990-A-207)
En forma coincidente con lo expuesto, se ha resuelto que el acreedor embargante no puede oponer su crédito personal al adquiriente de buena fe por boleto de compraventa y puesto en la posesión del inmueble. Por tanto, solicitado el levantamiento del embargo por la adquirente por boleto de compraventa, corresponde resolver a su favor (CNCCom., Sala B, 24-4-97, L.L. 1997-F-226).
Fuente: ANDORNO, LUIS. Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por boleto: ¿Quién tiene mejor derecho: el comprador por boleto, el primer embargante? Tercerías de dominio y de mejor derecho en Boleto de Compraventa. Revista de Derecho Privado y Comunitario. Rubinzal Culzoni. 2000.
El boleto otorga acciones solo para tercerías de mejor derecho y no para tercerías de dominio. Fundadas en la publicidad dominial, no habrían problemas para ganar el caso.
Para el tema de la naturaleza jurídica del boleto, la concepción del boleto de compraventa, como un contrato definitivo y perfecto, tesis defendida por Wayar en “Compraventa y Permuta” te puede venir de diez.
Básicamente sus puntos son los siguientes:
* La formalidad impuesta por el art. 1184, inc. 1, se refieren al modo adquisitivo (tradición) y no al título. A) La tradición es un contrato por dos razones: 1) así resulta de una interpretación amplia del art. 1137, a cuyo tenor es contrato todo “acto jurídico”. No hay dudas de que la traditio es un acto jurídico de esta especie y 2) la letra del art- 2377 despeja cualquier duda: la tradición supone un acuerdo de voluntades que da vida un verdadero contrato. Se trata de un contrato real. B) Tiene por objeto la transmisión de bienes inmuebles. Es un contrato de enajenación. La tradición es un contrato que tiene por objeto la transmisión del derecho real de propiedad, cuando se celebra como secuela de “título-venta”. La tradición es un contrato formal.
De donde se deduce, que el contrato de compraventa es un contrato no formal, excluido de la enumeración del artículo 1184. Como consecuencia de ello, el boleto configura una verdadera venta y no una mera promesa. De ello se sigue que:
a) En virtud del boleto, podemos hablar de vendedor y comprador sujetos al régimen jurídico previsto para esta especie de negocios en los arts. 1323 a 1433 del CC.
b) El boleto como título: El boleto, como compraventa instrumentada por escrito (recordemos que es un contrato no formal, consensual) es también “título” para adquirir el dominio. Es tanto título suficiente como justo título.
1) El boleto como título suficiente: Como la compraventa es un contrato aformal, pues se traslada la escritura al modo, no hay obstáculo para afirmar que el boleto es título suficiente para adquirir el dominio. Esto no significa que si al boleto le sigue la tradición sin la escritura el adquirente se ha transformado en propietario. No será propietario, pero no por insuficiencia del boleto, sino porque a la tradición le falta la escritura. El título suficiente se refiere tanto al aspecto subjetivo (como acto jurídico capaz de hacer nacer el derecho de propiedad) y al aspecto objetivo (como instrumento en donde se refleje dicho acto). Para Wayar, el Boleto cumple con esos dos requisitos.
“Si el adquirente por boleto ha sido puesto en posesión por el transmitente, frente a los acreedores quirografarios del transmitente: a) sin medida cautelar registrada: triunfa el poseedor por boleto; b) con medida cautelar registrada después de la posesión por boleto: triunfa el poseedor; c) con medida cautelar registrada antes de la posesión por boleto: triunfa el acreedor…” Andorno, Luis – Brebbia, Roberto y Chavarri, Ángel. Conflicto entre el adquirente por boleto y los acreedores del embargante. Jornadas de Derecho Civil. Mendoza, 1983.
Estos casos jurisprudenciales te pueden venir bien: el boleto “es oponible a los acreedores privilegiados o quirografarios –aún los hipotecarios- si ha mediado desplazamiento de la posesión a favor del adquirente. Ello aún cuando la posesión sea posterior al nacimiento de los créditos privilegiados o quirografarios, salvo los hipotecarios” (CNac Civ. Sala C, fallo del 17-6-88, L.L. 1990-A-207)
En forma coincidente con lo expuesto, se ha resuelto que el acreedor embargante no puede oponer su crédito personal al adquiriente de buena fe por boleto de compraventa y puesto en la posesión del inmueble. Por tanto, solicitado el levantamiento del embargo por la adquirente por boleto de compraventa, corresponde resolver a su favor (CNCCom., Sala B, 24-4-97, L.L. 1997-F-226).
Fuente: ANDORNO, LUIS. Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por boleto: ¿Quién tiene mejor derecho: el comprador por boleto, el primer embargante? Tercerías de dominio y de mejor derecho en Boleto de Compraventa. Revista de Derecho Privado y Comunitario. Rubinzal Culzoni. 2000.
El boleto otorga acciones solo para tercerías de mejor derecho y no para tercerías de dominio. Fundadas en la publicidad dominial, no habrían problemas para ganar el caso.
Para el tema de la naturaleza jurídica del boleto, la concepción del boleto de compraventa, como un contrato definitivo y perfecto, tesis defendida por Wayar en “Compraventa y Permuta” te puede venir de diez.
Básicamente sus puntos son los siguientes:
* La formalidad impuesta por el art. 1184, inc. 1, se refieren al modo adquisitivo (tradición) y no al título. A) La tradición es un contrato por dos razones: 1) así resulta de una interpretación amplia del art. 1137, a cuyo tenor es contrato todo “acto jurídico”. No hay dudas de que la traditio es un acto jurídico de esta especie y 2) la letra del art- 2377 despeja cualquier duda: la tradición supone un acuerdo de voluntades que da vida un verdadero contrato. Se trata de un contrato real. B) Tiene por objeto la transmisión de bienes inmuebles. Es un contrato de enajenación. La tradición es un contrato que tiene por objeto la transmisión del derecho real de propiedad, cuando se celebra como secuela de “título-venta”. La tradición es un contrato formal.
De donde se deduce, que el contrato de compraventa es un contrato no formal, excluido de la enumeración del artículo 1184. Como consecuencia de ello, el boleto configura una verdadera venta y no una mera promesa. De ello se sigue que:
a) En virtud del boleto, podemos hablar de vendedor y comprador sujetos al régimen jurídico previsto para esta especie de negocios en los arts. 1323 a 1433 del CC.
b) El boleto como título: El boleto, como compraventa instrumentada por escrito (recordemos que es un contrato no formal, consensual) es también “título” para adquirir el dominio. Es tanto título suficiente como justo título.
1) El boleto como título suficiente: Como la compraventa es un contrato aformal, pues se traslada la escritura al modo, no hay obstáculo para afirmar que el boleto es título suficiente para adquirir el dominio. Esto no significa que si al boleto le sigue la tradición sin la escritura el adquirente se ha transformado en propietario. No será propietario, pero no por insuficiencia del boleto, sino porque a la tradición le falta la escritura. El título suficiente se refiere tanto al aspecto subjetivo (como acto jurídico capaz de hacer nacer el derecho de propiedad) y al aspecto objetivo (como instrumento en donde se refleje dicho acto). Para Wayar, el Boleto cumple con esos dos requisitos.
Temas Similares a Planteo de un caso.
« alquilar inmueble sin declaratoria de herederos?
|
Instituciones de Derecho Civil, tomo I, parte gral. JULIO CESAR RIVERA »
Si no se pago el 25 % (en el caso de la quiebra) la oponibilidad no procede. La jurisprudencia ademas en estos casos pide posesion efectiva y fecha cierta en el boleto.
Saludos
"SIGAN IDEAS, NO SIGAN A HOMBRES"