Derecho real: Tiempo compartido. (se necesita doctrina y jurisprudencia)

"Jorge Musto"

MULTIPROPIEDAD o TIEMPO COMPARTIDO. - Una institución
antigua, que viene a constituir una novedad en los tiempos modernos, rebautizada -eso sí- con los cautivantes
nombres de "multipropiedad" o "tiempo compartido"
(time sharing). Internacionalmente se designan desarrollos
o condominios a los conjuntos habitacionales en los
que se adquiere este derecho de alojamiento por períodos o
turnos.
Antigua -decimos- porque ya en el derecho romano
se conocía el disfrute por turnos, en un sistema de propiedad
colectiva original que luego cayó en desuso1, para retornar
ampliamente renovado y difundido. Pero en esencia,
si una cosa pertenece a varias personas que se reservan el
derecho de disfrutarla en períodos determinados, ello no es
otra cosa que el "goce por turnos" (alternis annis) del derecho
romano2.
Esta institución se aplicaba especialmente para el uso
alternativo de las aguas, cuando eran requeridas por los
predios, en distintas temporadas según las necesidades de
los diversos cultivos.
La palabra "ador", en España, revela la existencia de
un aprovechamiento por turno de las aguas para regadío,
aunque -aparentemente- sin alusión a un derecho real, pues
los turnos eran establecidos por la autoridad.
Modernamente, la institución puede adoptar distintas
estructuras institucionales, y puede regularse como un verdadero
derecho real, como un derecho personal, o con un
contenido societario3.
Básicamente, y desde el punto de vista del particular,
el sistema consiste en la posibilidad de ocupar, por un período
determinado (semana, quincena o mes), una vez por
año, un ámbito, también determinado (apartamento, habitación, suite, etc.), con todos los accesorios y servicios indispensables
para el fin que se determine.
Desde el punto de vista turístico, el sistema ha tenido
un desarrollo musitado y existen organizaciones internacionales
que, una vez aceptado el consorcio por ellas, facilitan
el intercambio, de tal modo que la afiliación a uno de los
establecimientos posibilita la adhesión al complejo internacional
y la alternativa de intercambiar el espacio-temporal
con otros establecimientos.
La más prestigiosa de estas instituciones de intercambio,
conocida por la sigla RCI (Resort Condominiums International),
opera hace veinticinco años y cuenta con más
de tres mil cuatrocientos hoteles de primera categoría en
privilegiados puntos turísticos de todo el mundo (alrededor
de más de ochenta países), a los cuales se puede acceder
perteneciendo a su membresía, lo que -por supuesto- tiene
un costo adicional.
Es un negocio que está en continuo crecimiento, satisfaciendo
aproximadamente ocho millones de usuarios (dos
millones cuatrocientos mil socios), con una facturación que
ronda los siete mil millones de dólares (datos de 1999).
Los intentos nacionales de regular la materia encuentran
precisamente el obstáculo de que es un sistema que no
reconoce fronteras y adopta distintas modalidades y hasta
diversos nombres, según el país de que se trate.
En la mayoría de los países, el régimen ha crecido sin
tener una regulación legal. Podemos citar a México y Portugal
(1981) entre las naciones que tienen regulaciones más
precisas.
En nuestro país carece de regulación legal, a pesar
de que se han presentado varios proyectos en la Cámara de
Diputados, reglamentando minuciosamente la institución.
Podemos citar el de Natale, y los siguientes de Terrille -
Alegrone de Fonte y Bianchiotto - Cavallaro entre 1986 y
1989. También se incluyó una modificación al art. 2715 del Cód. Civil, en el Proyecto de Unificación que finalmente
fue vetado por el Poder Ejecutivo. En el agregado se
permitía continuar con la indivisión mientras perdurara el
sistema, tendiendo así a amparar el tiempo compartido,
considerándolo como un condominio con indivisión forzosa,
con asignación a los condóminos de usos y goces por períodos
determinados. En 1996, el Senado sancionó un
proyecto para regular el sistema, que se encuentra en revisión
en la Cámara de Diputados4.
a) TERMINOLOGÍA. Son diversas las denominaciones que
se han acuñado en torno a esta institución, predominando en
el derecho anglosajón la de time sharing, que se usó en un
principio para el uso alternado de equipos de computación
(cuando su valor era poco accesible y su utilización superaba
las necesidades de cada empresa). En Francia, las palabras
multipropriéte o pluripropriété temps partagé han
predominado a partir de 1967; en Italia se la designa como
propiedad periódica o también propiedad turnaria; en México
tiene consagración legislativa bajo la denominación de
tiempo compartido, designación que ha merecido mayor
aceptación en nuestro país, junto al vocablo multipropiedad,
a pesar de no estar exentas de críticas. En efecto,
respecto de la primera se ha expresado que justamente lo
que no se comparte es el tiempo, y respecto de la segunda
aparece demasiado amplia y comprensiva de otras manifestaciones.
Adoptaremos estas denominaciones que han adquirido
carta de presentación tanto en la doctrina como en los proyectos
legislativos.
b) NATURALEZA JURÍDICA. Hemos expresado que el tiempo
compartido depende de las condiciones en que se realice
la contratación.
Se han señalado inconvenientes prácticamente insalvables
para subsumir esta institución dentro del campo de los
derechos reales, al menos en nuestro régimen jurídico.
Recordemos en primer lugar que el Código adoptó claramente
el numerus clausus en materia de derechos reales lo
que implica que no se pueden crear otros derechos de esta
naturaleza que los previstos en las leyes ni modificar los
existentes (art. 2502, Cód. Civil). Si se trata de un dominio
normal la solución apunta a la formación de un condominio,
pero esta figura tiene el inconveniente de que no se
puede pactar la indivisión por un plazo superior a los cinco
años (art. 2715).
Por otra parte, un condominio de numerosas personas
(entre doce y cincuenta y dos, si es el disfrute mensual o
semanal, respectivamente), nos llevaría a un engorroso problema.
Si se trata de departamentos en propiedad horizontal,
también tendría que pactarse la indivisión por los
condóminos de un mismo departamento, pero tendrían idéntico
límite temporal.
Los derechos reales de usufructo, uso y habitación, si
bien contienen una solución que puede ser más apropiada,
conllevan el inconveniente de que son vitalicios, de manera
que no pueden transmitirse por vía hereditaria, ni ser objetos
de cesión (en el usufructo sólo puede cederse el ejercicio).
Otro obstáculo es que el propietario o nudo propietario,
no puede asumir obligaciones de hacer, porque se desnaturalizaría
su derecho, estando sus facultades y deberes
taxativamente enumerados en el Código Civil.
Teniendo en cuenta estos escollos, la mayoría de la
doctrina se inclina por la reforma legislativa que permita
crear un nuevo derecho real o, como lo propició el Proyecto
de Unificación, reformar el art. 2715 para adecuarlo al
sistema (Proyecto de 1998, art. 2030).
c) CONCEPTO. Mientras la reforma legislativa no se produzca,
debemos considerarlo un derecho personal que permite usar o habitar alternadamente, en un período determinado
de tiempo un bien o cosa, mueble o inmueble, a
cambio de una suma de dinero, atendiendo también los gastos
de mantenimiento y administración del consorcio (expensas).
d) OBJETO. Casi todos los estudios realizados tienen
en cuenta como objeto a los inmuebles, pero nada obsta a
que el régimen también se extienda a las cosas muebles.
De hecho existen condominios de uso alternado de maquinarias
agrícolas, embarcaciones, entre otros.
Su mayor difusión es -sin embargo- en el rubro habitacional
y dentro de éste, en las zonas turísticas, con servicios
que se relacionan a la comodidad y recreación, verdaderos
complejos que hacen más atractiva la oferta y -por
supuesto- más lucrativa la actividad del oferente, promotor
o desarrollista.
e) SUJETOS. Generalmente son tres los sujetos que intervienen
en el negocio del tiempo compartido: 1) el promotor
o desarrollista, que es quien se encarga de organizar
y promover la construcción del complejo y proceder a enajenar
los espacios físicos y temporales; 2~) el titular del espacio-
temporal o adquirente, quien tendrá el derecho a la
cosa en el período anual que se establezca y a pagar el precio
correspondiente, y 3) el administrador del complejo que
deberá procurar y organizar los servicios pactados a cambio
de un estipendio, generalmente anual, que deberá pagar
el titular del espacio-temporal.
En otro orden de la organización, con independencia
de esta contratación, otro sujeto es la sociedad encargada
del intercambio. Para ser miembro de esta organización,
el condominio en el cual se adquirió el derecho debe estar
afiliado a la organización de intercambio y debe abonarse
una cuota especial, que generalmente es bonificada -por el
promotor- por cierto período, al adquirir el derecho. El
RCI, por ejemplo, en su reglamento, expresa que es ajeno a cualquier negocio de compraventa hecho por los suscriptores
y que no realiza ofertas de éstos.
f) MODALIDADES. Podemos observar a grandes rasgos,
en relación con la forma de utilización, que se adquiere un
lapso de una semana, una quincena o un mes. Este período
puede ser fijo y en tal caso se distinguen y se evalúan
en forma diferencial, las semanas que coinciden con las
temporadas turísticas (alta, media o baja temporada), según
el lugar de que se trate. Por ejemplo en Mar del Plata
o Punta del Este las semanas más valiosas son las de enero
y febrero; en Bariloche o Suiza serán las que permiten la
práctica del esquí, etcétera.
La otra forma es la contratación de un período flotante,
o sea utilizable en cualquier época del año, reservándolo
con cierta anticipación.
Si por cualquier motivo el titular no puede o no quiere
utilizar la semana en la fecha fijada tiene otras alternativas:
autorizar a la administración del complejo a brindarla en
alojamiento a las personas que lo requieran, o depositarla
en la institución que se encarga del intercambio, regional o
internacional. En el primer caso puede interesar que se le
acredite el valor obtenido, previa deducción de la comisión
respectiva, si adeuda alguna suma por la compra de la semana,
o se le transfiera la suma si nada adeuda por la compra.
En el segundo caso sólo tendrá derecho a usar la
semana en cualquiera de los lugares adheridos a la institución
de intercambio en un lapso que generalmente es de
dos años.
Si la semana es de tiempo fijo, obviamente se conoce
la fecha y el lugar y se puede depositar directamente en el
RCI, si -por el contrario- es flotante debe solicitarse que
se le asigne una fecha antes de efectuar el depósito.

Fijate tambien en:
Pagina 45 del Tomo II de Mariani de Vidal.
Ahi esta muy bien tratado el tema

Saludos

"SIGAN IDEAS, NO SIGAN A HOMBRES"

Muchas gracias por lo expuesto y principalmente por el tiempo y el pensamiento, pero ese material esta descatolizado, hace al menos un año o mas se legislo la ley de Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido - Ley 26.35.

http://www.tiempocompartido.org.ar/
http://www.ligadelconsorcista.org/node/2328

Además, no es para un examen, necesito doctrina que pueda citar y jurisprudencia para específicamente argumentar que debido a la registrabilidad de los tiempos compartidos el derecho que es en esencia personal se puede volver en la practica real.

Muchas gracias igual por le post.

Saludos

Primer mandamiento de Couture:

"ESTUDIA. El derecho se transforma constantemente. Si no sigues sus pasos, serás cada día un poco menos abogado."

Me disculpo por el desconocimiento de la nueva ley

Saludos

"SIGAN IDEAS, NO SIGAN A HOMBRES"