Cntratos actualizacion
Buenas tardes para todo la gente linda de ius...tengo una consulta referida a una locacion de inmuebles,puesto que estoy un poco desactualizado..sin mas,la consulta es la siguiente:
Un contrato de locacion de inmuebles para vivienda...somentido al regimen de orden publico de la ley 23091..es sabido que echa la ley,echa la trampa es muy comun que las inmobiliarias hagan un contrato por el minimo legal y luego se dediquen a extender numerosas prorrogas..
Mi consulta abarca dos preguntas fundamentales:
1)Tengo una caso en que van por la 3 prorroga..no me cabe la menor duda de que es una forma abusiva de evadir el regimen de orden publico que impera en dichos contratos..pero alguien podria pasarme si tienen alguna jurisprudencia al respecto es decir que estan diciendo los jueces de las llamadas prorrogas??
2)Perdon si es una consulta pava pero repito que estoy desactualizado al menos en materia contractual (me desagrada el privado) sigue riguiendo esto: Ministerio de Economía y Obras y Servicios Públicos
LOCACION DE INMUEBLES
Resolución 144/93
Interprétase el alcance de las derogaciones normativas dispuestas por la Ley Nº 23.928 respecto a los contratos de locación de inmuebles.
Bs. As., 5/2/93
VISTO el artículo 10 de la Ley 23.928, y
CONSIDERANDO:(y si bien es largo me interesa solo lo referido al importe del arrendamiento por eso copio y pego la parte pertinente):
Que asimismo debe interpretarse si la Ley de Convertibilidad, al eliminar toda forma de repotenciación de deudas, impide el escalonamiento de los alquileres mediante la asignación de diferentes precios periódicos durante un mismo contrato, práctica que según informa la SECRETARIA DE INDUSTRIA Y COMERCIO comienza a extenderse en el mercado.
Que en el contrato de locación de arrendamiento o alquiler debe ser cierto y determinado, y fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales, ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.494 del Código Civil, y 6º de la Ley 23.091. Asimismo, según el artículo 1.507 del Código Civil, los alquileres y demás condiciones contractuales no pueden alterarse durante los plazos mínimos de orden público establecidos.
Que debe en consecuencia concluirse en que el escalonamiento de alquileres constituye una repotenciación de la obligación constituida como alquiler para el primer mes de vigencia del contrato y por lo tanto prohibida por la ley de convertibilidad.
Por ello,
EL MINISTRO DE ECONOMIA Y OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS
RESUELVE:
Art. 2º — Interprétase a partir de la fecha de la presente resolución, que la fijación de alquileres o arrendamientos diferentes para los distintos meses o períodos de un mismo contrato constituyen repotenciación de la deuda por alquileres, prohibida por el artículo 10 de la Ley 23.928. Se considera que el monto del alquiler válido aplicable durante el plazo mínimo de orden público del contrato establecido por el artículo 2º de la Ley 23.091, es el correspondiente al acordado para el primer mes o período de vigencia.
Esto era asi hasta que yo rendi contratos hace rato ya jaja hablando en criollo y para que se entienda:No se puede hacer un contrato por menos que los plazos fijados por la ley que es de orden publico y por ende no puede dejarse de lado..si se hace el inquilino tiene derecho a considerarlo por el plazo presunto de la ley y por ultimo y mas importante el alquiler del primer mes es el que rigue durante toda la relacion contractual y no se puede cambiar unilateralmente por mas que haga clausulas en el contrato que asi lo dispongan puesto que se tienen por no escritas..
Espero alguien a quien le guste contratos me de una mano que me llego una consultita de un amigo y no queria hablar por hablar espero ansioso alguna respuesta!!un abrazo.bernardo
Un contrato de locacion de inmuebles para vivienda...somentido al regimen de orden publico de la ley 23091..es sabido que echa la ley,echa la trampa es muy comun que las inmobiliarias hagan un contrato por el minimo legal y luego se dediquen a extender numerosas prorrogas..
Mi consulta abarca dos preguntas fundamentales:
1)Tengo una caso en que van por la 3 prorroga..no me cabe la menor duda de que es una forma abusiva de evadir el regimen de orden publico que impera en dichos contratos..pero alguien podria pasarme si tienen alguna jurisprudencia al respecto es decir que estan diciendo los jueces de las llamadas prorrogas??
2)Perdon si es una consulta pava pero repito que estoy desactualizado al menos en materia contractual (me desagrada el privado) sigue riguiendo esto: Ministerio de Economía y Obras y Servicios Públicos
LOCACION DE INMUEBLES
Resolución 144/93
Interprétase el alcance de las derogaciones normativas dispuestas por la Ley Nº 23.928 respecto a los contratos de locación de inmuebles.
Bs. As., 5/2/93
VISTO el artículo 10 de la Ley 23.928, y
CONSIDERANDO:(y si bien es largo me interesa solo lo referido al importe del arrendamiento por eso copio y pego la parte pertinente):
Que asimismo debe interpretarse si la Ley de Convertibilidad, al eliminar toda forma de repotenciación de deudas, impide el escalonamiento de los alquileres mediante la asignación de diferentes precios periódicos durante un mismo contrato, práctica que según informa la SECRETARIA DE INDUSTRIA Y COMERCIO comienza a extenderse en el mercado.
Que en el contrato de locación de arrendamiento o alquiler debe ser cierto y determinado, y fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales, ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.494 del Código Civil, y 6º de la Ley 23.091. Asimismo, según el artículo 1.507 del Código Civil, los alquileres y demás condiciones contractuales no pueden alterarse durante los plazos mínimos de orden público establecidos.
Que debe en consecuencia concluirse en que el escalonamiento de alquileres constituye una repotenciación de la obligación constituida como alquiler para el primer mes de vigencia del contrato y por lo tanto prohibida por la ley de convertibilidad.
Por ello,
EL MINISTRO DE ECONOMIA Y OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS
RESUELVE:
Art. 2º — Interprétase a partir de la fecha de la presente resolución, que la fijación de alquileres o arrendamientos diferentes para los distintos meses o períodos de un mismo contrato constituyen repotenciación de la deuda por alquileres, prohibida por el artículo 10 de la Ley 23.928. Se considera que el monto del alquiler válido aplicable durante el plazo mínimo de orden público del contrato establecido por el artículo 2º de la Ley 23.091, es el correspondiente al acordado para el primer mes o período de vigencia.
Esto era asi hasta que yo rendi contratos hace rato ya jaja hablando en criollo y para que se entienda:No se puede hacer un contrato por menos que los plazos fijados por la ley que es de orden publico y por ende no puede dejarse de lado..si se hace el inquilino tiene derecho a considerarlo por el plazo presunto de la ley y por ultimo y mas importante el alquiler del primer mes es el que rigue durante toda la relacion contractual y no se puede cambiar unilateralmente por mas que haga clausulas en el contrato que asi lo dispongan puesto que se tienen por no escritas..
Espero alguien a quien le guste contratos me de una mano que me llego una consultita de un amigo y no queria hablar por hablar espero ansioso alguna respuesta!!un abrazo.bernardo
Respuestas
BJL Súper Moderador
Creado: 07/01/10
Por el tiempo que decis que tiene el contrato 3 prorrogas más los 2 años correspondientes, da un total de 8 años; por ende el contrato es posterior a la ley, lo que implica que se debe regir integramente por la misma.-
Además si no me equivoco, la ley de locaciones urbanas (Ley 23091) establece que en caso de reconducción el contrato es IDENTICO al celebrado y las modificaciones contractuales implican un nuevo contrato de locacion entre ambas partes (hay jurisprudencia al respecto, pero reconozco q desp de dos botellas de vino no me da el craneo para buscar, mañana con tiempo veo si te posteo algo).-
Pero en conclusion.... La base del contrato esta en la ley y nada mas.-
Además si no me equivoco, la ley de locaciones urbanas (Ley 23091) establece que en caso de reconducción el contrato es IDENTICO al celebrado y las modificaciones contractuales implican un nuevo contrato de locacion entre ambas partes (hay jurisprudencia al respecto, pero reconozco q desp de dos botellas de vino no me da el craneo para buscar, mañana con tiempo veo si te posteo algo).-
Pero en conclusion.... La base del contrato esta en la ley y nada mas.-
bernard Cursando Ingreso
Creado: 08/01/10
Hola pa..mira te comento algo,seguramente me exprese mal,de ahi mi rectificacion ahora..El supuesto es el siguiente: Son 5 años y no 8 porque las prorrogas(que en realidad no se si asi se denominan,ojo por ahi estoy utilizando una terminologia tecnica y por eso la confusion) se hacen por 1 año,vale decir un contrato normal de 2 años para vivienda o uno de 3 para comercio y luego al finalizar el mismo se hacen como una extension del mismo por 1 año,creo que esta permitido y es de uso comun..mi duda viene porque he visto que se suceden en el tiempo varios con el unico fin de salirse de la ley de orden publico lo cual muestra su contrasentido pero bueno ahi creo que te deje aclradao un poco mas el tema..(sabia que era muy temprano en fechas 8 de enero para empezar con problemas jajaja)
Igualmente y sin perjucio de que lo que decis me parece acertado me gustaria que hagas una referencia a los montos de la locacion y a la resolucion que postie originariamnete en el primer msj para saber asi si esta vigente ello o no:A alquila a B.en el contrato Clausula 2 se permite el aumento del 10% del precio vajo diversas condiciones y se agrega un anexo en el cual se fijan los pasos procedimentales para llegar a un acuerdo de la suba del precio del alquiler..es un contrato que va digamos por los 20 meses de cumplimiento(segun la ley son 24) si yo no acepto la suba del precio no me pueden subir y la parte del contrato que habla de subas se tiene por no escrito..esto me interesa mas que nada..bueno espero algunos comentarios!!!!
PD:ojala y tomes tinto que es lo mejor jejejje un abrazo
Igualmente y sin perjucio de que lo que decis me parece acertado me gustaria que hagas una referencia a los montos de la locacion y a la resolucion que postie originariamnete en el primer msj para saber asi si esta vigente ello o no:A alquila a B.en el contrato Clausula 2 se permite el aumento del 10% del precio vajo diversas condiciones y se agrega un anexo en el cual se fijan los pasos procedimentales para llegar a un acuerdo de la suba del precio del alquiler..es un contrato que va digamos por los 20 meses de cumplimiento(segun la ley son 24) si yo no acepto la suba del precio no me pueden subir y la parte del contrato que habla de subas se tiene por no escrito..esto me interesa mas que nada..bueno espero algunos comentarios!!!!
PD:ojala y tomes tinto que es lo mejor jejejje un abrazo
cecicaminos Cursando Ingreso
Creado: 08/01/10
Hola.. me meto, solo porque me esta pasando algo parecido en el estudio.. y creo que a lo que te referís es tácita reconducción, una prórroga en la que rige el mismo contrato.
Y lo que decís de la suba, es así, no se puede incrementar el canon locativo, aunque hay algunas trampa para ello, a las claras es un contrato leonino! saludos
Y lo que decís de la suba, es así, no se puede incrementar el canon locativo, aunque hay algunas trampa para ello, a las claras es un contrato leonino! saludos
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Si no es bueno, ni necesario, ni verdadero, simplemente: no lo digas! Aristóteles.-
bernard Cursando Ingreso
Creado: 08/01/10
hola buenos dias..mira la tacita reconduccion que no esta en la argentida(si en otras culturas juridicas)y por lo que me acuerdo funciona explusivamente cuando termina un contrato y no se firma mas nada de ahi la denominacion..vale decir mi contrato termina mañana si yo me quedo en el local y sigo pagando el alquiler y me lo siguen cobrando sin reservas sigue la locacion( y ahi viene que se dice que aqui no hay tacita reconduccion pues si lo habria automatocamente y tacitamente se crearia un nuevo contrato por le mismo tiempo y bajo las mismas modalidades)Por eso repito no se trata de tacita reconduccion ni nada por el estilo..
Mi pregunta nuevamente sigue abierta y ahora doy mas datos para que se termine de entender:
Cliente llega a verte porque va por el mes 20 de alquiler de un PH fijados en la suma de 600 pesos..y en este momento le comunican via telefonicamente que a partir de febrero le van a aumentar el monto del alquiler como esta pactado en el contrato originario..Te viene a ver y automaticamente uno debe saber cual es el derecho aplicable..en este caso particular mi consulta era referida a si ustedes pensaban de la misma manera que yo y si las normas que estaba aplicando estaban vigentes al dia de la fecha..
Para mayor seguridad en mi planteo debo confesar que fui a infoleg y busque la 23091 actualizada y ahi presisamente sale la resolucion que cite en el mensaje primario y que sigue abierto vamos vamos dejen el totinnn a ver los crack de los contratos (grrr odio privadooooo jajajaj)
espero respuestas..gracias igualmente por tu comentario
Mi pregunta nuevamente sigue abierta y ahora doy mas datos para que se termine de entender:
Cliente llega a verte porque va por el mes 20 de alquiler de un PH fijados en la suma de 600 pesos..y en este momento le comunican via telefonicamente que a partir de febrero le van a aumentar el monto del alquiler como esta pactado en el contrato originario..Te viene a ver y automaticamente uno debe saber cual es el derecho aplicable..en este caso particular mi consulta era referida a si ustedes pensaban de la misma manera que yo y si las normas que estaba aplicando estaban vigentes al dia de la fecha..
Para mayor seguridad en mi planteo debo confesar que fui a infoleg y busque la 23091 actualizada y ahi presisamente sale la resolucion que cite en el mensaje primario y que sigue abierto vamos vamos dejen el totinnn a ver los crack de los contratos (grrr odio privadooooo jajajaj)
espero respuestas..gracias igualmente por tu comentario
papua09 Ingresante
Creado: 08/01/10
Lo que decis me parece que es asi..no tenia conocimiento de esa resolucion pero entre a infoleg puse la ley 23091 actualizada y lo unico que hay es esa resolucion que citas y la modificacion de la ley de con..asi que calculo que es asi no se puede subir los alquileres en forma unilateral en un contrato mientras este este vigente obviamente por mas que haya clausula de actualizacion o lo que fuere..el texto de esa resolucion es clarito se toma en cuenta para todo el lapso el contrato el primer mes abonado osea que si en el ejemplo citado por vos es de 600 debe cobrarle 600 por los dos años que establece la ley 23091 jajaj es mi primer ayudita
bernard Cursando Ingreso
Creado: 08/01/10
gracias por tu aporte!!!!
Alguna opiñion mas..espero gente...vamos dejen el solcito y las margaritas y hagan funcionar la cabezita jajaja
Alguna opiñion mas..espero gente...vamos dejen el solcito y las margaritas y hagan funcionar la cabezita jajaja
bernard Cursando Ingreso
Creado: 08/01/10
Por favor si alguien esta conectado y me saca la duda se lo agradezco..perdon por la impaciencia pero lo necesito resuelto en breve saludos planetarios jaja
Jandi Cursando Ingreso
Creado: 11/01/10
Entiendo que la pregunta apunta a que si la modificación introducida por le Res citada resulta aplicable o no a una clausula de un contrato en curso a la época en que se promulgó el mismo.
Entiendo que resulta aplicable.
Sobre los plazos, el mínimo son 2 años a favor del locatario, en general en contratos por menos suele ponerse que son con fines "turísticos" o temporales" (aunque sea mentira) para habilitar el plazo de 6 meses que hable la ley.
Respecto a las cláusulas de ajuste, para el caso que decís vos (10 % y prodecimiento) caería en la claúsula de ajuste prohibida por la Ley de Convertibilidad.
Respecto a poner 2 o 3 montos disitintos en un mismo contrato, si bien la resolución en principio la prohibe, no creo que ningún juez vaya a defender la postura de que hacerlo es ilegal (pensa que la resolución data de 1993 y lo que se buscaba proteger era el caos que planteado por una posible rescesión y/o hiperinflación).
También se puede pensar en la inconsitutcionalidad de la resolución, habría que buscar jurisprudencia, porque la ley de Convertibilidad habla de ajuste por indice, esta resolución ampliía mucho espectro, creo que va mas allá que un decreto reglamentario. (art 99)
En fin conlusión, yo lo tendría por una aplicable, no creo que sea defendible ante ningún juez.
Entiendo que resulta aplicable.
Sobre los plazos, el mínimo son 2 años a favor del locatario, en general en contratos por menos suele ponerse que son con fines "turísticos" o temporales" (aunque sea mentira) para habilitar el plazo de 6 meses que hable la ley.
Respecto a las cláusulas de ajuste, para el caso que decís vos (10 % y prodecimiento) caería en la claúsula de ajuste prohibida por la Ley de Convertibilidad.
Respecto a poner 2 o 3 montos disitintos en un mismo contrato, si bien la resolución en principio la prohibe, no creo que ningún juez vaya a defender la postura de que hacerlo es ilegal (pensa que la resolución data de 1993 y lo que se buscaba proteger era el caos que planteado por una posible rescesión y/o hiperinflación).
También se puede pensar en la inconsitutcionalidad de la resolución, habría que buscar jurisprudencia, porque la ley de Convertibilidad habla de ajuste por indice, esta resolución ampliía mucho espectro, creo que va mas allá que un decreto reglamentario. (art 99)
En fin conlusión, yo lo tendría por una aplicable, no creo que sea defendible ante ningún juez.
bernard Cursando Ingreso
Creado: 11/01/10
Mas que suficiente tu respuesta!!!!
te confieso que pensaba algo parecido pero necesitaba algo de apoyo jaja gracias..un abrazo
te confieso que pensaba algo parecido pero necesitaba algo de apoyo jaja gracias..un abrazo
Se ve que es temprano aun para agarrar a los cracks de planeta aunque sigo esperando algunos comentarios suyos y sobre todo si mis palabras son acertadas..ahora si no posteo mas porque me voy a ganar una advertencia!!!!
A esperar...