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ALQUILERES: Los propietarios deberán pagar la comisión inmobiliaria.


Curso de derechos de los contratos
Curso de derechos de los contratos

“Son los propietarios de los inmuebles quienes deben pagarle a las inmobiliarias las comisiones por el alquiler de los mismos, no los inquilinos”

En nuestra Asociación se reciben a diario denuncias por parte de inquilinos, que en el momento de firmar el contrato de locación, la inmobiliaria le obliga a pagar la comisiones y gastos que no fueran publicados, por el trabajo que le encargará el propietario del inmueble.

También es reiterada, y con mayor enojo, el caso de los inquilinos, que la misma inmobiliaria o martillero que le hizo el primer contrato, y le cobro la comisión, en la renovación, vuelva a obligarle cobrar la comisión, o no le renueva el contrato. Un verdadero abuso al inquilino cautivo.

Incluso, el abuso se da en que las comisiones que cobran estos intermediarios: uno o dos meses de alquiler (sin documentar), se le suma gastos administrativos (sin documentar), gastos de certificación de firma (sin documentar), cobro de sellados de contrato (sin documentar). “Es denigrante que un profesional inmobiliario le cobre al inquilino una comisión para renovar el contrato si no tiene que hacer ninguna otra gestión más que actualizar los campos de información en su computadora”.

“En un mercado donde la demanda supera ampliamente a la oferta, el abuso en la posición dominante es la regla de las inmobiliarias”.

Debido a la vigencia del Nuevo Código Civil y Comercial, se ha incluido las actividades profesionales, con título universitario y matrícula oficial (martilleros, contadores, abogados, escribanos, médicos, agrimensores, psicólogos, odontólogos, ingenieros, arquitectos, y demás) a la Ley de Defensa del Consumidor. Por lo que se pone fin a las practicas abusivas que se hacían bajo la posición dominante de los propietarios e inmobiliarias.


Ante una infracción cometida por un Profesional, los Consumidores, contamos con todos los organismos gubernamentales de defensa del consumidor, para que de manera gratuita, sin necesidad de abogados, se pueda denunciar y lograr que sea respetado sus derechos.

El acceso a la vivienda es un derecho universal. Sin embargo, no todos son propietarios. El sistema inmobiliario está hecho a la medida de los intermediarios, que son los más beneficiados con un mercado que desprotege a quienes no tienen un techo bajo el cual vivir.

Con la vigencia del Nuevo Código Civil y Comercial, las inmobiliarias y corredores de comercio deben respetar a los inquilinos. No pueden imponerles leyes arancelarias que les obliguen a pagar por un servicio que no contrataron, ni que les fuera informado en la publicidad. No se puede seguir abusando entre los propietarios e inmobiliarias de la debilidad del que necesita un techo.

Información: Las Inmobiliarias deben operar de buena fe, publicitar e informar, en forma cierta y detallada, las características esenciales del inmueble, las condiciones de su comercialización y toda otra circunstancia relevante para el contrato. La información debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con la claridad necesaria que permita su comprensión

Comisión. El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención. La responsabilidad del pago es del que lo contrató, el propietario. El precio que debe pagar el propietario surge de la negociación, no pudiendo ser impuesto por las leyes arancelarias locales, salvo que este no haya sido consensuado (art. 1255).

Gastos: El corredor inmobiliario, no puede solicitar reembolso de gastos administrativos que hacen a su propia actividad (art. 1354 CCyC).

Tampoco puede cobrar gastos que: 1) Sean hechos solo en beneficio del propietario (certificación notarial de firmas); 2) Que no tengan su correspondiente documentación de haber sido realizados ( informes de dominio); 3) Gastos fiscales de sellado de contrato que tenga su correspondiente respaldo de haber sido pagado en tiempo, forma y en proporción dispuesta por LEY (mitad cada uno y con su recibo).

Renovación del Alquiler: Es nula cualquier imposición de comisiones, en abuso de la posición dominante y aprovechando de las necesidades del inquilino, que refleje una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida. En caso de ser pagada, para evitar el desalojo, el inquilino puede reclamar su restitución, con más intereses y daños causados. (En el nuevo Código Civil, no existe la renovación, se debe siempre hacer un contrato nuevo, pero a los efectos de las costumbres lo citamos así).

Cláusulas Abusivas: En los contratos de alquiler, se deben tener por no escritas las cláusulas que limiten los derechos del inquilino mediante la imposición en la obligación de pago de comisión por la intervención de la inmobiliaria, fijen el costo de la comisión, pago de gastos y, la subordinación de su intervención en las sucesivas renovaciones del mismo contrato. Aun cuando sean negociadas individualmente o aprobadas expresamente por el inquilino.

Trato Digno y No Discriminatorio: Las inmobiliarias deben garantizar condiciones de atención y trato digno a los inquilinos. Se debe dar un trato no discriminatorio, en especial al fijar las pautas comerciales. No se puede discriminar la familia con niños, con mascotas (a excepción de la prohibición expresa en el reglamento de copropiedad) y, en aprobación de garantías contractuales sin motivos legítimos. En especial si las mismas pautas no son publicitadas junto con la oferta de alquiler.

Publicidad Engañosa: Las inmobiliarias son responsables por la publicidad que ofertan las propiedades en alquiler, donde no coinciden con la realidad, con el fin de agregarle un valor económico adicional que no tienen. Inexactitudes u ocultamientos pueda inducir a error, engaño o confusión respecto de las características de las propiedades o de las prestación de su servicios, pueden ser demandadas por el inquilino.

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Legislación Aplicable:

Nuevo Código Civil y Comercial

ARTÍCULO 1099.-
Libertad de contratar.
Están prohibidas las prácticas que limitan la libertad de contratar del consumidor, en especial, las que subordinan la provisión de productos o servicios a la adquisición simultánea de otros, y otras similares que persigan el mismo objetivo.

ARTICULO 1350.- Comisión. El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención. Si no hay estipulación, tiene derecho a la de uso en el lugar de celebración del contrato o, en su defecto, en el lugar en que principalmente realiza su cometido. A falta de todas ellas, la fija el juez.

ARTICULO 1255.- Precio. El precio se determina por el contrato, la ley, los usos o, en su defecto, por decisión judicial. Las leyes arancelarias no pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el precio de las obras o de los servicios. Cuando dicho precio debe ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de dichas leyes, su determinación debe adecuarse a la labor cumplida por el prestador. Si la aplicación estricta de los aranceles locales conduce a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida, el juez puede fijar equitativamente la retribución. Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o por una unidad de medida, ninguna de las partes puede pretender la modificación del precio total o de la unidad de medida, respectivamente, con fundamento en que la obra, el servicio o la unidad exige menos o más trabajo o que su costo es menor o mayor al previsto, excepto lo dispuesto en el artículo 1091.

ARTICULO 1354.- Gastos. El corredor no tiene derecho a reembolso de gastos, aun cuando la operación encomendada no se concrete, excepto pacto en contrario.

ARTICULO 9°.- Principio de buena fe. Los derechos deben ser ejercidos de buena fe.

ARTICULO 10.- Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.

La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.

El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización.

ARTICULO 11.- Abuso de posición dominante. Lo dispuesto en los artículos 9° y 10 se aplica cuando se abuse de una posición dominante en el mercado, sin perjuicio de las disposiciones específicas contempladas en leyes especiales.

ARTICULO 12.- Orden público. Fraude a la ley. Las convenciones particulares no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia está interesado el orden público.

El acto respecto del cual se invoque el amparo de un texto legal, que persiga un resultado sustancialmente análogo al prohibido por una norma imperativa, se considera otorgado en fraude a la ley. En ese caso, el acto debe someterse a la norma imperativa que se trata de eludir.

ARTICULO 13.- Renuncia. Está prohibida la renuncia general de las leyes. Los efectos de la ley pueden ser renunciados en el caso particular, excepto que el ordenamiento jurídico lo prohíba.

ARTÍCULO 1099.-
Libertad de contratar.
Están prohibidas las prácticas que limitan la libertad de contratar del consumidor, en especial, las que subordinan la provisión de productos o servicios a la adquisición simultánea de otros, y otras similares que persigan el mismo objetivo.

ARTÍCULO 1100.-
Información.
El proveedor está obligado a suministrar información al consumidor en forma cierta y detallada, respecto de todo lo relacionado con las características esenciales de los bienes y servicios que provee, las condiciones de su comercialización y toda otra circunstancia relevante para el contrato. La información debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con la claridad necesaria que permita su comprensión.

ARTÍCULO 1118.-
Control de incorporación.
Las cláusulas incorporadas a un contrato de consumo pueden ser declaradas abusivasaun cuando sean negociadas individualmente o aprobadas expresamente por el consumidor.

ARTÍCULO 1119.- Regla general.

Sin perjuicio de lo dispuesto en las leyes especiales, es abusiva la cláusula que, habiendo sido o no negociada individualmente, tiene por objeto o por efecto provocar un desequilibrio significativo entre los derechos y las obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor.

ARTÍCULO 1120.-
Situación jurídica abusiva.
Se considera que existe una situación jurídica abusiva cuando el mismo resultado se alcanza a través de la predisposición de una pluralidad de actos jurídicos conexos.

ARTÍCULO 988.-
Cláusulas abusivas.
En los contratos previstos en esta sección, se deben tener por no escritas:
a. las cláusulas que desnaturalizan las obligaciones del predisponente;
b. las que importan renuncia o restricción a los derechos del adherente, o amplían derechos del predisponente que resultan de normas supletorias;
c. las que por su contenido, redacción o presentación, no son razonablemente previsibles.

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LEGISLACIÓN APLICABLE:

24.240 Ley de Defensa del Consumidor

ARTICULO 7º – Oferta. La oferta dirigida a consumidores potenciales indeterminados, obliga a quien la emite durante el tiempo en que se realice, debiendo contener la fecha precisa de comienzo y de finalización, así como también sus modalidades, condiciones o limitaciones. La revocación de la oferta hecha pública es eficaz una vez que haya sido difundida por medios similares a los empleados para hacerla conocer. La no efectivización de la oferta será considerada negativa o restricción injustificada de venta, pasible de las sanciones previstas en el artículo 47 de esta ley. (Ultimo párrafo incorporado por art. 5° de la Ley N° 26.361 B.O. 7/4/2008)

ARTICULO 8º – Efectos de la Publicidad. Las precisiones formuladas en la publicidad o en anuncios prospectos, circulares u otros medios de difusión obligan al oferente y se tienen por incluidas en el contrato con el consumidor. En los casos en que las ofertas de bienes y servicios se realicen mediante el sistema de compras telefónicas, por catálogos o por correos, publicados por cualquier medio de comunicación, deberá figurar el nombre, domicilio y número de CUIT del oferente. (Párrafo incorporado por el art. 1º de la Ley Nº 24.787 B.O. 2/4/1997)

ARTICULO 8º bis: Trato digno. Prácticas abusivas. Los proveedores deberán garantizar condiciones de atención y trato digno y equitativo a los consumidores y usuarios. Deberán abstenerse de desplegar conductas que coloquen a los consumidores en situaciones vergonzantes, vejatorias o intimidatorias. No podrán ejercer sobre los consumidores extranjeros diferenciación alguna sobre precios, calidades técnicas o comerciales o cualquier otro aspecto relevante sobre los bienes y servicios que comercialice. Cualquier excepción a lo señalado deberá ser autorizada por la autoridad de aplicación en razones de interés general debidamente fundadas. En los reclamos extrajudiciales de deudas, deberán abstenerse de utilizar cualquier medio que le otorgue la apariencia de reclamo judicial. Tales conductas, además de las sanciones previstas en la presente ley, podrán ser pasibles de la multa civil establecida en el artículo 52 bis de la presente norma, sin perjuicio de otros resarcimientos que correspondieren al consumidor, siendo ambas penalidades extensivas solidariamente a quien actuare en nombre del proveedor. (Artículo incorporado por art. 6° de la Ley N° 26.361 B.O. 7/4/2008)

ARTICULO 10. – Contenido del documento de venta. En el documento que se extienda por la venta de cosas muebles o inmuebles, sin perjuicio de la información exigida por otras leyes o normas, deberá constar: a) La descripción y especificación del bien. b) Nombre y domicilio del vendedor. c) Nombre y domicilio del fabricante, distribuidor o importador cuando correspondiere. d) La mención de las características de la garantía conforme a lo establecido en esta ley. e) Plazos y condiciones de entrega. f) El precio y condiciones de pago. g) Los costos adicionales, especificando precio final a pagar por el adquirente. La redacción debe ser hecha en idioma castellano, en forma completa, clara y fácilmente legible, sin reenvíos a textos o documentos que no se entreguen previa o simultáneamente. Cuando se incluyan cláusulas adicionales a las aquí indicadas o exigibles en virtud de lo previsto en esta ley, aquellas deberán ser escritas en letra destacada y suscritas por ambas partes. Deben redactarse tantos ejemplares como partes integren la relación contractual y suscribirse a un solo efecto. Un ejemplar original debe ser entregado al consumidor. La reglamentación establecerá modalidades más simples cuando la índole del bien objeto de la contratación así lo determine, siempre que asegure la finalidad perseguida en esta ley. (Artículo sustituido por art. 7° de la Ley N° 26.361 B.O. 7/4/2008)

ARTICULO 37. — Interpretación. Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no convenidas:

a) Las cláusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daños;

b) Las cláusulas que importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte;

c) Las cláusulas que contengan cualquier precepto que imponga la inversión de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor.

La interpretación del contrato se hará en el sentido más favorable para el consumidor. Cuando existan dudas sobre los alcances de su obligación, se estará a la que sea menos gravosa.

En caso en que el oferente viole el deber de buena fe en la etapa previa a la conclusión del contrato o en su celebración o transgreda el deber de información o la legislación de defensa de la competencia o de lealtad comercial, el consumidor tendrá derecho a demandar la nulidad del contrato o la de una o más cláusulas. Cuando el juez declare la nulidad parcial, simultáneamente integrará el contrato, si ello fuera necesario.

ARTICULO 38. — Contrato de Adhesión. Contratos en Formularios. La autoridad de aplicación vigilará que los contratos de adhesión o similares, no contengan cláusulas de las previstas en el artículo anterior. La misma atribución se ejercerá respecto de las cláusulas uniformes, generales o estandarizadas de los contratos hechos en formularios, reproducidos en serie y en general, cuando dichas cláusulas hayan sido redactadas unilateralmente por el proveedor de la cosa o servicio, sin que la contraparte tuviere posibilidades de discutir su contenido.

ARTICULO 40 bis: Daño directo. El daño directo es todo perjuicio o menoscabo al derecho del usuario o consumidor, susceptible de apreciación pecuniaria, ocasionado de manera inmediata sobre sus bienes o sobre su persona, como consecuencia de la acción u omisión del proveedor de bienes o del prestador de servicios.

Los organismos de aplicación, mediante actos administrativos, fijarán las indemnizaciones para reparar los daños materiales sufridos por el consumidor en los bienes objeto de la relación de consumo.

Esta facultad sólo puede ser ejercida por organismos de la administración que reúnan los siguientes requisitos:

a) la norma de creación les haya concedido facultades para resolver conflictos entre particulares y la razonabilidad del objetivo económico tenido en cuenta para otorgarles esa facultad es manifiesta;

b) estén dotados de especialización técnica, independencia e imparcialidad indubitadas;

c) sus decisiones estén sujetas a control judicial amplio y suficiente.

Este artículo no se aplica a las consecuencias de la violación de los derechos personalísimos del consumidor, su integridad personal, su salud psicofísica, sus afecciones espirituales legítimas, las que resultan de la interferencia en su proyecto de vida ni, en general, a las consecuencias no patrimoniales.

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La ley nacional 25028 de 1.999 que expresamente establece: en su artículo 37 inciso a) que “El corredor tiene derecho a cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso…”.


Respuestas
UCASAL
elabuelodelderecho Ingresante Creado: 17/11/15
Excelente información, útil y necesaria. Ya la difundo, se agradece!

Sin Definir Universidad
elcucha Ingresante Creado: 10/01/16
Muy completa la información. Muchas gracias!!!!!!!!!!

UBA
wonderfullgirl Ingresante Creado: 06/05/16
Me Viene Genial Este Material, Pues Estoy Buscando Alquiler Y Todos Los Que He Consultado Me Quieren Cobrar Dos Meses Por Comision , Mas La Averiguacion De La Garantia , Algunos Por Ese Tramite Cobran 1100 Pesos, Otros Mas, Y Ademas La Certificacion De Firma Ante Escribano O Sea Que Se Necesita Alrededor De 25.000 Pesos Para Poder Ingresar A Alquilar. Por Favor Necesito Descargar Este Material A Mi Computadora Como Hago??????

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