arieh Cursando Ingreso
Creado: 16/03/07
Se puede. Las relaciones juridicas varían segun si el adquirente del inmueble tambien se hace cargo de la deuda principal y es aceptado por el acreedor o si no es aceptado o si no tiene intención de la deuda.
Cuando asume la deuda principal creo que se llama tercero adquirente y cuando solo adquiere el inmueble creo que se lo denomina tercero poseedor. EN TODOS LOS CASOS el inmueble nunca deja de ser garantia real de la deuda principal.
Igualmente, chequea en algun manual sobre las denominaciones de tercero adquirente y poseedor porque no me acuerdo al detalle. Mariani de Vidal es completisimo y clarisimo. El capitulo de hipotecas creo que esta en el tomo III.
Saludos
Cuando asume la deuda principal creo que se llama tercero adquirente y cuando solo adquiere el inmueble creo que se lo denomina tercero poseedor. EN TODOS LOS CASOS el inmueble nunca deja de ser garantia real de la deuda principal.
Igualmente, chequea en algun manual sobre las denominaciones de tercero adquirente y poseedor porque no me acuerdo al detalle. Mariani de Vidal es completisimo y clarisimo. El capitulo de hipotecas creo que esta en el tomo III.
Saludos
Nicolas-UCR Usuario VIP
Creado: 16/03/07
Una pregunta, no les parece que tiene algo que ver con el tipo de las llamdas obligaciones propter rem???? porque me parece que si bien la hipoteca funciona como afianzamiento de la obligación de la cual se origina, también es rescatable el sentido de persecución de la cosa, y por lo tanto parecería agotarse plenamente en la cosa misma, en este caso el inmueble.
También aunque la naturaleza es distinta y el origen de la misma así lo demuestra, tiene un seguimiento parecido a lo que se da en materia de expenzas ordinarias que persiguen al bien inmueble sin importar quien es el propietario, y aún si el inmueble es transferido en cuanto a su dominio, las deudas por expensas quedan en la cosa.
saludos.
También aunque la naturaleza es distinta y el origen de la misma así lo demuestra, tiene un seguimiento parecido a lo que se da en materia de expenzas ordinarias que persiguen al bien inmueble sin importar quien es el propietario, y aún si el inmueble es transferido en cuanto a su dominio, las deudas por expensas quedan en la cosa.
saludos.
Nicolás, Suárez Colman
http://www.diariopolitica.com
JoseSantiagoMarano Usuario VIP
Creado: 16/03/07
Si se puede vender. lo que si se va a poder ejecutar el bien contra el comprador. Dado que la hipoteca esta registrada (en el mismo folio real) no modifica en nada la relacion sustancial.
RAB Usuario VIP
Creado: 16/03/07
1) Sí. Se puede vender un inmueble hipotecado.
Las razones: El titular del dominio (art. 2506 CC.) del inmueble hipotecado no pierde su poder de disposición, aunque el inmueble se encuentre gravado con el derecho real de hipoteca registrada. Dice el art. 3157, 1ª pte. del CC. categóricamente: "El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad..."; concordando así con el art. 2515, 1ª pte. CC., que lo faculta entre otros derechos, a "enajenarla a título oneroso o gratuito...".
Los inmuebles hipotecados "...continúan en poder del deudor" (art. 3108, últ. pte CC.), sin que pueda realizar actos que disminuyan la garantía real, como los que ilustra la nota del citado art. 3157 en razón de que la hipoteca está limitando al llamado carácter absoluto del dominio, el cual, y con motivo del gravamen, resulta menos pleno (art. 2507 CC.).
Y si, de todos modos, el dueño del bien los realizara, resultarán inoponibles al acreedor hipotecario, quien, al mismo tiempo, cuenta como tutela de su derecho real con diversas acciones específicas tendientes a que se mantenga incólume su garantía, como las conservatorias del art. 3158, restitutorias de los arts. 3159 y 3160 y ejecutorias del art. 3161 CC. Consecuentemente, estamos frente a aquel propietario deudor que ha hipotecado su inmueble, siendo que éste puede ser objeto de cualquier convención, salvo el deber de satisfacer el perjuicio que del contrato resultare a terceros (art. 1174), y que luego decide celebrar un contrato o acto que genere su enajenación, en todo o en parte, y ya sea a título oneroso o gratuito.
Ese traspaso dominial –normalmente es por venta- a otra persona, conlleva el derecho real hipotecario que lo grava (art. 3162, 1ª pte. CC.).
El adquirente, sabedor de la existencia del gravamen, por estar anoticiado, además, a través del principio de la publicidad registral (art. 3135 CC. y art. 20 ley 17801), al suscribir la escritura traslativa de dominio a su favor, descontará del precio a abonarle al vendedor, el importe correspondiente a la hipoteca que se compromete a pagarle al acreedor hipotecario; aunque en definitiva, esa obligación igualmente quedará siempre a su cargo, aunque no figure en el respectivo instrumento público (art. 3270 CC… nadie puede …). Por regla general, ese acto de disposición jurídica, implícito dentro de las facultades del titular del dominio, no causa perjuicio al acreedor hipotecario, pues no se traduce en una disminución del valor del inmueble, ni impide su normal ejecución, pues la acción real es emprendida siempre contra la cosa gravada de conformidad al art. 75 ley 24441, que agrega como segundo párrafo del art. 3936 CC.: "la ejecución judicial de la garantía hipotecaria". Por ende, no importa quién es actual propietario del inmueble, que precisamente es el objeto de la garantía, para proceder a su ejecución.
Una vez jurídicamente consumada la transmisión del inmueble hipotecado, porque se han cumplido los requisitos atinentes al título y al modo constitutivo del derecho real de dominio inmobiliario, puede dar lugar al nacimiento de las figuras del tercer poseedor o del tercer adquirente, a través de las distintas situaciones que pueden presentarse.
2) ¿Quién es el tercer adquirente y el tercer poseedor?
* Es tercer adquirente:
A) El comprador que asume la deuda, seguido de una exoneración del deudor primitivo por acto expreso o tácito del acreedor hipotecario.
B) El comprador que asume la deuda, seguido de una expresa o tácita aceptación del acreedor hipotecario, pero sin liberar al deudor originario.
No será tercer poseedor, y tendrá las obligaciones del tercer adquirente, en los casos en que se haya comprometido por vía contractual a satisfacer el crédito (art. 3172 CC.) o por otro acto posterior haya asumido igual obligación (art. 3172 CC.), siempre que haya sido aceptada por el acreedor; o cuando llegó a ser heredero del deudor (art. 3169 CC.) pues continúa la persona del difunto con todos sus derechos y obligaciones (arts. 3279, 3417 y concordantes del CC.) salvo que haya aceptado la herencia con beneficio de inventario (que se presume); o cuando fuere codeudor (art. 3169) o fiador (art. cit.).
* Es tercer poseedor:
A) El comprador que no asume la deuda, motu propio.
B) El comprador que no asume la deuda por voluntad y decisión del acreedor hipotecario, que no lo aceptó como nuevo deudor.
Podrá darse entonces, el supuesto de la delegación perfecta (en la practica no existe porque el acreedor hipotecario es muy probable que no tenga interés en liberar al obligado histórico, si puede tener otro deudor más mejor para el que asi aumenta sus probabilidades de cobro) o imperfecta en su caso, según se produzca la aceptación, o no, del cambio de deudor por el acreedor hipotecario. (Esto ya es otro tema).
3) Ejercicio del derecho de abandono.
De acuerdo al art. 3169, 1ª pte CC., podrá el tercer poseedor (caso más frecuente en la practica) en caso de juicio hipotecario (además de que puede pagar la deuda, oponer defensas o soportar la ejecución) abandonar el inmueble, por los motivos que tenga; por ejemplo, porque sea menor el valor de la cosa con relación al crédito reclamado, y con el fin de evitarse las derivaciones, molestias e inconvenientes propios del juicio hipotecario, ya que a partir de ese hecho objetivo cesa la intervención del tercer poseedor.
Como para este tercer poseedor no habrá responsabilidad personal, no responderá con el resto de sus bienes.
El efecto consiguiente, no podrá ser en ningún caso que el acreedor se apropie del inmueble (art. 3169, 2ª parte CC.). Ello no sólo porque no se producirá una extinción de la propiedad, como ocurriría en el supuesto común del abandono dominial del art. 2607 del CC., sino también, en razón de que el abandono efectuado por ese nuevo dueño que es el tercer poseedor, no es traslativo de la propiedad, porque tiene por único objeto entregar el bien, para que el acreedor lo siga ejecutando.
La ley no determina la forma en que debe realizarse este abandono, pero sin duda que deberá ser hecho por escrito presentado en el juicio hipotecario, con notificación personal a las partes intervinientes, para que el acreedor reciba materialmente la cosa con el fin de subastarla.
El abandono que haga el tercer poseedor, siempre que tenga la capacidad de enajenar requerida por el art. 3173 CC., no produce los efectos extintivos del derecho real de dominio (art. 3175 CC.) sino únicamente de la posesión ejercida.
Resumiendo: la abdicación del dominio, con los efectos que prevé el art. 2607 CC. no son enteramente aplicables al caso del tercer poseedor, toda vez que no hay pérdida de la titularidad dominial; se produce el desprendimiento de la posesión al solo fin de que el inmueble pueda ser vendido en remate, en cuyo caso sí, operará la extinción del derecho real de propiedad, pero por transmisión judicial (art. 2610 CC.), o por vía extrajudicial en los términos del art. 63 ley 24441. Ese acto volitivo no acarreará su traspaso al Estado, como sucede en el abandono común; ni le podrá ser aplicable lo previsto en el art. 875 CC., ya que el abandono ni se hace a favor del acreedor hipotecario, ni tiene el efecto de trasladar el dominio.
4) El tema de las obligaciones “propter rem” o “ambulatorias” o “reales” y la hipoteca.
La hipoteca es un derecho real (art. 2503 inc. 5 CC). Los derechos reales son enumerados taxativamente en el CC. Asumo que quien pregunto esto no curso D. Reales y si curso obligaciones, ya que casi todas las Facultades dan el tema de las obligaciones propter rem en el curso de obligaciones.
El tema de las obligaciones propter rem es uno de los donde hay mayor discrepancia en la doctrina (y de poca aplicación practica por cierto, pero por ahí aparece algún que otro caso). Yo lo estudie de los libros de obligaciones de Pizarro y Vallespinos donde lo trata extensamente, pero en todos lo manuales de obligaciones y algunos de reales esta bien desarrollado el tema. Pero si alguien le interesa recomiendo un artículo de doctrina de Vallespinos del libro “Cuestiones Esenciales de Derechos Reales” Editorial Lexis Nexis – Pág. 107 y ss. Y si les gusta mucho el tema hay un libro que trata solo eso (no llega a 100 paginas) que se llama “Obligaciones Reales” Editorial Juris - Sta. Fe – de Roxana Canfora (mi ex profesora, por cierto excelente profe). Además del clásico “Las obligaciones propter rem son aquellas que existen en razón de una relación de dominio o posesión sobre una cosa” (Si lees la explicación de los puntos 1), 2), y 3) veras como ya no entra la hipoteca en esta definición más allá de que es un derecho real de una por el sistema del CC para los derechos reales y por el 2503). También se ha dicho que los caracteres de estas obligaciones ambulatorias son 2: A) La ambulatoriedad como carácter estático y B) La facultad de abandono de la cosa como carácter eventual (ver punto 3), que puede o no estar (ósea que en realidad para mi entonces no seria un carácter).
Guarda que hay autores como Gatti y Alterini que al acercarlas demasiado al los derechos reales (las consideran el lado pasivo) a veces confunden mucho. Me convence más la postura de Borda, López de Zavalia y Vallespinos que dicen que son verdaderas relaciones obligatorias, donde se aplica la responsabilidad ultra rem (se responde con todo el patrimonio).
Saludos.
Las razones: El titular del dominio (art. 2506 CC.) del inmueble hipotecado no pierde su poder de disposición, aunque el inmueble se encuentre gravado con el derecho real de hipoteca registrada. Dice el art. 3157, 1ª pte. del CC. categóricamente: "El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad..."; concordando así con el art. 2515, 1ª pte. CC., que lo faculta entre otros derechos, a "enajenarla a título oneroso o gratuito...".
Los inmuebles hipotecados "...continúan en poder del deudor" (art. 3108, últ. pte CC.), sin que pueda realizar actos que disminuyan la garantía real, como los que ilustra la nota del citado art. 3157 en razón de que la hipoteca está limitando al llamado carácter absoluto del dominio, el cual, y con motivo del gravamen, resulta menos pleno (art. 2507 CC.).
Y si, de todos modos, el dueño del bien los realizara, resultarán inoponibles al acreedor hipotecario, quien, al mismo tiempo, cuenta como tutela de su derecho real con diversas acciones específicas tendientes a que se mantenga incólume su garantía, como las conservatorias del art. 3158, restitutorias de los arts. 3159 y 3160 y ejecutorias del art. 3161 CC. Consecuentemente, estamos frente a aquel propietario deudor que ha hipotecado su inmueble, siendo que éste puede ser objeto de cualquier convención, salvo el deber de satisfacer el perjuicio que del contrato resultare a terceros (art. 1174), y que luego decide celebrar un contrato o acto que genere su enajenación, en todo o en parte, y ya sea a título oneroso o gratuito.
Ese traspaso dominial –normalmente es por venta- a otra persona, conlleva el derecho real hipotecario que lo grava (art. 3162, 1ª pte. CC.).
El adquirente, sabedor de la existencia del gravamen, por estar anoticiado, además, a través del principio de la publicidad registral (art. 3135 CC. y art. 20 ley 17801), al suscribir la escritura traslativa de dominio a su favor, descontará del precio a abonarle al vendedor, el importe correspondiente a la hipoteca que se compromete a pagarle al acreedor hipotecario; aunque en definitiva, esa obligación igualmente quedará siempre a su cargo, aunque no figure en el respectivo instrumento público (art. 3270 CC… nadie puede …). Por regla general, ese acto de disposición jurídica, implícito dentro de las facultades del titular del dominio, no causa perjuicio al acreedor hipotecario, pues no se traduce en una disminución del valor del inmueble, ni impide su normal ejecución, pues la acción real es emprendida siempre contra la cosa gravada de conformidad al art. 75 ley 24441, que agrega como segundo párrafo del art. 3936 CC.: "la ejecución judicial de la garantía hipotecaria". Por ende, no importa quién es actual propietario del inmueble, que precisamente es el objeto de la garantía, para proceder a su ejecución.
Una vez jurídicamente consumada la transmisión del inmueble hipotecado, porque se han cumplido los requisitos atinentes al título y al modo constitutivo del derecho real de dominio inmobiliario, puede dar lugar al nacimiento de las figuras del tercer poseedor o del tercer adquirente, a través de las distintas situaciones que pueden presentarse.
2) ¿Quién es el tercer adquirente y el tercer poseedor?
* Es tercer adquirente:
A) El comprador que asume la deuda, seguido de una exoneración del deudor primitivo por acto expreso o tácito del acreedor hipotecario.
B) El comprador que asume la deuda, seguido de una expresa o tácita aceptación del acreedor hipotecario, pero sin liberar al deudor originario.
No será tercer poseedor, y tendrá las obligaciones del tercer adquirente, en los casos en que se haya comprometido por vía contractual a satisfacer el crédito (art. 3172 CC.) o por otro acto posterior haya asumido igual obligación (art. 3172 CC.), siempre que haya sido aceptada por el acreedor; o cuando llegó a ser heredero del deudor (art. 3169 CC.) pues continúa la persona del difunto con todos sus derechos y obligaciones (arts. 3279, 3417 y concordantes del CC.) salvo que haya aceptado la herencia con beneficio de inventario (que se presume); o cuando fuere codeudor (art. 3169) o fiador (art. cit.).
* Es tercer poseedor:
A) El comprador que no asume la deuda, motu propio.
B) El comprador que no asume la deuda por voluntad y decisión del acreedor hipotecario, que no lo aceptó como nuevo deudor.
Podrá darse entonces, el supuesto de la delegación perfecta (en la practica no existe porque el acreedor hipotecario es muy probable que no tenga interés en liberar al obligado histórico, si puede tener otro deudor más mejor para el que asi aumenta sus probabilidades de cobro) o imperfecta en su caso, según se produzca la aceptación, o no, del cambio de deudor por el acreedor hipotecario. (Esto ya es otro tema).
3) Ejercicio del derecho de abandono.
De acuerdo al art. 3169, 1ª pte CC., podrá el tercer poseedor (caso más frecuente en la practica) en caso de juicio hipotecario (además de que puede pagar la deuda, oponer defensas o soportar la ejecución) abandonar el inmueble, por los motivos que tenga; por ejemplo, porque sea menor el valor de la cosa con relación al crédito reclamado, y con el fin de evitarse las derivaciones, molestias e inconvenientes propios del juicio hipotecario, ya que a partir de ese hecho objetivo cesa la intervención del tercer poseedor.
Como para este tercer poseedor no habrá responsabilidad personal, no responderá con el resto de sus bienes.
El efecto consiguiente, no podrá ser en ningún caso que el acreedor se apropie del inmueble (art. 3169, 2ª parte CC.). Ello no sólo porque no se producirá una extinción de la propiedad, como ocurriría en el supuesto común del abandono dominial del art. 2607 del CC., sino también, en razón de que el abandono efectuado por ese nuevo dueño que es el tercer poseedor, no es traslativo de la propiedad, porque tiene por único objeto entregar el bien, para que el acreedor lo siga ejecutando.
La ley no determina la forma en que debe realizarse este abandono, pero sin duda que deberá ser hecho por escrito presentado en el juicio hipotecario, con notificación personal a las partes intervinientes, para que el acreedor reciba materialmente la cosa con el fin de subastarla.
El abandono que haga el tercer poseedor, siempre que tenga la capacidad de enajenar requerida por el art. 3173 CC., no produce los efectos extintivos del derecho real de dominio (art. 3175 CC.) sino únicamente de la posesión ejercida.
Resumiendo: la abdicación del dominio, con los efectos que prevé el art. 2607 CC. no son enteramente aplicables al caso del tercer poseedor, toda vez que no hay pérdida de la titularidad dominial; se produce el desprendimiento de la posesión al solo fin de que el inmueble pueda ser vendido en remate, en cuyo caso sí, operará la extinción del derecho real de propiedad, pero por transmisión judicial (art. 2610 CC.), o por vía extrajudicial en los términos del art. 63 ley 24441. Ese acto volitivo no acarreará su traspaso al Estado, como sucede en el abandono común; ni le podrá ser aplicable lo previsto en el art. 875 CC., ya que el abandono ni se hace a favor del acreedor hipotecario, ni tiene el efecto de trasladar el dominio.
4) El tema de las obligaciones “propter rem” o “ambulatorias” o “reales” y la hipoteca.
La hipoteca es un derecho real (art. 2503 inc. 5 CC). Los derechos reales son enumerados taxativamente en el CC. Asumo que quien pregunto esto no curso D. Reales y si curso obligaciones, ya que casi todas las Facultades dan el tema de las obligaciones propter rem en el curso de obligaciones.
El tema de las obligaciones propter rem es uno de los donde hay mayor discrepancia en la doctrina (y de poca aplicación practica por cierto, pero por ahí aparece algún que otro caso). Yo lo estudie de los libros de obligaciones de Pizarro y Vallespinos donde lo trata extensamente, pero en todos lo manuales de obligaciones y algunos de reales esta bien desarrollado el tema. Pero si alguien le interesa recomiendo un artículo de doctrina de Vallespinos del libro “Cuestiones Esenciales de Derechos Reales” Editorial Lexis Nexis – Pág. 107 y ss. Y si les gusta mucho el tema hay un libro que trata solo eso (no llega a 100 paginas) que se llama “Obligaciones Reales” Editorial Juris - Sta. Fe – de Roxana Canfora (mi ex profesora, por cierto excelente profe). Además del clásico “Las obligaciones propter rem son aquellas que existen en razón de una relación de dominio o posesión sobre una cosa” (Si lees la explicación de los puntos 1), 2), y 3) veras como ya no entra la hipoteca en esta definición más allá de que es un derecho real de una por el sistema del CC para los derechos reales y por el 2503). También se ha dicho que los caracteres de estas obligaciones ambulatorias son 2: A) La ambulatoriedad como carácter estático y B) La facultad de abandono de la cosa como carácter eventual (ver punto 3), que puede o no estar (ósea que en realidad para mi entonces no seria un carácter).
Guarda que hay autores como Gatti y Alterini que al acercarlas demasiado al los derechos reales (las consideran el lado pasivo) a veces confunden mucho. Me convence más la postura de Borda, López de Zavalia y Vallespinos que dicen que son verdaderas relaciones obligatorias, donde se aplica la responsabilidad ultra rem (se responde con todo el patrimonio).
Saludos.
RAB Usuario VIP
Creado: 17/03/07
Como dijo Arieh, el libro de Mariani de Vidal lo trata muy bien al tema de hipoteca.
antony2 Premium I
Creado: 17/03/07
Gracias a todos por ayudarme, y tan pronto dilucidarme el problema, una barbaridad.
gracias: Ale - arieh - Nicolás - UCR -José Santiago Marano y RAB, por la preocupación de ayudar. A disposición de todos Uds.
gracias: Ale - arieh - Nicolás - UCR -José Santiago Marano y RAB, por la preocupación de ayudar. A disposición de todos Uds.
gaia Ingresante
Creado: 17/03/07
Aclaro que no es una obligación propter rem. Una cosa es el crédito garantizado y otra el derecho real de garantía. El hecho que el adquiriente responda con el inmueble hipotecado en caso de no ser satisfecho el crédito, proviene del ius persecuendi caracteristica de todo derecho real, sea de garantía o no.
antony2 Premium I
Creado: 21/03/07
Empezado por gaia
O.K. "gaia" Me aclaró mucho tu acotación, muchas gracias."Aclaro que no es una obligación propter rem. Una cosa es el crédito garantizado y otra el derecho real de garantía. El hecho que el adquiriente responda con el inmueble hipotecado en caso de no ser satisfecho el crédito, proviene del ius persecuendi caracteristica de todo derecho real, sea de garantía o no."
+Ver post citadoAntony2 a tu disposición-
Nicolas-UCR Usuario VIP
Creado: 21/03/07
Si igualmente yo lo tiré porque el tema salió de una discución en una clase, en la cual muchos consideran que la cosa persigue a su dueño (propter rem) y la mayoria de los autores no ha dilucidado o no ha sabido dar argumetnos muy fuerte respecto del tema. pero simplemente a modo de debate.
igualmente sigan lo que dicen los libros o el profe para rendir, y después pìensen como quieran pensar, eso es un cuasi principio general del estudiante de derecho.
"que escuchn lo que quieren escuchar, pero pensemos lo que nos parezca correcto"
saludos
igualmente sigan lo que dicen los libros o el profe para rendir, y después pìensen como quieran pensar, eso es un cuasi principio general del estudiante de derecho.
"que escuchn lo que quieren escuchar, pero pensemos lo que nos parezca correcto"
saludos
Nicolás, Suárez Colman
http://www.diariopolitica.com
Personalmente creo que si se puede.
Espero que te sirva